Chưa từng có: Giá căn hộ chung cư vượt mặt nhà phố ở TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2025 chứng kiến sự bứt tốc của phân khúc căn hộ, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá căn hộ trung bình ở khu Đông đã đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, khu trung tâm dao động 110–200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà riêng khu Đông chỉ tăng trung bình 15% trong 8 tháng đầu năm, thấp hơn nhiều so với mức tăng 30% của căn hộ.

Tại khu Nam, mức tăng giá căn hộ còn mạnh hơn, khoảng 35%, trong khi nhà riêng chỉ nhích nhẹ 10%. Diễn biến này khiến khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà liền thổ ngày càng thu hẹp, thậm chí có nơi căn hộ đã vượt giá nhà phố.

Nhìn lại thị trường cách đây 5–10 năm, mức tăng giá “chóng mặt” càng rõ rệt. Căn hộ 2 phòng ngủ tại Masteri Thảo Điền năm 2017 có giá khoảng 3 tỷ đồng, nay đã tăng lên 7–8 tỷ đồng, tức tăng 130–170%. Hay dự án Empire City tại Thủ Thiêm mở bán năm 2016 với mức 60–70 triệu đồng/m2, hiện đạt 170–200 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những căn hộ view sông ghi nhận giá 300–350 triệu đồng/m2, gấp 5 lần so với thời điểm mở bán.

Ở khu Nam, dự án Celesta Rise (Nhà Bè) có giá 80 triệu đồng/m2, vượt giá nhà phố liền kề trong cùng khu vực chỉ ở mức 60–70 triệu đồng/m2. Tại các địa bàn mới sáp nhập về TP.HCM như Thuận An (Bình Dương cũ), giá căn hộ mới công bố đạt 43–65 triệu đồng/m2, tăng 45% so với cùng kỳ 2024, trong khi nhà liền thổ quanh khu vực này chỉ tăng khoảng 12,8%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tăng mạnh là do nguồn cung hạn chế trong khi giá bán sơ cấp liên tục được đẩy lên, cộng thêm lãi suất giảm mạnh đã hút dòng tiền đầu tư. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định khoảng cách giá giữa nhà liền thổ và căn hộ ngày càng thu hẹp do nhu cầu thực của nhóm khách hàng trẻ và gia đình nhỏ.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện nghiêng hẳn về trung và cao cấp, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất. Điều này đẩy mặt bằng giá lên cao, vượt ngoài khả năng chi trả của phần lớn người dân. Chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng khẳng định quan niệm “nhà đất giữ giá hơn căn hộ” đang dần thay đổi, bởi căn hộ cao cấp có vị trí đắc địa, tiện ích đầy đủ và giá trị khai thác cho thuê cao hoàn toàn có thể cạnh tranh, thậm chí vượt giá nhà phố cùng khu vực.

Giới chuyên gia dự báo từ nay đến cuối năm, căn hộ sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường TP.HCM, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng lớn như TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh. Tuy nhiên, nếu không phát triển thêm nhà ở vừa túi tiền, thị trường có thể rơi vào tình trạng mất cân bằng, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.