Ly kỳ vụ giao dịch đất 205 tỷ: Nhận cọc 20 tỷ nhưng không sang tên, bên bán vẫn muốn “trả lại cho xong”

Theo nội dung vụ kiện, tháng 4/2018, ông H. và ông Th. ký thỏa thuận đặt cọc với bà T. để chuyển nhượng căn nhà cùng khu đất rộng gần 4.500m². Trong đó, có gần 980m² chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổng giá trị giao dịch được thống nhất là 205 tỷ đồng, và phía bà T. đã giao trước 20 tỷ đồng tiền cọc.

Hai bên thống nhất trong vòng 120 ngày, bên bán phải hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan, bao gồm việc xin cấp giấy chứng nhận cho phần đất còn thiếu và chuyển đổi mục đích sử dụng một phần diện tích. Sau đó, hợp đồng chuyển nhượng sẽ được công chứng, với 180 tỷ đồng tiếp theo được thanh toán ngay, phần còn lại 5 tỷ đồng sẽ hoàn tất sau khi sang tên.

Tuy nhiên, kế hoạch không diễn ra như dự kiến. Dù phía ông H. và ông Th. đã nộp hồ sơ bổ sung giấy tờ pháp lý, nhưng hết thời hạn cam kết, thủ tục vẫn chưa được giải quyết.

Đến tháng 2/2019, theo yêu cầu của bên mua, ông Th. lập văn bản cam kết sẽ hoàn trả tiền cọc, kèm tiền phạt và lãi nếu không hoàn thành nghĩa vụ trong vòng 30 ngày. Dẫu vậy, cam kết này cũng không được thực hiện đầy đủ, khiến mâu thuẫn leo thang.

Khi tranh chấp xảy ra, phía ông H. và ông Th. cho rằng thỏa thuận đặt cọc không có hiệu lực vì tài sản đang thế chấp ngân hàng mà chưa có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp, đồng thời liên quan đến phần đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Từ đó, họ đề nghị tòa tuyên hợp đồng vô hiệu và chỉ hoàn trả lại 20 tỷ đồng tiền cọc.

Ở chiều ngược lại, bà T. khẳng định bên bán đã vi phạm cam kết khi không hoàn tất thủ tục đúng thời hạn, nên yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch hoặc phải hoàn trả tiền cọc kèm tiền phạt và lãi theo thỏa thuận.

Vụ việc trải qua nhiều cấp xét xử với các phán quyết trái chiều. Tại phiên sơ thẩm vào tháng 6/2020, tòa án buộc bên bán trả lại 20 tỷ đồng tiền cọc, nhưng không chấp nhận việc tuyên hợp đồng vô hiệu, đồng thời bác yêu cầu phạt cọc và tính lãi của bên mua.

Không đồng thuận, bà T. kháng cáo, đồng thời Viện kiểm sát cũng có kháng nghị. Ở cấp phúc thẩm, tòa xác định thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực, nhưng bị hủy bỏ do bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ. Theo đó, ông H. và ông Th. phải hoàn trả tổng cộng 40 tỷ đồng, bao gồm tiền cọc và khoản phạt tương ứng, trong khi yêu cầu tính lãi không được chấp nhận.

Diễn biến chưa dừng lại khi phía bên bán tiếp tục đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. Cuối năm 2021, bản án phúc thẩm bị kháng nghị và sau đó bị hủy, đồng thời khôi phục lại phán quyết sơ thẩm.

Tuy nhiên, vụ án tiếp tục được xem xét lại một lần nữa. Đến tháng 4/2023, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao kết luận việc buộc bên bán trả cả tiền cọc và tiền phạt là có cơ sở. Từ đó, quyết định trước đó bị hủy và bản án phúc thẩm năm 2020 được giữ nguyên.

Sau nhiều năm tranh tụng với những lần “lật kèo” pháp lý, vụ việc chính thức khép lại, để lại bài học đắt giá về rủi ro khi giao dịch tài sản chưa hoàn thiện pháp lý và đang trong tình trạng thế chấp.