Kinh tế
13/11/2026 14:08Đấu giá đất: Đề xuất siết người bỏ cọc, đánh thuế chuyển nhượng trong 1-2 năm
Đấu giá đất phải gắn với quy hoạch và năng lực nhà đầu tư
Tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế tổ chức, giám sát hoạt động này. Bởi vì nếu không có giải pháp hữu hiệu, đấu giá đất có thể là một trong số những nguồn cơn đẩy giá đất leo thang, khiến việc giảm giá nhà đất thêm khó.
Theo các chuyên gia, giải pháp không chỉ nằm ở việc nâng tiền đặt trước hay tăng chế tài xử phạt, mà cần đổi mới phương thức đấu giá, kiểm soát năng lực tài chính của người tham gia và minh bạch thông tin từ trước đến sau phiên đấu giá.
Trao đổi với PV VietNamNet, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách nông nghiệp và môi trường, cho rằng để khắc phục tình trạng thổi giá, đầu cơ và bỏ cọc, trước hết cần thay đổi tư duy, phương thức tổ chức đấu giá. Vấn đề không chỉ nằm ở mức tiền đặt cọc cao hay thấp mà quan trọng hơn là phải xác định rõ đối tượng được đưa ra đấu giá và cơ sở tổ chức đấu giá.
Theo ông, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia không đơn thuần đấu giá đất mà tổ chức đấu giá quyền phát triển dự án (development rights), tức quyền khai thác và phát triển bất động sản gắn với quy hoạch, thiết kế tổng thể và hệ thống hạ tầng đồng bộ. Bởi, bất động sản không chỉ là một thửa đất riêng lẻ mà cần được đặt trong không gian phát triển thống nhất, bao gồm hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các tiện ích công cộng.
Từ cách tiếp cận này, Việt Nam cần nghiên cứu cơ chế đấu giá quyền phát triển dự án trên cơ sở quy hoạch và thiết kế đã được phê duyệt, thay vì chỉ tập trung vào giá trị của từng thửa đất. Trước mắt, ưu tiên đấu giá những khu đất có quy hoạch rõ ràng, phương án sử dụng đất và yêu cầu đầu tư cụ thể.
Người trúng đấu giá phải triển khai dự án đúng quy hoạch, thiết kế và tiến độ đã cam kết. Khi đó, việc lựa chọn nhà đầu tư không chỉ căn cứ vào mức giá trả cao nhất mà còn phải tính đến khả năng triển khai dự án và hiệu quả sử dụng đất.
Một giải pháp khác được ông Thọ đề xuất là thay đổi cơ chế tiền đặt cọc và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo ông, tiền đặt cọc khi đăng ký tham gia đấu giá chỉ nên được xem là khoản tiền xác nhận tư cách tham gia, không phải công cụ duy nhất để bảo đảm trách nhiệm của người trúng đấu giá.
Ngay sau khi có kết quả và được công bố trúng đấu giá, nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng thanh toán thông qua bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng. Qua đó, bảo đảm người trả giá cao nhất thực sự có khả năng thanh toán, thay vì chỉ đưa ra mức giá cao nhằm thao túng thị trường.
Đồng thời, cần quy định rõ thời hạn hoàn thành việc bảo lãnh hoặc cung cấp tài sản bảo đảm ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, khi công bố kết quả trúng đấu giá.
“Nếu người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm theo quy định thì phải bị tuyên bố vi phạm, tịch thu tiền đặt cọc và tổ chức đấu giá lại ngay. Việc này nhằm tránh tình trạng kéo dài, gây đình trệ khai thác nguồn lực đất đai và tạo ra những tín hiệu giá ảo trên thị trường”, ông Thọ nói.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cũng nhấn mạnh yêu cầu công khai, minh bạch toàn bộ thông tin về quy hoạch, thiết kế, giá khởi điểm, điều kiện tham gia, năng lực tài chính của nhà đầu tư và kết quả đấu giá. Cùng với đó là cơ chế kiểm soát các hành vi thông đồng, dìm giá, đẩy giá và thao túng thị trường.
Theo ông, mục tiêu của đấu giá đất phải là lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự để phát triển dự án, chứ không chỉ lựa chọn người trả giá cao nhất. Nhà nước cần tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất và giá trị gia tăng từ đất đai, thay vì chỉ tối đa hóa giá trúng đấu giá tại một thời điểm.
Siết người bỏ cọc, nghiên cứu đánh thuế chuyển nhượng ngắn hạn
Ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng để lành mạnh hóa hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, cần triển khai đồng bộ 5 nhóm giải pháp trọng tâm.
Thứ nhất, điều chỉnh tiền đặt trước và nghiên cứu cơ chế ký quỹ phù hợp với từng loại đất. Mức tiền đặt trước cần được thiết kế linh hoạt hơn, phù hợp với giá trị, tính chất và đặc điểm của từng khu đất nhằm sàng lọc người tham gia.
Ông kiến nghị có thể xem xét mức tiền đặt trước từ 40-50% giá khởi điểm đối với những khu đất có nguy cơ đầu cơ cao. Đặc biệt, với những phiên đấu giá có mức trả giá vượt ngưỡng bất thường, chẳng hạn gấp 2-3 lần giá khởi điểm, cần yêu cầu người tham gia chứng minh năng lực tài chính hoặc bổ sung biện pháp bảo đảm phù hợp.
Bên cạnh đó, giá khởi điểm phải bám sát giá thị trường thông qua việc cập nhật kịp thời bảng giá đất, tránh tình trạng giá khởi điểm quá thấp, tạo dư địa cho các nhóm đầu cơ tạo hiệu ứng trúng giá cao kỷ lục, gây nhiễu loạn thị trường.
Thứ hai, tăng cường chế tài đối với người bỏ cọc và hành vi trục lợi. Theo luật sư, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế xử lý đối với người trúng đấu giá nhưng không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, đặc biệt là những trường hợp cố ý trả giá cao rồi bỏ cọc nhằm tạo mặt bằng giá ảo.
Luật sư kiến nghị tiếp tục hoàn thiện cơ chế kiểm soát, xử lý vi phạm, nhất là đối với hành vi thông đồng, cấu kết theo kiểu “quân xanh, quân đỏ”, cố tình đẩy giá ảo rồi bỏ cọc nhằm thao túng thị trường bất động sản khu vực xung quanh. Trường hợp có dấu hiệu tội phạm cần được chuyển cơ quan có thẩm quyền xem xét, điều tra, xử lý theo quy định.
Thứ ba, đẩy mạnh đấu giá trực tuyến và phân loại đối tượng tham gia. Ông Hà phân tích, đấu giá trực tiếp tại hội trường dễ dẫn đến tình trạng các nhóm “cò mồi” nhận diện nhau, từ đó dàn xếp, thông đồng hoặc gây sức ép tâm lý đối với người có nhu cầu mua thực.
Vì vậy, cần nghiên cứu mở rộng hình thức đấu giá trực tuyến đối với những khu đất có giá trị lớn hoặc mức độ cạnh tranh cao. Việc ẩn danh tính người trả giá trên môi trường mạng sẽ giúp giảm nguy cơ cấu kết tại chỗ.
Đồng thời, cơ quan quản lý cần phân tách rõ mục đích đấu giá. Với đất ở phân lô bán nền cho cá nhân, cần giới hạn số lượng lô tối đa một người được phép trúng trong một phiên, đồng thời quy định điều kiện hạn chế chuyển nhượng ngay, chẳng hạn chỉ cho phép sang tên sau khi hoàn thành xây dựng phần thô, nhằm ngăn chặn đầu cơ lướt sóng.
Đối với đất dự án, việc đấu giá phải gắn với yêu cầu chặt chẽ về năng lực tài chính và tiến độ triển khai.
Thứ tư, xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông để giám sát sau đấu giá. Theo luật sư, việc công khai, minh bạch phải được duy trì xuyên suốt, không chỉ dừng lại ở thời điểm tổ chức phiên đấu giá.
Cần xây dựng hệ thống dữ liệu số liên thông trên toàn quốc tại Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, cập nhật danh sách cá nhân, doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Qua đó, ngăn chặn tình trạng một chủ thể vừa bỏ cọc ở địa phương này lại tiếp tục tham gia đấu giá tại địa phương khác.
Tiến độ nộp tiền và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá cũng cần được công khai để người dân, báo chí giám sát.
Thứ năm, kết hợp công cụ thuế và tín dụng để hạn chế đầu cơ ngắn hạn. Luật sư kiến nghị nghiên cứu áp dụng cơ chế thuế lũy tiến đối với các giao dịch chuyển nhượng đất trúng đấu giá trong thời gian ngắn, dưới 1-2 năm, nhằm triệt tiêu kỳ vọng lợi nhuận của giới đầu cơ.
Song song đó, các tổ chức tín dụng cần kiểm soát chặt rủi ro đối với các khoản vay phục vụ việc tham gia đấu giá và thanh toán tiền trúng đấu giá; hạn chế tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để trả giá vượt khả năng thanh toán.
Theo Nguyễn Lê (VietNamNet)