Lãi cho vay leo thang, giấc mơ an cư ngày càng xa tầm tay?

Nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước ghi nhận mức điều chỉnh rõ rệt. Tại một chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM, lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như các khoản vay tái tài trợ, hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. So với cùng kỳ năm trước - khi lãi suất cố định 12 tháng chỉ khoảng 6% và 24 tháng là 7% - mức hiện tại đã tăng mạnh.

Không chỉ Vietcombank, các ngân hàng quốc doanh khác cũng điều chỉnh theo xu hướng tương tự. VietinBank nâng lãi suất vay bất động sản cố định 24 tháng lên trên 12% mỗi năm. BIDV áp dụng mức tối thiểu 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% trong 12 tháng và lên tới 13,5% nếu cố định 18 tháng. Trước đó, các gói vay của ngân hàng này chủ yếu dao động trong khoảng 6,5 - 8%.

Agribank hiện đưa ra mức khoảng 8% cho kỳ hạn 6 tháng và 8,5% cho 12 tháng, song nếu cố định 18 tháng, lãi suất cũng tăng lên gần 9,8%.

Ở nhóm ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở vùng cao và tăng dần theo thời gian ưu đãi. MB áp dụng khoảng 9 - 9,5% cho kỳ hạn cố định 12 - 24 tháng; VIB dao động từ 9,9% đến 12%. ACB cho vay trong khoảng 9,5 - 10,5%, còn Techcombank ở mức 8,5 - 9,5% cho 6 - 12 tháng đầu.

Một số ngân hàng khác như LPBank, BVBank hay Sacombank cũng điều chỉnh tăng bình quân 1,2 - 2 điểm phần trăm. Lãi suất thả nổi tại khối tư nhân hiện phổ biến từ 11% đến 15% mỗi năm, tùy chính sách ưu đãi.

Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất của nhóm quốc doanh hiện đã tiệm cận, thậm chí có thời điểm cao hơn khối tư nhân - điều hiếm thấy bởi thông thường các ngân hàng Nhà nước vẫn giữ mức thấp nhất thị trường.

Theo chia sẻ của lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh, việc nâng lãi suất cho vay mua nhà xuất phát từ định hướng điều hành. Hạn mức tăng trưởng tín dụng cho bất động sản năm nay bị giới hạn, do đó lãi suất được điều chỉnh nhằm định hướng dòng vốn sang các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh.

Tại một hội nghị nhà đầu tư gần đây, ông Lưu Trung Thái - Chủ tịch MB - cho rằng những ngành có mức độ rủi ro cao khó có thể hưởng lãi suất thấp. Tuy vậy, tổng thể nền kinh tế vẫn cần duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý để cân đối giữa huy động vốn và kích thích đầu tư, tiêu dùng.

Theo ông, chính sách lãi suất sẽ được điều chỉnh linh hoạt theo mức độ ưu tiên của từng ngành. Trong bối cảnh đó, lãi suất tiết kiệm cũng tăng diện rộng, kể cả ở các ngân hàng quốc doanh, lên mức cao nhất trong hai năm. Lãi suất liên ngân hàng từng vọt lên 17 - 19% trước khi hạ nhiệt, song giới chuyên môn nhận định mặt bằng cao này có thể kéo dài ít nhất đến hết quý I.

Một lãnh đạo ngân hàng lớn cũng lưu ý rằng thanh khoản sẽ là thách thức đáng kể với ngành trong năm nay.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận xét tốc độ tăng lãi suất gần đây diễn ra rất nhanh. Cách đây 4 - 5 tháng, nhiều ngân hàng vẫn chào mức cố định hai năm quanh 6,5% mỗi năm. Tuy nhiên, lãi suất đã lần lượt tăng qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến 13 - 14%. Một số ngân hàng còn rút ngắn thời gian cố định xuống 12-  18 tháng thay vì 24 tháng như trước.

Theo ông Thắng, chi phí trả nợ hàng tháng vì thế tăng mạnh. Với khoản vay 1 tỷ đồng ở lãi suất khoảng 14%, áp lực lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất chỉ 6,5% trước đây. Dù dư nợ không thay đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế gần như tăng gấp đôi.

Ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty bất động sản TC Land, cho biết lãi suất đã nhích lên từ giữa năm 2025 nhưng mức tăng ban đầu chưa rõ rệt. Từ tháng 11 năm ngoái đến nay, đà tăng nhanh hơn, khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Nhiều khách hàng kéo dài thời gian ra quyết định, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ đợi tín hiệu ổn định từ chính sách tín dụng.

Theo ông, thu nhập của người lao động khó bắt kịp tốc độ tăng lãi suất, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngày càng nặng. Ngay cả người mua để ở cũng trở nên thận trọng vì lãi suất khó giảm trong ngắn hạn.

“Khi bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên phân bổ vốn, việc phải chịu lãi suất cao hơn là điều khó tránh”, ông Thắng nhận định.

Các chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất cao sẽ thúc đẩy quá trình thanh lọc trên thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có xu hướng rút bớt, trong khi người mua ở thực buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị sản phẩm.

Lãi suất tăng không đồng nghĩa thị trường chấm dứt, nhưng gần như khép lại giai đoạn đầu cơ dễ dãi. Giai đoạn tới được kỳ vọng sẽ diễn ra chậm hơn, bền vững hơn và khó xuất hiện những đợt tăng giá nóng như trước đây.