Phân khúc căn hộ mới mở bán có 20 triệu đồng/m2 ở khu vực gần trung tâm dường như đã "tuyệt chủng" khi mức giá chung cư đã lên một ngưỡng mới.

Chán cảnh thuê trọ gần 10 năm ở Hà Nội, vợ chồng anh Đặng Anh Tú (quê Hải Phòng) đang đi tìm nhà để mua. Với số tiền hơn 1,5 tỷ đồng, vợ chồng anh Tú kỳ vọng sẽ tìm được một căn hộ chung cư mới ưng ý, tiện đi lại cho vợ chồng và học hành của con cái.

Sau khi tìm hiểu hàng loạt dự án, anh Tú đã thất vọng bởi số tiền của vợ chồng anh chỉ phù hợp với một số dự án ở ngoài khu vực trung tâm Hà Nội như Hoài Đức hay Đông Anh với mức giá bán khoảng 25 triệu đồng/m2. Còn lại, các dự án mới mở bán ở trung tâm đều có giá cao ngất ngưởng từ 35 triệu đồng/m2.

“Nghe quảng cáo mua nhà chỉ 1 tỷ đồng này nọ, vợ chồng mình cũng hy vọng nhưng khi tìm hiểu mới ngã ngửa ra đó là số tiền ban đầu vay thêm của ngân hàng hay đó là số tiền của đợt đầu. Dự án nào cũng quảng cáo giá rẻ nhưng không ai với tới”, anh buồn rầu.

Chung cư giá rẻ vắng bóng trên thị trường

Với số tiền 1,5 tỷ đồng, nếu không chấp nhận mua chung cư cũ thì vợ chồng anh Tú không có sự lựa chọn nào tại khu vực trung tâm.

“Bây giờ, kiếm căn hộ giá trên dưới 1,5 tỷ đồng tại Hà Nội gần như là không thể”, ông Nguyễn Văn Thành, một môi giới nhà đất, cho hay. Với phân khúc nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống, tỷ lệ hấp thụ luôn đạt 100% nhưng lại rất khan hiếm. Nếu có thì đều được xây dựng ở những khu vực vô cùng xa xôi, bất tiện cho việc di chuyển.

Khảo sát các khu vực trung tâm, phóng viên hầu như không tìm thấy dự án căn hộ nào đã hoặc đang triển khai có giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Những căn hộ có giá tầm 20 triệu/m2 là đích ngắm của những người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, từ giữa năm 2015 đến nay, những dự án này dường như không còn xuất hiện.

Những dự án căn hộ đã bàn giao từ 5-10 năm có giá 25-30 triệu đồng/m2. Hiện có một số chủ đầu tư chào bán căn hộ bình dân, tuy nhiên lại thường ở ngoại thành Hà Nội như Đông Anh. Ngay tại khu vực vành đai 3, nơi được biết đến như là "thủ phủ" của các dự án giá rẻ với mức giá chỉ tầm 20 triệu đồng/m2, thì nay để mua được căn hộ, khách hàng phải chi trả 30 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, dự án cao cấp giá bán từ 40 triệu đồng/m2 trở lên. Giá nhà tại khu vực trung tâm cao ngất ngưởng, không phù hợp với đại đa số người mua.

Giá căn hộ ngày càng tăng

Cách đây vài năm, sau một loạt dự án nhà giá rẻ của đại gia Thanh Thản thì phân khúc này gần như đứng yên. Một đại gia lớn trong lĩnh vực này từng tuyên bố tham gia thị trường với căn hộ 700 triệu đồng, nhưng sau đó đã không lựa chọn phân khúc rẻ để đầu tư mà chuyển đổi các căn hộ sang phân khúc cao cấp hơn.

Chính vì nhu cầu cao, trong khi đó nguồn cung giảm dẫn tới tình trạng giá các căn hộ đang bị đẩy lên cao. Theo Savills Việt Nam, giá bán trung bình sơ cấp ổn định theo quý nhưng tăng 7% theo năm đạt trên 30 triệu đồng/m2.

"Nguồn cung khan hiếm cộng với nhu cầu mua nhà vẫn ở mức cao, lượng tiền trong dân nhiều là những yếu tố thúc đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills, nhận định.

Nhiều chung cư giá rẻ xuống cấp

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, lý giải các nhà đầu tư dự án bất động sản Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc hạng sang vì nhiều lý do. Thứ nhất là tiếp cận đất đai khó, nên đầu tư sao cho mật độ vốn đầu tư trên một mét vuông đất càng cao càng có lợi. Thứ hai là một dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn luôn có lợi nhuận kỳ vọng cao hơn.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển Công ty DKRA Việt Nam, cho rằng, với tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ và mặt bằng giá căn hộ đã lên một mức cao mới, thì khả năng sở hữu nhà ở của những người có thu nhập trung bình hoặc thấp chắc chắn ngày càng khó hơn.

Theo các chuyên gia, tình trạng mất cân đối hàng hóa đang bắt đầu diễn ra trên thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư đang phát triển ồ ạt các dự án cao cấp trong khi nhu cầu của người dân vẫn tập trung ở phân khúc nhà giá rẻ sẽ khiến hàng hóa bất động sản bị mất cân đối.

Mới đây nhất, với nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, đại diện Bộ Xây dựng đã đề xuất lên Chính phủ về giá trần dành cho các căn hộ thương mại. Theo đó, các chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 20 triệu/m2.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhìn nhận, để có mức giá bán này là điều khó có thể thực hiện được. TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng, vấn đề về quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Tuy nhu cầu và sức mua tuy lớn, nhưng biên độ lợi nhuận của các DN thực hiện dự án lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc thời gian qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng có khúc mắc mà các nhà đầu tư không có mặn mà gì với thị trường này?

Theo đại diện HoREA, thực tế số người mua nhà phân khúc trung cấp, cao cấp ở thành phố chỉ chiếm khoảng 30-40%, phân khúc bình dân mới là chủ đạo, bởi thế, Nhà nước cần có chính sách về tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị tạo lập nhà ở, trước hết đối với người mua căn nhà đầu tiên.

Đưa ra kiến nghị, Tiến sĩ Khương cho rằng, cần sự quyết liệt trong việc thực hiện nghị quyết của Chính phủ cho đến các bộ ban ngành địa phương, và sự chung tay hợp sức của toàn bộ hệ thống chính trị và xã hội để thực hiện hóa ước mơ “an cư lập nghiệp” của người dân.

Theo Duy Anh (VietNamNet)