Từ ngày 1/8, Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực với nhiều nội dung mới, trong đó có quy định chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng. Tuy nhiên các quy định ràng buộc khiến hành trình chứng nhận sở hữu cho loại hình nhà ở này vẫn là một giấc mơ.

Gom đất chờ xây chung cư mini

Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định việc cấp sổ hồng cho chung cư mini. Đây là nội dung được nhiều người mong đợi, nhất là với đối tượng gia đình trẻ, thu nhập thấp bởi giá chung cư mini thường chỉ bằng từ 40-50% căn hộ thương mại. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng sẵn sàng “gom đất” chờ xây chung cư mini vì tỷ lệ lợi nhuận rất cao.

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có hàng trăm tòa chung cư mini đang hoạt động với cả ngàn căn hộ. Hầu hết, những tòa chung cư mini này vẫn là công trình nhà ở riêng lẻ, nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ nhà (chủ đầu tư). Còn những người mua căn hộ chỉ có hợp đồng mua bán ký với cá nhân đứng tên sổ. Vì thế, nhiều chủ căn hộ chung cư mini rất mong muốn nhà nước sẽ có chính sách cấp sổ hồng đối với loại hình căn hộ này.

Một tòa chung cư mini vi phạm ở huyện Thạch Thất.

Anh Nguyễn Văn Thắng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, hiện anh và một nhóm các nhà đầu tư đang tìm hiểu, gom các lô đất có diện tích khoảng 200m2 trong ngõ nhỏ để chuẩn bị xây dựng chung cư mini. Theo anh Thắng, xây và bán chung cư mini rất lãi, thường từ 80-100%. Vì thế, trước đây đã có những người chuyên đi gom đất xây chung mini để bán.

“Hiện giá chung cư thương mại khu vực trung tâm Hà Nội đều trên 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nếu xây chung cư mini chỉ rơi vào khoảng từ 15 - 20 triệu đồng/m2 (gồm cả đất), nếu bán 35-40 triệu đồng/m2 thì sẽ “cháy hàng” do chung cư mini thường nằm ở khu trung tâm thuận tiện đi lại, học tập. Đặc biệt, nếu theo quy định mới chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nên càng được nhiều người tìm mua”, anh Thắng đánh giá.

Cũng như anh Thắng, anh Nguyễn Tiến Toàn (trú quận Đống Đa) cũng đang đi tìm các lô đất có vị trí thuận lợi trong ngõ để xây dựng chung cư mini. Anh Toàn cho biết, theo Luật Nhà ở, điều kiện xây dựng chung cư mini có khắt khe hơn, chi phí vì thế cũng tăng nhưng hiện giá chung cư cũng đang rất cao. Tuy nhiên, nếu đáp được các yêu cầu để căn hộ chung cư mini được cấp sổ thì tỷ lệ lợi nhuận sẽ trên 100%. “Tôi chuẩn bị sẵn đất, chờ luật có hiệu lực, nghị định hướng dẫn thi hành thì sẽ triển khai xin phép xây dựng chung cư mini để bán cho người dân có nhu cầu”, anh Toàn chia sẻ.

Đại diện Sở TN&MT Hà Nội cho biết, quy định cấp sổ hồng cho chung cư mini mới dừng chủ trương, nguyên tắc, chưa có quy định hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục và điều kiện cụ thể. Do đó, người dân cần chờ hướng dẫn của Chính phủ và Bộ Xây dựng trước khi đầu tư, xây dựng chung cư mini.

Quy định rất chặt

Theo đánh giá của các chuyên gia, để chung cư mini được cấp sổ hồng theo quy định mới là rất khó. Luật sư Mai Anh Hiếu (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết, theo quy định tại khoản 1, Điều 57, Luật Nhà ở 2023, khi xây nhà từ 2 tầng trở lên để cho thuê, mua bán thì cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo khoản 1, Điều 35 của luật này thì chủ đầu tư dự án phải là doanh nghiệp hoặc HTX, Liên minh HTX phải có vốn và quyền sử dụng đất theo quy định. Như thế, chủ đầu tư không thể là cá nhân làm nhà ở riêng lẻ như thời gian qua.

Cũng theo luật sư Mai Anh Hiếu, theo khoản 3, Điều 57, chủ đầu tư xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ dùng để bán, cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo quy định. Đồng thời, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy (PCCC); Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ. “Điều kiện về đường sá phải đủ cho xe cứu hỏa vào, phải có hệ thống tiếp nước, lối thoát hiểm thứ hai, máy phát điện dự phòng, hầm gửi xe… thì chung cư mini kể cả xây mới cũng khó đáp ứng để nghiệm thu”, luật sư Hiếu nói.

Ông Nguyễn Văn Thành, đại điện chủ đầu tư một dự án nhà ở tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho rằng, để triển khai được một dự án nhà ở phải mất vài năm. Cụ thể, pháp nhân đáp ứng yêu cầu phải lập dự án, xin giấy phép triển khai cũng đã phải mất cả năm. Quá trình triển khai xây dựng phải tuân theo quy định, đúng bản vẽ đã được duyệt. Trong khi đó, chủ đầu tư chung cư mini thường xây hết diện tích đất, thậm chí nâng tầng, sai thiết kế, nếu không thì lợi nhuận thấp. Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 37, Luật Nhà ở 2023, việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, PCCC đang là vấn đề lớn nhiều nhiều tòa nhà thương mại với chủ đầu tư có tiềm lực lớn, chứ chưa nói đến chung cư mini.

“Có dự án nhà ở thương mại đã bàn giao 3-4 năm vẫn chưa thể nghiệm thu PCCC. Ngay như tòa nhà nơi công ty tôi đang triển khai, đã 3 năm sau khi đi vào hoạt động mới được nghiệm thu PCCC, hiện cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Điều đó cho thấy, chung cư mini có thể sẽ còn mất nhiều thời gian hơn nữa”, ông Thành chia sẻ.

Theo Thanh Hiếu (Tiền Phong)