Nguy cơ bong bóng bất động sản?

“Phải hết sức chủ động kiểm soát chặt chẽ, không để lặp lại tình trạng ‘bong bóng’ bất động sản mà mấy năm trước đây chúng ta đã phải rất gian nan để xử lý”, Thủ tướng lưu ý trước những cảnh báo có thể xảy ra khi thị trường bất động sản đang ấm lên và nguồn vốn tín dụng vào bất động sản đã tăng đáng kể.

Đến phiên họp thường kỳ tháng 5 ngày 27/5, Thủ tướng tiếp tục nhắc nhở các ngân hàng phải chịu trách nhiệm, theo dõi sát, kiểm soát tốt nguồn vốn đầu tư nhằm tránh tình trạng “bong bóng”, đổ vỡ, phát triển không lành mạnh của thị trường.

Từ những lưu ý của người đứng đầu Chính phủ, có hai vấn đề đặt ra. Thứ nhất, liệu thực sự thị trường bất động sản đã hồi phục trên diện rộng và thứ hai, liệu bối cảnh mới đó có tạo nên những nguy cơ bong bóng nhãn tiền như diễn biến tâm lý “giá càng tăng, người dân càng đổ xô mua bán” trong những cơn sốt nóng trước đó?

Trước hết, nói về thanh khoản!

Thực tế 5 tháng đầu năm cho thấy cả cung và cầu nhà đất đều tăng mạnh. Từ số liệu tồn kho bất động sản tính tới 20/5/2015 giảm trên 47,5% so với 2013 theo con số của Bộ Xây dựng, đến con số giao dịch thành công tháng 4 tại Hà Nội là 1.600 giao dịch và TP. HCM là 1.400 giao dịch, cũng từ công bố của cơ quan này.

Còn theo thống kê riêng của Đầu tư Bất động sản, kể từ đầu năm đến nay, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối công bố tiêu thụ gần 19.000 sản phẩm các loại, tăng khoảng 60% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, điểm đáng lạc quan là thanh khoản tăng mạnh, nhưng giá tăng không đáng kể, chỉ từ 2 - 5% và chỉ ở một số dự án đơn lẻ. Cũng chỉ có một vài dự án đơn lẻ xuất hiện tình trạng khan hàng, đẩy giá, tạo tiền chênh…

Và quan trọng hơn, nếu nhìn thực chất thì đằng sau vẻ bề ngoài tươi mới của thị trường, vẫn còn cả trăm dự án nằm đắp chiếu. Vậy nên khó thể nói thị trường đã hồi phục hoàn toàn, chứ chưa nói đến tăng trưởng nóng.

Vậy nhưng, nói đi thì cũng phải nói lại. Câu chuyện “kẻ đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng” là phổ biến với bất cứ thị trường nào. Rất có thể dự án chết vẫn cứ chết và dự án khan hàng dẫn đến bong bóng vẫn cứ xảy ra. Câu chuyện loạn giá chênh tại các dự án nhà thu nhập thấp của đại gia Lê Thanh Thản, hay khoản tiền chênh lên tới 400 - 500 triệu đồng/sản phẩm tại dự án CT4 Vimeco Cầu Giấy của CTCP Vimeco là những hiện tượng mới nhất.

Chỉ có điều, những khách hàng tỉnh táo (và hiện chiếm số đông) sẽ rất ít khi bị cuốn vào cuộc chạy đua như vậy, bởi dễ nếm quả đắng nếu trót ôm giá cao mà nguồn hàng giá thấp hơn của các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tung ra. Đồng thời, với các nhà phát triển bất động sản, phát hiện thấy một dự án, một khu vực nào đó hút hàng, họ sẽ tìm đủ mọi cách tạo lập dự án mới ngay cạnh khu vực đó để… chia sẻ khách hàng.

Vì vậy, có thể nói, dòng chảy thị trường trong giai đoạn hiện tại quá thông thoáng để có thể tạo chênh lệch cung - cầu, quá lớn để có thể tạo bong bóng trong ngắn hạn!

Cũng như trên TTCK, câu chuyện làm giá, thổi giá cổ phiếu dường như chỉ xảy ra với những cổ phiếu thuộc dạng “thấp bé nhẹ cân”, chứ không thể với các blue-chip. DN nhỏ, vốn ít, cổ đông ít và dễ bề “tạo những câu chuyện” thuộc dạng đột biến để tạo sóng, chưa kể sự mập mờ thông tin cũng dễ được dư luận thị trường tặc lưỡi cho qua. Còn với các DN niêm yết lớn với hàng vạn cổ đông, hàng ngàn tỷ đồng vốn điều lệ, rất hiếm có đội lái nào đủ lực để đánh lên, đánh xuống…

Dường như, với các nhà đầu tư chứng khoán, không còn ai dám mơ về một “thị trường điên” những năm 2006 - 2007, khi mà các cổ phiếu từ đầu đến cuối bảng điện tử nối đuôi nhau tím ngắt một màu tăng trần.

Thị trường bất động sản cũng vậy!

Có thể nhận định rằng, đã qua rồi cái thời người ta phải xếp hàng, bốc thăm suất mua tại bất cứ dự án địa ốc nào vừa ra mắt. Thị trường đã đủ đa dạng để người có tiền có rất nhiều lựa chọn hợp ý. Hàng loạt chủ đầu tư bất động sản đốc thúc bộ phận thi công triển khai xây dựng 24/24h để nhanh chóng ra mắt dự án. Hàng loạt nhân viên sàn môi giới  “sẵn sàng” chăm sóc khách hàng kỹ càng như các nhân viên bảo hiểm. Và nếu nhận được “mưa” tin nhắn chào mua bất động sản, hẳn sẽ ít ai cho rằng, thị trường lại trở về với hiện tượng… tiết cung.