Nhà đất thủ đô rơi vào trạng thái "đóng băng", giá chạm 200 triệu đồng/m2

Dù nhu cầu giao dịch sụt giảm nghiêm trọng, mặt bằng giá bán vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt, tạo nên một cuộc rượt đuổi không hồi kết giữa kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua.

Trong ba tháng đầu năm, phân khúc nhà liền thổ tại Thủ đô ghi nhận sự suy yếu rõ rệt về sức mua. Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm này trong quý I chỉ vỏn vẹn khoảng 11%. Đây là một con số gây báo động nếu nhìn lại giai đoạn 2021-2022, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên duy trì ở mức 40-60%. Dữ liệu từ Avison Young cũng đồng nhất với nhận định này khi cho thấy thanh khoản giảm sâu ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.  

Nguyên nhân của sự đình trệ này một phần đến từ sự lệch pha giữa vị trí nguồn cung và nhu cầu thực tế. Hiện nay, khoảng 90% nguồn cung mới đang tập trung phía ngoài đường Vành đai 3. Việc dịch chuyển ra các đại đô thị vùng ven dù phù hợp với quy hoạch hạ tầng nhưng lại chưa thể thuyết phục được người mua khi các tiện ích và hạ tầng thực tế chưa bắt kịp tốc độ mở bán.

Điểm khác biệt lớn nhất của thị trường năm 2026 so với giai đoạn điều chỉnh 2022-2023 chính là thái độ của các chủ đầu tư. Trước đây, nhiều đơn vị sẵn sàng giảm giá hoặc tung chiết khấu lớn để kích cầu, nhưng hiện tại, giá sơ cấp vẫn được giữ ở mức trung bình rất cao, khoảng 199 triệu đồng/m2.

Áp lực từ chi phí đầu vào tăng cao cùng niềm tin vào sự phục hồi dài hạn khiến các chủ đầu tư kiên quyết không giảm giá sâu. Trạng thái "neo" giá này đã tạo ra một cuộc đối đầu tâm lý: người bán giữ giá, còn người mua chọn cách đứng ngoài quan sát do mặt bằng giá quá cao so với giá trị khai thác thực tế.

Bên cạnh yếu tố tài chính, tâm lý nhà đầu tư đã có sự thay đổi mang tính bước ngoặt. Những cơn "sóng" đầu tư lướt sóng gần như biến mất, thay vào đó là sự thận trọng tối đa đối với việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Người mua hiện nay không còn dễ dàng chi tiền cho những sản phẩm đầu tư thuần túy.  

Theo nhận định của Savills, thị trường đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên. Khách hàng đang khắt khe hơn khi chỉ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và đặc biệt là phải có khả năng tạo ra dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực. Những dự án thấp tầng thiếu tính thực dụng và giá ảo đang dần bị loại bỏ khỏi danh mục ưu tiên, khiến phân khúc này càng trở nên trầm lắng trong ngắn hạn.