Thị trường bất động sản bước sang giai đoạn mới, không còn dễ tăng trưởng bùng nổ ở tất cả các phân khúc. Doanh nghiệp cũng không dễ dùng đòn bẩy tài chính để bứt phá. Đây là thời kỳ khó khăn với nhiều đại gia địa ốc, trong đó có ông Bùi Thành Nhơn.

Thị trường chứng khoán trong những phiên cuối năm Giáp Thìn tiếp tục giao dịch trầm lắng, thanh khoản xuống mức rất thấp. Trong đó, nhóm cổ phiếu bất động sản yếu ớt, giá có xu hướng giảm.

Cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), do ông Bùi Thành Nhơn làm Chủ tịch, giảm phiên thứ 4 liên tiếp, mất thêm gần 5,7% và xuống mức thấp nhất lịch sử khi về quanh 8.950 đồng/cp.

Trước đó, hôm 10/1, lần đầu tiên kể từ khi lên sàn vào cuối năm 2016, NVL xuống dưới mệnh giá, đánh mất mốc 10.000 đồng/cp. Ngưỡng hỗ trợ rất mạnh 10.000 đồng đã bị đứt gãy. NVL nhanh chóng xuống sâu, dưới 9.000 đồng/cp. Lực bán tăng lên rất mạnh, 10-16 triệu đơn vị được chuyển nhượng mỗi phiên.

NVL giảm sau khi HĐQT lần thứ 5 điều chỉnh giá và tỷ lệ chuyển đổi cho lô trái phiếu quốc tế 300 triệu USD, từ mức 40.000 đồng/cp xuống còn 36.000 đồng/cp, nhưng vẫn cao gấp hơn 4 lần so với giá hôm 14/1.

Trong một tháng qua, NLV giảm 12%, còn nếu tính cả năm 2024 thì mã này đã giảm khoảng 50%. So với mức 92.500 đồng/cp hồi giữa năm 2021, cổ phiếu này thậm chí đã "bốc hơi" hơn 90%.

Tài sản của Chủ tịch Bùi Thành Nhơn (1958) cũng lao dốc tương ứng. Đầu năm 2022, theo Forbes, ông Nhơn có khối tài sản 2,9 tỷ USD. Nhưng tới tháng 11/2022, tài sản của ông Nhơn xuống dưới ngưỡng 1 tỷ USD và không còn nằm trong danh sách các tỷ phú USD thế giới.

Tính theo giá trị cổ phiếu, ông Nhơn hiện có khối tài sản trị giá hơn 5.400 tỷ đồng. Tài sản của ông Nhơn sụt giảm gần 2,7 tỷ USD trong gần 3 năm qua.

Ông Nhơn đang trực tiếp nắm giữ hơn 96,8 triệu cổ phiếu. Ngoài ra, ông còn nắm hơn 512 triệu cổ phiếu thông qua 2 công ty riêng là Novagroup và Diamond Properties.

Tài sản của ông Nhơn giảm mạnh còn do nhóm cổ đông liên quan liên tục giảm sở hữu, từ mức khoảng gần 1,2 tỷ cổ phiếu xuống còn hơn 750 triệu cổ phiếu như hiện tại, tỷ lệ nắm giữ tụt về mức dưới 39%. Nhóm ông Nhơn từng nắm trên 60% tại NVL.

Từ cuối năm 2022 tới nay, nhóm cổ đông của ông Nhơn liên tục bị bán giải chấp hoặc chủ động bán cổ phiếu để giải quyết các khoản nợ của Novaland. 

Việc NVL giảm xuống dưới mệnh giá có thể gây tác động tới kế hoạch phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chuyên nghiệp và cổ đông hiện hữu. Tháng 4/2024, ĐHĐCĐ đã thông qua phương án phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ để huy động 2.000 tỷ đồng và phát hành 1,17 tỷ cổ phiếu giá 10.000 đồng/cp cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 10:6 để thu về 11.700 tỷ đồng. Theo kế hoạch, tiền thu về sẽ đầu tư vào các công ty con, tái cấu trúc nợ và cải thiện tình hình tài chính.

Ông Bùi Thành Nhơn. Ảnh: NVL

Đại gia gặp khó, biểu tượng ngành bất động sản suy sụp

Novaland được xem là một ông lớn bất động sản Việt Nam, từng có những dự án đình đám như Aqua City, Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm, Novahills Mũi Né, LakeView City… Tuy nhiên, doanh nghiệp của ông Nhơn đang chìm trong khó khăn.

Tới cuối tháng 9/2024, NVL có tổng nợ phải trả hơn 191.000 tỷ đồng, trong đó vay ngắn hạn gần 37.700 tỷ đồng và vay dài hạn gần 22.200 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu chỉ hơn 40.600 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ rất lớn, lên tới 4,7 lần, rủi ro cao. Tồn kho lên tới hơn 145.000 tỷ đồng.

Quá trình tái cấu trúc NVL đang được đẩy mạnh. Gần đây, doanh nghiệp phải bán nhiều tài sản và bổ sung thêm tín dụng, mua lại nhiều lô trái phiếu trị giá cả nghìn tỷ đồng. Một số dự án được gỡ mắc pháp lý… Nhưng nhìn chung, gánh nặng nợ còn lớn.

Hiện ông Bùi Thành Nhơn và những người liên quan có nguy cơ mất kiểm soát Novaland khi cổ phiếu xuống dưới mệnh giá. NVL đang dùng một lượng lớn cổ phiếu thuộc nhóm ông Nhơn làm tài sản thế chấp. Khi giá cổ phiếu giảm mạnh, có thể bị bán giải chấp. Tỷ lệ nắm giữ có thể xuống dưới 36% - ngưỡng có quyền phủ quyết các quyết định quan trọng trong công ty.

Nhóm ông Nhơn cũng có thể mất quyền phủ quyết tại Novaland nếu lô trái phiếu 300 triệu USD được chuyển đổi thành cổ phần theo kế hoạch được thông qua mới đây.

Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp địa ốc trên sàn chứng khoán còn đối mặt với nhiều khó khăn, cổ phiếu giảm mạnh. Các mã như Đất Xanh (DXG), Phát Đạt (PDR), DIC Corp. (DIG), Hà Đô (HDG)… giá giảm mạnh. Trong phiên 14/1, số mã bất động sản giảm gấp đôi số mã tăng.

Thị trường bất động sản đã bước sang giai đoạn mới, không còn dễ tăng trưởng bùng nổ ở tất cả các phân khúc. Doanh nghiệp cũng không dễ dùng đòn bẩy tài chính để bứt phá. 

Từ vị thế nhóm hấp dẫn nhất nhì trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản gây nhiều thất vọng cho các nhà đầu tư trong năm qua. Triển vọng trong năm 2025 cũng không có nhiều điểm tích cực. Nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận vay nợ lớn, nợ trái phiếu đến hạn chưa trả được…

Gần đây, Novaland đã công bố phương án mua lại trái phiếu trước hạn với giá trị tối đa tính theo mệnh giá là 7.000 tỷ đồng. Với rất nhiều nỗ lực, hôm 31/12/2024, NVL đã mua lại 5 lô trái phiếu trước hạn với tổng trị giá 1.550 tỷ đồng. Doanh nghiệp này vẫn còn 5.450 tỷ đồng trái phiếu cần mua lại.

Theo Mạnh Hà (VietNamNet)