Thị trường bất động sản đang đối mặt với khó khăn khi nhiều doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và trái phiếu với lãi suất cao. Chuyên gia cảnh báo, từ vụ Tân Hoàng Minh, nhà đầu tư gánh chịu hậu quả và rủi ro từ những vòng xoáy do các doanh nghiệp bất động sản kiểu này tạo ra.

Báo động việc dựa vào vốn vay và trái phiếu

Không chỉ lùm xùm huy động gần 10.000 tỷ đồng vốn từ trái phiếu, nhóm Công ty Tân Hoàng Minh còn nợ ngân hàng với xấp xỉ hơn 17.000 tỷ đồng huy động cho bất động sản. Đương nhiên, trong hoạt động của các doanh nghiệp, vay nợ là bình thường. Tuy nhiên, nếu đảo nợ như chong chóng giữa vòng xoáy lại là câu chuyện khác.

Theo thông tin trên trang thông tin chính thức của Tân Hoàng Minh Group, tập đoàn này có 7 đơn vị thành viên (Cty CP Đầu tư & Dịch vụ Khách sạn Soleil; Cty CP Cung điện Mùa Đông; Cty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt; Cty CP Quản lý Bất động sản ALG; Cty CP THM Green; Cty CP sản xuất và thương mại THM - Concrete; Cty CP Nhà D’ Land).

Trong đó, 5/7 công ty con của tập đoàn đã vay nợ hàng nghìn tỷ đồng thông qua việc sử dụng các tài sản đảm bảo. Trong đó, năm 2013, Cty Soleil đã vay tới 1.250 tỷ đồng để hoạt động kinh doanh.

Cty CP Cung điện Mùa Đông cũng đã được cấp tín dụng trị giá gần 650 tỷ đồng vào ngày 17/12/2020. Tài sản đảm bảo cho khoản vay lớn trên là quyền tài sản đối với toàn bộ phần diện tích thương mại thuộc dự án công trình hỗn hợp dịch vụ công cộng, thương mại, nhà trẻ và căn hộ chung cư tại số 2 Đặng Thai Mai (quận Tây Hồ, TP Hà Nội).

Mới đây, ngày 22/11/2021, Cty Tài chính CP Điện lực cũng cho Cty Cổ phần Cung điện Mùa Đông vay 254 tỷ. Tài sản thế chấp là toàn bộ quyền tài sản hình thành từ hợp đồng của công ty con Tân Hoàng Minh vào dự án khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng tại dự án Khu Du lịch phức hợp Hoàng Hải (huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang).

Chưa dừng lại ở đó, doanh nghiệp nổi tiếng trong vụ “hét giá tỷ USD rồi bỏ cọc” tại Thủ Thiêm là Cty Ngôi Sao Việt cũng vay ngân hàng số tiền lớn vào cuối năm 2021. Tài sản đảm bảo ước tính khoảng 600 tỷ đồng. Cụ thể, tài sản là hơn 3 triệu cổ phần của Cty Cổ phần đầu tư phát triển và thương mại Việt Tiến do Cty Ngôi Sao Việt nắm giữ. Ngoài ra, phía Tân Hoàng Minh cũng thế chấp số cổ phần giá trị gần 300 tỷ đồng.

Trước đó, một thành viên khác của Tân Hoàng Minh (Cty Cổ phần THM Green) đã thực hiện vay vốn hàng trăm tỷ bằng việc thế chấp cho ngân hàng toàn bộ các quyền tài sản và lợi ích liên quan tới việc mua bán 45 căn hộ chung cư thuộc Dự án D’Palais De Louis (quận Cầu Giấy, TP Hà Nội). Đây được coi như nơi quy tụ các “căn hộ đế vương” của Tân Hoàng Minh. Thế nhưng, mới đây nhất, Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội (SHB) rao bán khoản nợ của Cty Cổ phần Hạ tầng cảnh quan Green - Art tại chi nhánh Vĩnh Phúc. Tuy nhiên, phía ngân hàng không tiết lộ giá trị khoản nợ. (Tài sản bảo đảm khoản nợ là 45 căn hộ chung cư tại dự án D’Palais De Louis (quận Cầu Giấy, TP Hà Nội) giữa Cty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh ký với Công ty Cổ phần Hạ tầng cảnh quan Green - Art).

Đẩy rủi ro cho nhà đầu tư

Nhìn lại hợp đồng đầu tư trái phiếu của Tân Hoàng Minh, doanh nghiệp này trong vai trò là nhà tổ chức phát hành ký với các khách hàng của mình. Trái phiếu phát hành với mệnh giá tiền Việt Nam đồng, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền hay tài sản đảm bảo.

Mệnh giá ghi trên trái phiếu là 100.000 đồng nhưng số tiền khách phải trả sẽ lớn hơn. Cụ thể, để “đầu tư” một trái phiếu giá trị 100.000 đồng, khách hàng sẽ phải bỏ ra số tiền tương đương 109.195 đồng. Tỷ suất lợi nhuận trung bình 1 năm cho mỗi trái phiếu sẽ khoảng 12%.

Sau khi ông chủ Tân Hoàng Minh bị bắt và Ủy ban Chứng khoán hủy 9 lô trái phiếu của doanh nghiệp này, các nhà đầu tư cả nước hoang mang vì không biết có lấy lại được tiền hay không. Anh Minh Hùng (Đống Đa, Hà Nội) đầu tư 200 triệu đồng từ ngày 1/11/2021 mua trái phiếu Tân Hoàng Minh với lãi suất 11,2%. “Tôi đã liên hệ phía công ty và nhận được hứa 5 ngày nữa (tính từ ngày 8/4), doanh nghiệp có phương án hoàn tiền lại cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư hoang mang vì không biết DN lấy tiền đâu để trả lại số tiền mặt đã huy động hơn 10.000 tỷ đồng trong thời điểm này khi doanh nghiệp đang bị cơ quan công an điều tra”, anh Hùng nói.

Mới đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa có báo cáo đánh giá tác động về việc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu nhóm Công ty Tân Hoàng Minh.

Nhóm phân tích đánh giá, trong trường hợp các cơ quan quản lý có thể phối hợp với Tân Hoàng Minh giải quyết ổn thỏa quyền lợi của trái chủ (là tổ chức và cá nhân), mức độ thiệt hại sẽ được giới hạn trong phạm vi hẹp; ngược lại nếu Tân Hoàng Minh gặp rủi ro lớn, lúc đó thị trường tài chính cũng như các ngân hàng (liên quan đến việc cấp tín dụng cho Tân Hoàng Minh) sẽ chịu tác động lan tỏa mạnh hơn.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, VCBS cho rằng, việc hủy kết quả phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đáng kể đến khả năng huy động vốn của nhóm doanh nghiệp cùng ngành. Theo đó, nhà đầu tư sẽ dè dặt hơn rất nhiều về tính an toàn của sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Theo đánh giá này, trong bối cảnh hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2018 khi nguồn tín dụng cho bất động sản bắt đầu được siết chặt.

Còn nhiều chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo việc dùng đòn bẩy tài chính từ vốn vay và trái phiếu sẽ tạo ra những cơn sốt ảo bất động sản, dễ dẫn đến sụp đổ thị trường khi bong bóng trái phiếu, vốn vay được “bơm” căng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, việc doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ ngân hàng, trái phiếu đều được quy định trong Luật nhà ở. Tuy nhiên, huy động vốn phải được xem xét có sử dụng đúng như mục đích ban đầu để phát triển bất động sản không hay sử dụng sang mục đích khác.

Theo ông Lê Hoàng Châu, bất cập lớn nhất hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín (tương tự như Fitch Ratings) đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để đảm bảo minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.

Theo Việt Linh (Tiền Phong)