Vay mua nhà trên 3 tỉ đồng bị 'siết'

Đó là quy định trong dự thảo Thông tư về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng (NH), chi nhánh NH nước ngoài vừa được công bố.

Nhà từ 3 tỉ trở lên, hệ số rủi ro cao gấp 3 lần

Điểm mới của dự thảo thông tư lần này được NHNN lưu ý đó là hệ số rủi ro được điều chỉnh tăng nhằm đảm bảo kiểm soát hạn chế lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Cụ thể, hệ số rủi ro 50% đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng. Hệ số rủi ro 150% đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp 3 lần mức hiện hành.

Có thể thấy, dự thảo lần này siết khá mạnh đối với tín dụng bất động sản (BĐS), đặc biệt là cá nhân. Theo ban soạn thảo, việc điều chỉnh nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững thị trường BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống NH.

Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với BĐS, dự thảo thông tư còn đưa ra 2 phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo xu hướng giảm dần tỷ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình hiện nay là 40%. Trong khi đó, các khoản vay đối với thị trường BĐS thường có nhu cầu sử dụng vốn trung dài hạn cao thì việc giảm tỷ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn vào thị trường càng ít. Dự thảo thông tư được đưa ra chỉ sau vài ngày NHNN khuyến cáo các NH tín dụng vào lĩnh vực BĐS, đặc biệt những tỉnh thành sốt đất. Dù chưa tính toán cụ thể nhưng ban lãnh đạo một số NH cho hay lãi suất cho vay BĐS sẽ tăng khi thông tư có hiệu lực.

Hạn chế đầu cơ

Về lộ trình cắt giảm vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, kiến nghị nên chọn phương án 2 theo lộ trình cắt giảm mỗi giai đoạn khoảng 3% nhằm hạn chế tín dụng vào BĐS nhưng không quá đột ngột. Hơn nữa, thị trường BĐS VN thời gian qua phát triển không bền vững do dựa vào nguồn vốn NH nên vệc giảm dần tín dụng đối với BĐS là điều cần thiết.

TS Nguyễn Trí Hiếu - Cố vấn NH TMCP Quốc Dân (NCB), cũng đồng ý với lộ trình giảm vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống 30% bởi các NH ở nhiều nước phát triển lành mạnh, hệ số này chỉ ở mức 20%. Tỷ lệ này càng cao thì rủi ro NH cũng tăng lên. Việc kết hợp tăng hệ số rủi ro, giảm vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn như dự thảo đưa ra sẽ làm lãi suất cho vay đối với những khoản vay BĐS tăng lên khi chi phí vốn của NH tăng. Theo ông Hiếu, khi hệ số rủi ro tăng, các NH phải phân bổ nhiều vốn tự có hơn. Điều này đồng nghĩa, NH cho vay những khoản có tỷ lệ rủi ro cao thì bị giới hạn vốn vay đối với những khoản vay khác. Do đó, NH thường giảm quy mô tín dụng đối với những lĩnh vực mà hệ số rủi ro tín dụng được xếp tỷ lệ cao bằng cách tăng lãi suất vay cao.

TS Cấn Văn Lực, Giám đốc Trung tâm đào tạo BIDV, nhận xét việc áp dụng hệ số rủi ro đối với nhà ở, nhà ở xã hội, khoản vay dưới 1,5 tỉ đồng ở mức 50% là khá tích cực vì khách hàng vay ở phân khúc này nhiều. Những khoản vay lên hơn 3 tỉ đồng thì cũng nên áp dụng hệ số rủi ro cao để tránh hiện tượng đầu cơ, đẩy giá lên cao. Một điểm mà ông Lực cho rằng dự thảo đã tách bạch được đó là cho vay nhu cầu vay tiêu dùng và BĐS. Từ trước đến nay, cho vay mua nhà, sửa chữa nhà... được tính trong cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên không nên gom chung tất cả các khoản vay trên 3 tỉ đồng vào chung một hệ số rủi ro 150% mà cần phân nhóm ra và tùy vào mức độ rủi ro để áp dụng hệ số 100% hay 125%.

Còn đối với lộ trình điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, TS Cấn Văn Lực cho rằng các NH có đủ thời gian để chuẩn bị bởi tỷ lệ này những năm gần đây ở vào khoảng 30 - 32%. Tuy nhiên về lâu dài, NHNN cần có biện pháp quản lý dài hơi, đưa ra các chỉ số quản lý thanh khoản chứ không áp dụng biện pháp hành chính như hiện nay. Ông Lực cho rằng việc siết nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn có thể làm lãi suất cho vay tăng nhưng cũng không nên lo ngại khi các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu huy động vốn. Điều này sẽ giúp giải tỏa nhu cầu vay vốn trung dài hạn từ kênh NH, phù hợp với chủ trương phát triển thị trường trái phiếu.

Lộ trình giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn

* Phương án 1:

- Từ ngày thông tư này có hiệu lực đến hết ngày 30.6.2020: tối đa 40%;

- Từ 1.7.2020 đến hết ngày 30.6.2021: tối đa 35%;

- Từ 1.7.2021: tối đa 30%.

* Phương án 2:

- Từ ngày thông tư này có hiệu lực đến hết ngày 30.6.2020: tối đa 40%;

- Từ 1.7.2020 đến hết ngày 30.6.2021: tối đa 37%;

- Từ 1.7.2021 đến hết ngày 30.6.2022: tối đa 34%;

- Từ 1.7.2022: tối đa 30%.

Theo Thanh Xuân (Thanh Niên Online)