Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 quy định khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Nhiều người lo lắng những mảnh đất giao dịch bằng giấy viết tay sẽ không được cấp sổ đỏ.

Thực tế, có 2 trường hợp giao dịch và cách xử lý khác nhau.

Trường hợp 1: Đất được chuyển nhượng từ ngày 1/8/2024 đến nay

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Hay nói cách khác, nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch đó vô hiệu, không thể đăng ký biến động (không sang tên được).

Trường hợp 2: Đất được chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024

Đối với các trường hợp giao dịch trước ngày 1/8/2024 sẽ có 2 trường hợp là thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận và thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ nhất là trường hợp mua bán đất chưa được cấp sổ đỏ.

Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày 1/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu đã chuyển nhượng trên thực tế (một bên trả tiền, bên còn lại giao đất nhưng chưa sang tên) thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà phải thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà muốn được cấp giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục được quy định tại Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024.

Thứ hai là mua bán đất đã được cấp sổ đỏ.

Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024 quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định thì người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có giấy chứng nhận mới.

Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024 quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có bản gốc giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK.

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực nhưng phải đủ chữ ký của các bên).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Người sử dụng đất có thể nộp tại bộ phận một cửa của các địa phương hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 3 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp giấy chứng nhận trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà bên chuyển quyền không nộp giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy giấy chứng nhận đã cấp. Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp này để làm thủ tục đồng thời cấp giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Xử lý khi tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay như thế nào?

Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 1/8/2024 thì xử lý theo cách sau:

Nếu là xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Theo Nhật Anh (Nhịp Sống Thị Trường)