Ai mua shophouse giá 30-40 tỷ đồng?

Năm 2020, Tập đoàn Him Lam của đại gia Dương Công Minh công bố phát triển dự án Him Lam Vạn Phúc (quận Hà Đông cũ, nay là phường Hà Đông) với giá shophouse cao nhất lên đến 300 triệu đồng/m2.

Đây là mức giá hiếm có tại thời điểm đó đối với loại hình nhà phố thương mại, phá kỷ lục 200 triệu đồng/m2 tại dự án The Manor Central Park trước đó của Bitexco. Nhiều người nghi ngờ khả năng hấp thụ của shophouse Him Lam Vạn Phúc, tuy nhiên thực tế, chủ đầu tư đã sớm bán hết hàng.

Giá liên tục lập đỉnh bất chấp khủng hoảng

Nghịch lý là 5 năm sau, với ít nhất một cuộc khủng hoảng đối với toàn thị trường bất động sản và thêm 2 cuộc nữa với riêng loại hình nhà phố thương mại, shophouse 300 triệu đồng/m2 không còn là hàng hiếm trên thị trường. Thậm chí, mức giá gấp đôi cũng đã xuất hiện.

Cụ thể, giai đoạn 2020-2021, nhà phố thương mại đóng cửa đồng loạt, gần như không thể kinh doanh khi dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trên khắp cả nước. Cuộc khủng hoảng kéo dài. Tình trạng bán cắt lỗ shophouse bắt đầu xuất hiện.

Đến 2022, loại hình nhà phố thương mại bị "giáng đòn" thêm một lần nữa bởi cuộc khủng hoảng địa ốc trên khắp cả nước. Thanh khoản gần như đóng băng, nhà đầu tư bắt đầu tìm đến các kênh trú ẩn an toàn là các sản phẩm có giá trị ở thực, sử dụng thực - shophouse không được xếp vào nhóm này.

Những năm sau dịch, tâm lý tiêu dùng của người dân thay đổi cùng với sự lên ngôi của các sàn thương mại điện tử, shophouse không còn là "con gà đẻ trứng vàng". Tình trạng shophouse đóng cửa, treo biển cho thuê diễn ra phổ biến. Cuộc khủng hoảng shophouse lại tiếp diễn.

Thế nhưng, mặt bằng giá shophouse không giảm dù loại hình này triền miên gặp khó, thậm chí đã có nơi ghi nhận tình trạng bán cắt lỗ. Báo cáo gần nhất về nhà phố của Savills cho thấy tính đến hết quý I, giá shophouse sơ cấp tại Hà Nội đạt mức bình quân 278 triệu đồng/m2. Còn trên thị trường chuyển nhượng, giá trung bình đạt 266 triệu đồng/m2. So với 5 năm trước, các mức giá nói trên đều đã tăng 50%.

Nghịch lý của shophouse không chỉ nằm ở đó. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chỉ đạt phổ biến 1,5-2,5%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi gửi ngân hàng, cho thuê chung cư... Trong khi đó, giá vẫn leo thang.

Chẳng hạn với một căn shophouse tại Him Lam Vạn Phúc, giá giao dịch trên thị trường có thể lên đến 35 tỷ đồng, nhưng giá cho thuê hàng tháng chỉ khoảng 50 triệu đồng. Tức lợi suất cho thuê chỉ 1,7%/năm.

Hay tại Tây Hồ Tây, giá mỗi căn shophouse có thể lên đến 80 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 100 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất chỉ 1,5%.

Kể cả những khu vực kinh doanh sầm uất như Geleximco Lê Trọng Tấn, giá mỗi căn shophouse cho thuê vào khoảng 30-70 triệu mỗi tháng, trong khi giá mua có thể vượt 30 tỷ đồng.

Ứng xử thế nào với shophouse?

Dòng tiền tạo ra không tương xứng với giá trị đầu tư, nhưng theo chuyên gia, shophouse vẫn có tệp khách hàng riêng.

Giám đốc một sàn bất động sản tại Hà Đông cho hay ở thời điểm các chủ đầu tư mở bán dòng shophouse đắt đỏ, giá trên 30 tỷ, nhóm khách tìm đến mua chủ yếu là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, trường vốn, mong muốn nắm giữ tài sản dài hạn. Không nhiều người "lướt sóng" bởi rủi ro kẹt vốn, bán lỗ ở loại hình này rất cao.

Theo vị này, shophouse đang vận hành chủ yếu bằng kỳ vọng tăng giá và niềm tin vào quy hoạch, không dựa trên giá trị khai thác thực tế.

"Nhiều nhà đầu tư không nhắm đến việc kiếm tiền từ cho thuê. Thay vào đó, mục đích chính của họ là nắm giữ tài sản dài hạn, chờ tăng giá trong tương lai. Shophouse thông thường là sản phẩm có vị trí đẹp trong tổng thể một dự án, nguồn cung ít, nên về lâu dài sẽ là những sản phẩm hấp dẫn theo quan niệm của người Việt", ông nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, cho rằng shophouse tăng giá bất chấp khủng hoảng, bất chấp quy luật thị trường chủ yếu do nhóm đầu cơ. Ông khẳng định người mua shophouse với nhu cầu sử dụng thực rất ít, mà chủ yếu là những người găm hàng, thổi giá, sau đó bán ra kiếm lời.

Ông cảnh báo trong bối cảnh thanh khoản kém, giá tăng nhưng giao dịch thực ít, nhiều nhà đầu tư có thể đối diện với rủi ro vỡ kỳ vọng nếu thị trường đảo chiều.

"Lợi nhuận chỉ trên giấy. Nếu cần bán gấp, người mua sẽ phát hiện ngay sản phẩm này khó ra hàng. Rủi ro là điều có thật. Trong ngắn hạn, nếu lãi suất tăng lại hoặc dòng tiền gặp khó, các nhà đầu tư lướt sóng sẽ là người chịu thiệt đầu tiên", ông Đính phân tích.

"Những khu phố ma" này, theo ông Đính, là hệ quả của việc đầu cơ bất động sản của những người có tiền và các chủ đầu tư đang tận dụng sự dễ dãi của thị trường.

Chủ tịch Hội Môi giới cho rằng việc hình thành những "khu phố ma" gây nên sự "lãng phí khủng khiếp" về tài nguyên. Ông khuyến nghị chủ đầu tư chú trọng đến cơ cấu sản phẩm, nhu cầu sử dụng thực của người dân để phát triển dự án, không nên tận dụng nhu cầu đầu cơ của một nhóm người mà làm méo mó thị trường. Song song đó, các cấp quản lý cần kiểm soát việc cấp phép các sản phẩm đang dư thừa trên thị trường.

Về lâu dài, để kiếm soát tình trạng đầu cơ gây lũng đoạn, ông Đính nhấn mạnh cần đến một chính sách thuế đối với các bất động sản bỏ hoang, vừa giúp tăng thu ngân sách, vừa giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ, đưa thị trường phát triển bền vững.