Bao giờ người lao động mới “chạm" được vào nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Khoảng cách giữa mục tiêu và thực tế

Theo kế hoạch, TP.HCM đặt mục tiêu đầy tham vọng khi phấn đấu phát triển khoảng 199.400 căn nhà ở xã hội (NOXH) trong giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên, thực tế triển khai lại cho thấy một khoảng cách đáng báo động. Tính đến tháng 5/2025, thành phố mới chỉ hoàn thành khoảng 2.745 căn, và dự kiến cho cả giai đoạn 5 năm (2021-2025) cũng chỉ dừng lại ở con số 5.619 căn.

Với tốc độ này, việc hoàn thành chỉ tiêu gần 200.000 căn vào năm 2030 dường như là một thách thức rất lớn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thẳng thắn thừa nhận: “Kết quả đạt được là rất thấp”. Ngay cả trong giai đoạn 2016-2020, dù đạt gần 70% kế hoạch đề ra, số lượng NOXH thực tế hoàn thành của thành phố cũng chỉ là 15.000 căn, tương đương trung bình 3.000 căn/năm

Theo các chuyên gia, tình trạng chậm trễ này bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính. Thứ nhất là những vướng mắc về thủ tục: quy trình phê duyệt dự án, chuyển đổi quy hoạch và giải phóng mặt bằng thường kéo dài, khiến nhiều dự án dù đã có chủ trương vẫn rơi vào tình trạng "chết yểu" hoặc giậm chân tại chỗ. Thứ hai là khó khăn về vốn; việc huy động tài chính cho NOXH gặp nhiều thách thức khi ngân sách nhà nước có hạn, trong khi khu vực tư nhân không mấy mặn mà do lợi nhuận thấp.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, TP.HCM đang phải đối mặt với thách thức về quỹ đất. Thành phố thiếu nghiêm trọng những diện tích đất sạch đã được giải phóng mặt bằng và có hạ tầng đồng bộ để bố trí cho các dự án NOXH. Phần lớn quỹ đất còn lại nằm ở các khu vực xa trung tâm với hạ tầng chưa phát triển, gây khó khăn cho việc thu hút cư dân và xây dựng cộng đồng.

Doanh nghiệp “ngại” đầu tư vì lợi nhuận bị khống chế, chi phí tăng vọt

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến nguồn cung NOXH ì ạch là do các nhà đầu tư gặp quá nhiều khó khăn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, chỉ rõ nghịch lý: “Nhà nước đã khống chế chúng tôi lợi nhuận 10%... nhưng chi phí đầu vào thì không ngừng tăng”.

Theo ông Nghĩa, việc dự án kéo dài do thủ tục khiến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng có thể tăng gấp đôi (từ 10 triệu lên 20 triệu/m2), cùng với lãi vay phát sinh, đã “bào mòn” lợi nhuận vốn đã bị khống chế. Bên cạnh đó, nhiều dự án “chết yểu” vì vướng mắc trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng hoặc thiếu vốn. Ngay cả khi có NOXH, việc tiếp cận của đối tượng thực sự cần lại không hề dễ dàng.

Ông Nguyễn Duy Thành, một chuyên gia bất động sản, phân tích: “Đối với những người thu nhập dưới 10 triệu đồng, cụ thể là ở mức khoảng 7-8 triệu thì cũng rất là khó để tiếp cận NOXH”. Mặc dù Nghị định 100 quy định cá nhân có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc hộ hai vợ chồng dưới 30 triệu đồng/tháng đủ điều kiện xét mua, nhưng việc chứng minh thu nhập ổn định để trả nợ ngân hàng là một rào cản lớn. Giá NOXH hiện nay cũng được cho là vẫn cao so với sức mua của nhóm lao động phổ thông, khiến “giấc mơ an cư” của họ ngày càng xa vời.

Nhận thấy khó khăn, thành phố đã có những chính sách hỗ trợ. Ông Đỗ Diệp Gia Hợp, Phó Trưởng phòng Bảo trì Khai thác Công trình Giao thông (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết theo Nghị quyết 09/2023, các dự án NOXH được công ty tài chính nhà nước cho vay với mức hỗ trợ lãi suất khá cao: vốn xây dựng được hỗ trợ tối đa 70%, vốn đầu tư công nghệ, thiết bị được hỗ trợ tối đa 80%, với thời hạn không quá 7 năm. Tuy nhiên, trên thực tế, các gói hỗ trợ này vẫn chưa đủ mạnh để “kéo” dòng vốn ồ ạt vào phân khúc NOXH. Thủ tục tiếp cận vốn còn chậm, trong khi chi phí đầu vào tăng nhanh hơn mức hỗ trợ, khiến doanh nghiệp vẫn e dè.

Cuối cùng nhà ở xã hội không chỉ là những con số trong báo cáo, mà là nhu cầu cấp thiết, là kỳ vọng về một mái ấm của hàng trăm nghìn người lao động đang góp sức xây dựng thành phố. Để chính sách đi vào cuộc sống, rất cần một sự phối hợp đồng bộ, quyết liệt hơn nữa từ Trung ương, địa phương và cả cộng đồng doanh nghiệp, cùng với một quy trình minh bạch, công bằng. Chỉ khi đó, người lao động mới thực sự có thể “chạm tay” vào giấc mơ an cư của mình.