Sau vụ cháy chung cư mini vào năm 2023 tại Hà Nội, nhiều người dự đoán loại hình nhà ở này sẽ "chết yểu" nhưng thực tế lại đang ấm lên với mức giá phổ biến từ 40–50 triệu đồng/m2 khiến nhiều người không khỏi bất ngờ.

Căn hộ chung cư mini rao bán 50 triệu đồng/m2

Theo khảo sát của PV Tiền Phong, tại các phường nội đô của Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, Láng… giá căn hộ mini hiện được chào bán dao động từ 40 đến 45 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí, chất lượng xây dựng và tiện ích xung quanh.

Thậm chí, một số tòa mới hoàn thiện, có thang máy, lắp đặt thiết bị phòng cháy chữa cháy (PCCC), có "sổ hồng" được rao bán với giá 50 triệu đồng/m2.

Đơn cử, tại phường Láng, một căn hộ mini 52m2 tại toà nhà 7 tầng được rao bán với giá 2,1 tỷ đồng, tương đương khoảng hơn 40 triệu đồng/m2. Theo môi giới, căn hộ này có sổ đỏ gốc cả toà, mua bán bằng hình thức công chứng uỷ quyền và lập thêm vi bằng.

557977158-751177631242211-991182967843502097-n.jpg
Căn hộ chung cư mini tại Hà Nội được chào bán với giá phổ biến từ 40–50 triệu đồng/m2.

Hay một căn hộ mini khác có diện tích 30m2 tại phường Nam Từ Liêm đang rao bán gần 1,3 tỷ đồng, tương đương 43 triệu đồng/m2.

Tại phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, căn hộ mini có diện tích 60m2 đang chào bán 3 tỷ đồng tương đương 50 triệu đồng/m2. Theo môi giới, đây là căn hộ thiết kế theo dạng studio, tại đây trang bị hệ thống PCCC hiện đại, có sổ đỏ riêng.

Anh Nguyễn Mạnh Hải, nhân viên văn phòng tại Cầu Giấy chia sẻ, sau hơn 10 năm làm việc ở Hà Nội, hai vợ chồng vẫn không thể với tới căn hộ thương mại, nên đành chọn căn hộ chung cư mini 40m2 giá 1,7 tỷ đồng ở Cầu Giấy.

“Biết là rủi ro hơn chung cư thương mại, nhưng nếu chờ thì chẳng biết bao giờ mới có nhà. Nhà nhỏ, gần trung tâm, tiện đi làm, có chỗ để xe và thang máy là chấp nhận được,” anh Hải nói.

Cũng theo anh Hải, với mặt bằng giá căn hộ thương mại hiện nay tại Hà Nội lên tới 70–120 triệu đồng/m2, lựa chọn chung cư mini vẫn là lối thoát duy nhất để “an cư”.

Chị Lê Thị Hương – môi giới nhà đất tại Thanh Xuân cho biết, thảm hoạ cháy chung cư mini vào giữa tháng 9/2023, khiến thị trường gần như "đóng băng" sau hàng loạt chiến dịch rà soát, xử lý vi phạm về xây dựng và PCCC.

Theo chị Hương, nhiều chủ nhà phải đầu tư hàng trăm triệu đồng để bổ sung thiết bị, đường thoát hiểm, chuông báo cháy tự động… Vì vậy, căn hộ mini được cấp sổ đỏ, đảm bảo an toàn PCCC trở thành hàng hiếm, đẩy giá lên cao ăn theo giá căn hộ thương mại.

“Sau 2 năm xảy ra vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ, nhiều người nghĩ loại hình này sẽ ‘chết yểu’, nhưng thực tế không phải. Giờ ai mua cũng cẩn trọng hơn, hỏi kỹ về pháp lý và PCCC, nhưng vẫn có người xuống tiền vì giá rẻ hơn chung cư thương mại cùng khu vực khoảng 40-50%”, chị Hương nói.

Siết chặt việc mua bán, cấp “sổ hồng”

Từ ngày 1/8/2024, Nghị định 95/2024/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023, trong đó có nội dung rất đáng chú ý. Đó là lần đầu khái niệm nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (thường được gọi là chung cư mini - PV) được định danh và quản lý chặt chẽ như một loại hình nhà ở riêng biệt.

Theo Nghị định 95/2024, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ là công trình từ 2 tầng trở lên, được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê từng căn hộ riêng biệt.

image-19.jpg
Siết chặt việc mua bán, cấp “sổ hồng” đối với căn hộ chung cư mini.

Trước đây, loại hình này không được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở hay Luật Xây dựng, dẫn tới tình trạng hàng nghìn công trình được xây dựng như chung cư mini nhưng không đủ điều kiện pháp lý, không có giấy chứng nhận quyền sở hữu từng căn hộ, thiếu thẩm duyệt PCCC, và không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật.

Với quy định mới, mọi công trình loại này đều phải tuân thủ quy trình đầu tư, cấp phép, quản lý vận hành như một dự án nhà ở.

Điểm mới quan trọng của Nghị định 95 là phân biệt hai nhóm dự án theo quy mô.

Nhóm thứ nhất, nếu công trình có từ 20 căn hộ trở lên hoặc xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, và nhà ở.

Nghĩa là, cá nhân hoặc doanh nghiệp muốn xây loại hình này phải đăng ký dự án, lập hồ sơ đầu tư, thẩm định thiết kế, xin phép xây dựng và đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn PCCC như một dự án chung cư thương mại.

Nhóm thứ hai, nếu công trình có dưới 20 căn hộ và chỉ để cho thuê, thì được coi là nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, vẫn phải tuân thủ các yêu cầu về thiết kế, giám sát, cấp phép và an toàn PCCC theo quy định hiện hành.

Cũng theo Nghị định 95, việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Điều này có nghĩa, chủ sở hữu chung cư mini (cá nhân hoặc doanh nghiệp) phải tuân thủ đầy đủ quy định về quản lý như một tòa nhà chung cư bình thường – từ công tác vận hành, bảo trì, PCCC, đến việc cấp "sổ hồng" từng căn hộ.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, quy định mới sẽ chấm dứt tình trạng xây dựng tràn lan, tự phát của hàng loạt chung cư mini “núp bóng” nhà ở riêng lẻ. Đồng thời, mở đường cho mô hình nhà ở nhỏ nhưng hợp pháp, an toàn và có thể cấp sổ hồng, phục vụ nhu cầu thật của người dân thu nhập trung bình – thấp.

TS. Trần Xuân Lượng cũng khuyến cáo, người dân khi mua căn hộ chung cư mini cần tìm hiểu rõ tính pháp lý của căn hộ trước khi xuống tiền để tránh rủi ro, tranh chấp về sau.