Bất động sản 'ế' vì nhiều nghịch lý

Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm vô vàn khó khăn ở nhiều phân khúc. Trong đó thị trường nhà ở đối diện với không ít thách thức về nguồn cung, thanh khoản. Tình trạng thiếu sản phẩm bình dân thừa giá cao và giá địa ốc ngược chiều nền kinh tế dự báo còn tiếp tục năm nay.

Thiếu nhà giá rẻ, thừa nhà cao cấp

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, hiện trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp (giá từ 25-70 triệu đồng/m2). Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25-35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp giá khoảng 35 triệu đến dưới 50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của Savills cho thấy cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có ba căn có giá dưới hai tỷ đồng. Tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền bị đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2023 khi phần lớn các dự án mới ra mắt từ phân khúc trung và cao cấp trở lên. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP HCM.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - nhìn nhận cơ cấu sản phẩm trên thị trường nhà ở ngày càng mất cân đối khi thị trường thiếu vắng hẳn nhà ở thương mại giá bình dân. Nếu như năm 2019, phân khúc này chiếm 30% tổng nguồn cung mở bán mới thì hiện nay chỉ còn khoảng 6%. Mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có ở dự án nhà ở xã hội hoặc những dự án ở các tỉnh vùng ven.

Theo ông Đính, nguồn cung khó có thể bật tăng trong ngắn hạn nên nghịch lý thiếu nhà bình dân thừa nhà giá cao có thể tiếp diễn trong năm nay. Nút thắt pháp lý khiến cơ quan quản lý thận trọng hơn trong phê duyệt dự án nhưng cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.

Giá nhà tăng bất chấp kinh tế khó khăn

Khi thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc từ giữa năm 2022, kỳ vọng về các đợt điều chỉnh giá nhà giống thời kỳ 2008-2009 xuất hiện. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng dâng cao. Tuy nhiên, dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chào bán chung cư và nhà liền thổ vẫn tăng liên tục và neo cao, bất chấp những khó khăn chung của nền kinh tế.

Theo thống kê mới nhất của Savills chỉ ra, căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51- 70 triệu đồng/m2 - lập ngưỡng giá mới, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được. Giá liền kề tiếp tục tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố thương mại cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường biệt thự, liền kề, nhà phố đang đối mặt với những thách thức rất lớn khi tất cả các chỉ số đều tăng trưởng âm trong khi giá liên tục tăng cao. Năm 2019, nhà ở thấp tầng giá dưới 20 tỷ đồng chiếm tới 80% nguồn cung, nhưng đến năm 2023 chỉ còn 50% tổng nguồn cung. Giá các sản phẩm trên 30 tỷ đồng năm 2019 chỉ chiếm 10% và đến năm 2023 đã lên tới 23% nguồn cung toàn thị trường. Đây là mức giá rất cao, trong khi khả năng kinh doanh cho thuê lại của nhà phố đang gặp khó.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan - cho biết trái ngược với kỳ vọng bất động sản giảm giá mạnh trong năm 2023, mặt bằng chung thị trường tăng nhẹ 6% so với đầu năm. Tình trạng này có thể tiếp tục thách thức thị trường nhà ở 2024 do nguồn cung khó được khơi thông trong ngắn hạn. Trong khi đó, có nhiều lý do khiến giá nhà leo thang như yếu tố khách quan (chi phí đầu vào gồm đất đai, nguyên vật liệu, lãi vay tăng) và yếu tố chủ quan (chủ đầu tư chỉ ưu tiên nhà cao cấp, hạng sang).

Chuyên gia cảnh báo giá nhà liên tục tăng, vượt qua khả năng chi trả của phần đông người dân có thể để lại những hệ lụy xấu cho thị trường như hình thành khung giá ảo, gây lệch pha cung cầu và sụt giảm thanh khoản.

Theo Ngọc Mai (Tiền Phong)