Do chưa được phê duyệt giá đất, nhiều dự án chưa thể kinh doanh nhưng theo dự thảo mới vẫn có thể bị thu bổ sung tiền sử dụng đất, VNREA cho rằng điều này là bất hợp lý.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản gửi Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường góp ý đối với dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024 về Quỹ phát triển đất. Đây là 2 nghị định do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo nhằm triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

27-1753582583-bo-tai-chinh-tinh-truy-thu-tien-su-dung-dat-hiep-hoi-noi-bat-hop-ly.webp
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị chỉ thu tiền sử dụng đất bổ sung với các dự án bất động sản đã đưa vào kinh doanh. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo dự thảo, đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá đất để nộp tiền, nhà đầu tư sẽ phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất bổ sung. Bộ Tài chính đang lấy ý kiến theo 2 phương án: hoặc thu 5,4%/năm hoặc thu 3,6%/năm, tính trên thời gian vượt quá 180 ngày kể từ ngày giao đất đến thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, VNREA cho rằng quy định này có thể gây vướng mắc cho nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư các dự án chưa thể đưa đất vào khai thác do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Hiệp hội nêu rõ phần lớn chủ đầu tư đều tuân thủ quy định pháp luật. Việc chưa thể triển khai dự án không phải do chậm trễ từ phía doanh nghiệp, mà là vì chưa được phê duyệt giá đất, dẫn đến chưa thể nộp tiền sử dụng đất và cũng chưa có quyền đưa đất vào kinh doanh.

Trong trường hợp này, nếu vẫn buộc doanh nghiệp phải nộp thêm khoản tiền sử dụng đất bổ sung là không hợp lý, bởi họ chưa được hưởng bất kỳ lợi ích nào từ việc được giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại vì không thể đưa dự án vào hoạt động đúng tiến độ.

Hiệp hội cũng cho rằng việc áp dụng quy định thu bổ sung cho cả những trường hợp phát sinh từ trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là không phù hợp về mặt pháp lý.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013, vốn là khung pháp lý điều chỉnh các quyết định giao đất trước ngày 1/8, không có quy định về khoản thu bổ sung như dự thảo hiện nay. Nếu dùng quy định của luật mới để tính tiền bổ sung cho thời kỳ trước đó, là đi ngược lại với nguyên tắc tại Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025 - vốn quy định rõ pháp luật mới không được làm phát sinh trách nhiệm pháp lý nặng hơn đối với hành vi đã diễn ra trong thời kỳ luật cũ còn hiệu lực.

Từ những bất cập nêu trên, VNREA đề xuất không thu khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa vào kinh doanh do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Đối với các trường hợp dự án đã triển khai kinh doanh, đã bán hàng hoặc thu tiền từ khách hàng, VNREA cho rằng có thể xem xét thu bổ sung nhưng chỉ áp dụng theo mức 3,6%/năm như phương án 2 trong dự thảo.

Ngoài ra, VNREA đề xuất điều chỉnh cách tính thời gian phát sinh khoản thu bổ sung. Thay vì tính từ thời điểm có quyết định giao đất như trong dự thảo, thời gian tính nên được bắt đầu từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (tức 1/8/2024) và kết thúc vào thời điểm cơ quan nhà nước ban hành thông báo nộp tiền, sau khi trừ đi 180 ngày.