Theo quy định hiện hành, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Nhưng thực tế, đã có rất nhiều thay đổi. Việc ban hành khung giá đất có thực sự cần thiết hay không?

Giá đất tăng nhanh, không kịp điều chỉnh

Mới đây, UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi bộ Tài chính, bộ Tài nguyên & Môi trường kiến nghị giải quyết một số vướng mắc trong việc xác định, thẩm định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn Thành phố này. Trong đó, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.

Lãnh đạo TP.HCM cho rằng, khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện bảng giá đất nhưng lại đang thấp hơn giá thị trường nên có sự chênh lệch đáng kể, tạo ra không ít bất cập. Cụ thể hơn, quy trình xác định giá đất để thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, được các công ty thẩm định giá khảo sát, thu nhập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất.

Các thửa đất này có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích, hình thể, pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính từ thời điểm định giá đất làm cơ sở thực hiện.

Ông Hoan nhận định: “Bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM (đô thị đặc biệt) đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ. Trong khi đó, theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thì trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành. Khung giá đất tại TP.HCM có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2. Thực tế này dẫn đến có sự chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường”.

Các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay, đang bị các bên mua bán thống nhất giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất nhằm giảm thuế. Trong khi mặt bằng giá đất tại TP.HCM theo thị trường biến động rất nhanh và rất xa so với các địa phương khác. Mỗi năm, giá nhà, đất tại Thành phố này đều tăng lên nên buộc phải điều chỉnh tăng 5 – 7%/năm.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho rằng, cần có cơ chế mới để quản lý đất đai.

“Nhà nước bỏ số tiền rất lớn ra bồi thường khi thu hồi đất, nhưng nếu giá đất để thu nghĩa vụ tài chính thấp như hiện nay thì nguồn thu ngân sách so với tiền bồi thường là rất ít. Đây là điều bất cập trong công tác quản lý đất đai nên phải đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, để tăng hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai”, vị Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nhấn mạnh.

Tuy nhiên, công tác thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường cũng đang rất khó khăn. Các giao dịch không buộc phải qua sàn hay công ty môi giới. Việc thanh toán cũng không buộc phải qua sàn. Do đó, giá giao dịch thực hiện chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.

Do đó, UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ ngành nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp.

Trên cơ sở đó, so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, TP.HCM xin thực hiện thí điểm.

Cần giải pháp ổn định an sinh xã hội

Trao đổi với PV Người Đưa Tin Pháp luật về đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ quan điểm hoan nghênh, ủng hộ. Bởi lẽ, từ năm 2006 đến nay, Hiệp hội cũng đã kiên trì kiến nghị bãi bỏ quy định về việc ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần tại Điều 113 luật Đất đai 2013.

Vị Chủ tịch HoREA lấy ví dụ tại trung tâm quận 1, TP.HCM khi giá đất tối đa trên giấy tờ là 162 triệu đồng/m2. Tính thêm hệ số điều chỉnh cho khu vực thì giá đất tại các tuyến đường như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ,…là 405 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế, giá “đất vàng” tại đây chưa bao giờ dưới 1 tỷ đồng/m2.

“Mặc dù khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định việc điều chỉnh khung giá đất “khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất”. Nhưng, trong nhiều năm qua, Hiệp hội chưa thấy bộ Tài nguyên & Môi trường hoặc các địa phương trình Chính phủ thực hiện điều chỉnh khung giá đất”, ông Châu chỉ ra.

Đồng thời, cơ chế ban hành khung giá đất, bảng giá đất cũng không đảm bảo được nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và cũng không đúng với đặc điểm tình hình của các địa phương.

Trong khi cơ chế này lại có tác động rất lớn đến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp. Khi khung giá đất tăng sẽ kéo theo bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp cùng tăng.

Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu chỉ ra điểm bất cập trong cơ chế khung giá đất đang áp dụng.

Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa, xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng). Nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân sẽ không làm thủ tục cấp sổ hồng, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Khi đó, Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Chuyển biến rõ ràng hơn là giá cả của thị trường bất động sản, nhất là giá nhà ở. Vì giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố. Trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước.

Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Do vậy, nếu mức giá của khung giá đất hay bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1-2 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

“Về lâu dài, chúng tôi đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Thực hiện cách tính này, trước mắt có thể làm sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước ở các địa phương. Nhhưng về lâu dài sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững. Người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước”, ông Châu nêu quan điểm.

Theo Hà Nhân (Nguoiduatin.vn)