Giá nhà tăng dựng đứng, người mua căn hộ TP.HCM còng lưng gồng lãi ngân hàng vì tiền thuê rẻ bèo

Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang rơi vào tình trạng lệch pha rõ rệt giữa giá mua và giá thuê. Nếu cách đây khoảng 3 - 4 năm, các căn hộ vùng ven có giá phổ biến quanh mức 2 tỷ đồng, thì nay nhiều dự án đã vọt lên tới 4 tỷ đồng cho một căn 2 phòng ngủ.

Giá nhà tăng gấp đôi nhưng giá cho thuê tại các khu vực này vẫn loanh quanh dưới mức 10 triệu đồng/tháng. Nghịch lý này khiến những người vay tiền ngân hàng để mua nhà cho thuê dần mất động lực khi nguồn thu không đủ bù tiền lãi.

Còng lưng "gồng" tiền lãi ngân hàng mỗi tháng

Thực tế này đang buộc nhiều chủ nhà phải bỏ thêm tiền túi hàng tháng để trả lãi ngân hàng. Anh Nguyễn Văn Hiếu (ngụ phường Hiệp Bình, TP.HCM) là một ví dụ khi mỗi tháng phải bù thêm khoảng 10 triệu đồng chỉ để chi trả khoản vay.

Vào giữa năm 2025, anh Hiếu mua một căn hộ với giá 5,4 tỷ đồng, vay ngân hàng 2 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 6%/năm trong năm đầu. Thời gian đầu, mỗi tháng anh trả lãi khoảng 10 triệu đồng, trong khi tiền cho thuê nhà thu về được 9 triệu đồng/tháng, xem như gần đủ nuôi lãi ngân hàng.

Thế nhưng, khi hết thời hạn ưu đãi, khoản vay bị áp lãi suất thả nổi lên tới khoảng 13%/năm. Tiền lãi hàng tháng lúc này nhảy vọt lên khoảng 20 triệu đồng, trong khi giá cho thuê căn nhà hiện tại chỉ khoảng 11 triệu đồng/tháng. Dù mỗi tháng phải bù thêm 10 triệu đồng tiền túi, anh Hiếu tính toán mình vẫn không bị lỗ vì giá căn hộ hiện đã tăng gần 500 triệu đồng so với lúc mua.

Nghịch lý nhà chục tỷ, giá thuê vài triệu đồng

Tình trạng bỏ tiền tỷ thu tiền cắc đang diễn ra ở mọi phân khúc, thậm chí tại cả các khu vực giáp ranh thành phố. Một dự án tại Bình Dương (cũ), sát vách TP.HCM, dù mới ở giai đoạn ép cọc thử tải đã có giá dự kiến lên tới 75 triệu đồng/m². Trong khi đó, các chung cư ngay bên cạnh có giá cho thuê chỉ vỏn vẹn 5 - 8 triệu đồng/tháng.

Tại khu vực nội thành, chị Nguyễn Thị Hồng Huế (ngụ phường Bình Hòa, TP.HCM) mua căn hộ hơn 3 tỷ đồng cũng chỉ cho thuê được khoảng 6 triệu đồng/tháng. Chị Huế chia sẻ, lúc mua chị kỳ vọng phải cho thuê được 10 triệu đồng nhưng thực tế thấp hơn nhiều.

Ở phân khúc cao cấp hơn, những căn hộ có giá khoảng 9 tỷ đồng hiện cũng chỉ cho thuê được quanh mức 18 triệu đồng/tháng. Thực tế này buộc nhiều nhà đầu tư phải tự điều chỉnh lại kỳ vọng về dòng tiền thu về hàng tháng.

Theo dữ liệu theo dõi thị trường của Savills Việt Nam, mức lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại TP.HCM nhìn chung đang ở mức rất thấp, chỉ đạt khoảng 2%/năm.

Thay đổi chiến lược sang "tích sản" dài hạn

Nguồn thu từ tiền thuê nhà không tương xứng đang thay đổi hoàn toàn hành vi của người mua. Các môi giới lâu năm tại TP.HCM thừa nhận, hiện nay dân đầu tư không còn đặt nặng bài toán cho thuê, đặc biệt là ở khu vực vùng ven - nơi chung cư mọc lên rất nhanh khiến các chủ nhà phải cạnh tranh gay gắt để tìm khách.

Trả lời Báo Điện tử VTC News, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam phân tích, sự chênh lệch lớn giữa giá bán và giá thuê cho thấy mặt bằng định giá hiện nay được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá tài sản hơn là dòng tiền khai thác. Việc mua nhà lấy tiền thuê kiểu truyền thống giờ đã trở thành yếu tố thứ yếu, người mua nghiêng về chiến lược giữ tài sản để chờ tăng giá trong trung và dài hạn.

Cũng theo bà Hương, việc giá thuê không chịu tăng theo giá bán xuất phát từ sự lệch pha giữa cơ cấu cung - cầu. Các dự án mới mở bán toàn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi túi tiền của người đi thuê nhà có hạn và phụ thuộc vào thu nhập thực tế của họ. Dù vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn tiếp tục nắm giữ căn hộ vì tâm lý muốn tích trữ tài sản và tin vào sự khan hiếm nguồn cung của thị trường về lâu dài.