GS. Đặng Hùng Võ: Giá nhà tăng chủ yếu là “giá ảo”, nhiều người hiện nay muốn bán nhà cũng không bán được!

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m2, tăng tới 33% chỉ sau một năm.

Tại TP.HCM, nhiều dự án cũng ghi nhận mức tăng từ 15 – 40%, thậm chí có nơi lên tới 100 – 120 triệu đồng/m2.

Dự báo trong năm 2026, mức giá này có thể còn vượt xa, không chỉ ở hai đô thị lớn nhất mà ngay cả tại các thành phố tiềm năng như Đà Nẵng, Cần Thơ cũng đang có những chuyển biến đáng chú ý. Những con số này đã và đang trở thành nỗi lo, gánh nặng đối với nhiều gia đình.

Lý giải trước thực trạng này, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cho rằng hiện nay giá nhà tăng chủ yếu là “giá ảo” chứ không phải tăng giá thật.

Ông phân tích, so với năm 2010, giá nhà ở đã tăng gấp đôi, thậm chí hơn thế, nhưng không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu. “Thực tế, giá nhà tăng không hẳn bắt nguồn từ việc cung thiếu, rồi mọi người đổ xô đi mua. Hiện nay, nhiều người muốn bán nhà cũng không bán được!” - GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Theo vị Giáo sư, giá nhà đã cao đến mức mà trung lưu cũng không thể trụ nổi. Việc giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại giảm thấp là một hiện tượng mang tính nghịch lý so với tiêu chí của cơ chế thị trường.

“Giá nhà chỉ tăng khi thị trường sốt, không có chuyện giá nhà tăng khi thị trường đang nguội lạnh, đó là quy luật của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, chúng ta lại rơi vào tình trạng giá nhà tăng, thậm chí khá mạnh, khi thị trường không có giao dịch. Rất bất thường và không đúng quy luật” - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Về giải pháp, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giá bán bất động sản hoàn toàn có thể tính toán được trên cơ sở chi phí thực tế: giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, hạ tầng… Từ đó, cơ quan quản lý có thể xác định lợi nhuận hợp lý của một dự án.

Tuy nhiên, theo ông, trên thực tế, giá bán hiện nay đã bị đẩy cao vượt khung chi phí này, dẫn đến tạo ra “giá ảo”. Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc nhận diện giá ảo không hề khó. Điều quan trọng là chính sách phải đi theo hướng tính toán giá nhà bán trên thị trường để từ đó áp dụng thuế phù hợp. Thay vì chỉ đánh thuế thu nhập dự án, qua đó góp phần kiểm soát tình trạng tăng giá bất hợp lý.

Đối với nguyên nhân giá chung cư tăng cao, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng có cả yếu tố cung – cầu và yếu tố đầu cơ.

Về cung cầu, vị Giáo sư cho biết, nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Chung cư vốn được coi là loại hình có thể kéo giá xuống gần với thu nhập của người dân, bởi trên cùng một thửa đất có thể xây tới 30 tầng, mở rộng quỹ đất theo chiều cao. Về nguyên tắc, chung cư phải có mức giá phù hợp với thu nhập, ít nhất là từ giới trung lưu cho tới giới có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn bị ách tắc từ giai đoạn 2018 – 2020 đến nay chưa được giải quyết xong. Không ít dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến khi nộp thì phải theo giá mới, kéo kế hoạch tài chính đội lên. Cùng với đó là nguồn cung nhà ở nói chung từ sau giai đoạn Covid-19 suy giảm mạnh, vì nhiều dự án bị dừng phê duyệt do vướng pháp lý. Tất cả những điều đó dẫn đến việc nguồn cung bị giảm.

Nhưng điều quan trọng hơn, theo ông là hiện tượng thổi giá từ các doanh nghiệp bất động sản và đội ngũ môi giới. Tình trạng khan hiếm được phóng đại, giá bị đẩy lên nhanh chóng trong khi giao dịch thực tế rất ít. “Quan hệ cung cầu hiện nay không thể tạo ra tình trạng giá nhà tăng chóng mặt trong khi giao dịch gần như không có. Giá tăng cao như vậy, làm sao người dân có thể bỏ tiền ra mua?” - vị Giáo sư phân tích.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, thị trường chung cư hiện đang chịu tác động kép: Vừa khan hiếm nguồn cung, vừa bị chi phối bởi "giá ảo". Điều này khiến thanh khoản giảm và đã tác động mạnh đến thị trường.