Huy động vốn tại nhiều dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý đang diễn ra hết sức phổ biến. Một trường hợp điển hình là việc dự án của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Kim Oanh, TP Hồ Chí Minh, do bà Đặng Thị Kim Oanh làm Tổng Giám đốc đang ồ ạt huy động vốn khi dự án của Công ty này chưa đủ điều kiện pháp lý.

Huy động vốn hàng trăm tỷ

Cụ thể, tại khu đất 43ha ở Bình Dương là tài sản công nhưng Tổng Công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương là doanh nghiệp Nhà nước thuộc Tỉnh ủy Bình Dương đã tự ý chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác. Thương vụ chuyển nhượng đất có dấu hiệu mập mờ, tự ý định giá đất “giá bèo” gây thất thoát ngân sách Nhà nước hàng nghìn tỷ đồng…

Giữa tháng 12/2019, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự liên quan đến việc "thâu tóm" đất Nhà nước tại khu đất có diện tích 430.000m2 (43ha) thuộc dự án Khu Đô thị – Thương mại – Dịch vụ Tân Phú, tại phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Quyết định khởi tố vụ án hình sự

Tuy đang vướng vào một vụ án hình sự, nhưng ngay khi vừa “thâu tóm” xong khu đất vàng từ tay TCT Bình Dương với giá rẻ (581.000 đồng/m2), lập tức Công ty Tân Phú cho khởi công dự án và tổ chức huy động vốn của hàng trăm cá nhân, đơn vị thông qua “hợp đồng vay tiền” thông qua Công ty Nam Kim là Công ty con của Công ty Kim Oanh.

Đã bị khởi tố nhưng Kim Oanh vẫn huy động vốn thông qua “hợp đồng vay tiền”

Tuy nhiên, “hợp đồng vay tiền” nói trên không hề có tài sản đảm bảo mà mục đích chính là thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh dự án. Ngoài ra, thời gian ký nhiều “hợp đồng vay tiền” còn được thực hiện sau khi vụ việc này đã được chuyển cơ quan điều tra đã cho thấy sự thiếu trách nhiệm của Công ty Kim Oanh, khi Công ty này đã cố tình huy động vốn khi về mặt pháp lý dự án đang gặp rất nhiều vấn đề.

Không những thế, khi vừa khởi công xây dựng dự án Khu Đô thị – Thương mại – Dịch vụ Tân Phú, chủ đầu tư đã bị Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương kiểm tra, lập biên bản và ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính vào ngày 12/2/2018, vì tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng theo quy định.

Dự án Khu Đô thị – Thương mại – Dịch vụ Tân Phú

Theo tài liệu, chỉ tính từ tháng 5/2019 đến hết tháng 9/2019 Công ty Nam Kim đã có 651 giao dịch với khách hàng qua ngân hàng với tổng số tiền khoảng hơn 405 tỷ đồng (chưa kể giao dịch tiền mặt). Nhiều giao dịch được ghi rất rõ là góp vốn đầu tư, đặt cọc theo hợp đồng vay vốn, tiền góp vốn theo hợp đồng…

Được biết, tháng 2/2018, Kim Oanh Group tiến hành mua thành công Công ty Nam Kim, với thời hạn sử dụng đất đến năm 2056 (đất thuê 50 năm). Được biết, trước khi về tay Kim Oanh Group, ít nhất dự án KCN Phú Tân đã chuyển nhượng qua ba chủ đầu tư khác.

Liệu có giống như Alibaba?

Về vấn đề huy động vốn, mua bán tài sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý tại nhiều dự án BĐS, Luật sư Vũ Văn Biên – Trưởng chi nhánh văn phòng Luật An Phước cho rằng, theo quy định của pháp Luật, hiện nay chỉ có 2 trường hợp được huy động vốn là (i) huy động vốn theo luật các tổ chức tín dụng và luật doanh nghiệp; (ii) huy động vốn theo luật kinh doanh bất động sản.

Rõ ràng việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng cũng là một hoạt động kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh doanh bất động sản chỉ có hình thức “mua” và “bán”. Do đó, ngay cả khi nhà đầu tư huy động vốn bằng hình thức ký kết hợp đồng góp vốn thì cũng phải đáp ứng các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như đã nêu ở trên. Luật sư Vũ Văn Biên phân tích.

Theo quy định của Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm các điều cấm của luật, mà việc đưa bất động vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện là vi phạm điều cấm của luật. Cũng theo quy định của Bộ luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi đó, chủ đầu tư nhận lại đất thì là điều vô cùng dễ dàng, còn người dân đến khi nào mới nhận lại được tiền khi mà số tiền đó chủ đầu tư đã sử dụng hết.

“Riêng đối với các cá nhân sử dụng doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản (nhưng thực chất không kinh doanh, không có dự án) kêu gọi huy động vốn vào các dự án ma, dự án không có thật, với những thủ đoạn tinh vi, những lời mời chào ngon ngọt, hấp dẫn nhằm lấy lòng tin của người khác để chiếm đoạt tài sản thì có thể bị khởi tố theo tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, Luật sư Vũ Văn Biên phân tích.

Với những phân tích nêu trên, rõ ràng Công ty Kim Oanh đã vi phạm pháp luật trong việc huy động, vay vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, việc này có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho khách hàng của Công ty này. Và sự việc này khiến dư luận nhớ lại dẫn chứng điển hình hồi tháng 9/2019, cơ quan Cảnh sát điều tra đã khởi tố bị can, ra lệnh bắt tạm giam đối với Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch Tập đoàn Địa ốc Alibaba và nhiều bị can khác với hành vi “tự vẽ” ra dự án không có thật để huy động vốn từ 6.700 khách hàng, qua đó chiếm đoạt hơn 2.500 tỷ đồng.

Hay mới đây, ngày 23/2/2020, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho biết đã bắt giữ Trần Văn Hội (32 tuổi, quê Nam Định), Giám đốc Công ty CP đầu tư xây dựng và địa ốc Hưng Phú Group (gọi tắt Công ty Hưng Phú, trụ sở tại TP.Bà Rịa), khi người này đang lưu trú tại TP.Đà Lạt (Lâm Đồng), để điều tra làm rõ hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo đó, ông Trần Văn Hội thành lập Công ty Hưng Phú năm 2019 có trụ sở tại TP.Bà Rịa. Sau đó, Hội mua nhiều khu đất nông nghiệp của người dân trên địa bàn TP.Bà Rịa, các huyện Long Điền, Đất Đỏ rồi tự vẽ “dự án ma” để bán cho khách hàng. Các khách hàng đã đặt cọc từ 80%-90% theo hợp đồng và Công ty BĐS Hưng Phú cam kết sẽ giao giấy CNQSD đất cho khách hàng trong vòng 6 tháng. Tuy nhiên, đến thời hạn giao giấy CNQSD đất, Công ty BĐS Hưng Phú không thực hiện đúng cam kết, khách hàng mới biết DN này bán dự án "ma".

Theo Thanh Trang (Thương Hiệu & Công Luận)