Hà Nội, TP HCM cùng nhiều địa phương đang chứng kiến làn sóng săn đất nền, đất vùng ven giá rẻ. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư tay ngang phải “ôm trái đắng” vì mua nhầm đất giá ảo, vướng pháp lý hoặc nằm trong khu vực hạ tầng treo. Vậy làm thế nào để định giá đất chính xác, nhận diện được “giá thật” giữa ma trận thông tin chồng chéo?

Theo luật sư Hoàng Văn Hà - Công ty Luật ARC Hà Nội, sai lầm lớn nhất của người mua là không hiểu cách định giá đất, dễ bị dẫn dắt bởi thông tin rao bán không chính xác hoặc bị môi giới “vẽ” tiềm năng vô tội vạ.

“Không có cái gọi là giá đất cố định. Mỗi khu vực, thời điểm và mục đích sử dụng đều có mức giá khác nhau. Quan trọng là người mua phải biết xác định ‘giá thật’ từ dữ liệu thật, chứ không nên tin vào giá rao trên mạng hay lời hứa suông của môi giới”, ông Hà nhấn mạnh.

Về mặt pháp lý, theo Điều 159, Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố bảng giá đất hằng năm làm căn cứ tính thuế, lệ phí và tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, bảng giá này thường chỉ bằng khoảng 20 - 30% giá thị trường.

Dù vậy, bảng giá đất Nhà nước vẫn là điểm khởi đầu quan trọng để người dân có cơ sở tham chiếu, đặc biệt với các loại đất được hưởng chính sách hỗ trợ hoặc ưu đãi. Người mua hoàn toàn có thể truy cập website của Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương để tra cứu nhanh thông tin.

Tiếp theo, một trong những cách chính xác và thực tiễn nhất để định giá đất là khảo sát các giao dịch đã hoàn tất trong vòng 3 - 6 tháng gần đây tại khu vực lân cận. Theo đó, người mua nên tham khảo các nguồn sau: Hồ sơ công chứng các giao dịch đã hoàn tất; Ý kiến người dân địa phương hoặc môi giới uy tín lâu năm; Các sàn giao dịch lớn như Batdongsan.com.vn, Homedy, Chợ Tốt...

Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng giá rao bán trên mạng thường đã bị “thổi” cao.

Luật sư Hà cảnh báo: “Giá rao không phải là giá thật! Nhiều môi giới cố tình tạo hiệu ứng giá ảo để ‘bẫy’ người mua thiếu kinh nghiệm”.

Luật sư Hoàng Văn Hà - Công ty Luật ARC Hà Nội: "Sai lầm lớn nhất của người mua là không hiểu cách định giá đất, dễ bị dẫn dắt bởi thông tin rao bán không chính xác hoặc bị môi giới “vẽ” tiềm năng vô tội vạ". Ảnh: NVCC

Bên cạnh đó, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ cá nhân, tổ chức có quyền thuê đơn vị định giá có chứng chỉ hành nghề để xác định giá trị đất. Các phương pháp định giá phổ biến hiện nay gồm: So sánh trực tiếp; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh.

Việc thuê đơn vị định giá chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo độ chính xác, mà còn đặc biệt cần thiết nếu bạn mua để đầu tư dài hạn, vay vốn ngân hàng hoặc giải quyết tranh chấp.

Ngoài giá trị, một yếu tố then chốt khác chính là pháp lý. Rất nhiều người vì ham rẻ đã bỏ qua bước kiểm tra pháp lý và cuối cùng phải “ngậm đắng nuốt cay” vì mua phải đất “treo”, đất tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch giải toả. Do đó, trước khi xuống tiền, cần xác minh rõ: Thửa đất đã có sổ đỏ chưa? Có đang tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch không? Mục đích sử dụng là gì: đất ở, đất nông nghiệp hay đất thương mại?

Theo Luật sư Hà, cách kiểm tra hiệu quả là đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc tra cứu bản đồ quy hoạch tại cổng thông tin điện tử của UBND quận/huyện.

Thêm vào đó, tiềm năng tăng giá trong tương lai cũng là yếu tố không thể bỏ qua. Một mảnh đất hôm nay còn nằm ở “vùng sâu vùng xa” nhưng nếu gần đường vành đai, tuyến metro, cao tốc hoặc khu công nghiệp, thì 5 - 10 năm nữa hoàn toàn có thể trở thành "gà đẻ trứng vàng".

Vì vậy, khi mua đất, người dân nên phân tích các tiêu chí tiềm năng như: Khoảng cách đến trung tâm, chợ, trường học, bệnh viện; Kết nối hạ tầng kỹ thuật: điện, nước, internet, giao thông; Quy hoạch phát triển đô thị cấp tỉnh/thành phố.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản từng ghi nhận không ít trường hợp rao bán “đất siêu rẻ” vì là đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng; Giao dịch bằng giấy tay, không công chứng; Đất đang bị tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch treo.

Do đó, chuyên gia khuyến cáo: Đừng bao giờ đặt cọc khi chưa rõ pháp lý. Nếu không am hiểu, hãy chủ động thuê luật sư hoặc chuyên gia định giá đi cùng để kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ trước khi giao dịch.

Tổng kết lại, Luật sư Hà nhấn mạnh: Người mua đất thông minh cần ghi nhớ nguyên tắc “3 Không - 3 Có”.

3 Không: không tin vào giá rẻ bất thường; không đặt cọc khi chưa kiểm tra pháp lý; không tin hoàn toàn vào môi giới nếu chưa rõ uy tín.

3 Có: có bảng giá đất để tham khảo; có đối chiếu giao dịch thực tế; có sự tư vấn từ luật sư hoặc chuyên gia định giá.

Cuối cùng, định giá đất không chỉ đơn thuần là chuyện con số, mà còn là bài kiểm tra về tầm nhìn và sự tỉnh táo. Một quyết định vội vàng hôm nay có thể phải trả giá bằng cả gia sản ngày mai. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang nhiều biến động, người mua cần trang bị đủ kiến thức, kỹ năng và công cụ để từng bước đi từ “người mua may mắn” thành “nhà đầu tư thông thái”.

Theo Xuân Đoàn (SHTT)