"Lướt sóng" bất động sản chịu thuế cao: Bước ngoặt lịch sử ngăn giá tăng đột biến

Đề xuất hợp lý, nhiều lợi ích

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Theo tờ trình, bộ này đề xuất, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, sẽ tính thuế theo thời gian nắm giữ.

Cụ thể, đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%; bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%; bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%; với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng, đề xuất đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng với cá nhân là hợp lý, bởi một công ty kinh doanh bất động sản cũng phải đóng thuế từ 20-22%. 

Ông Quyết cho rằng, việc phân chia các mức thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản là hợp lý. Đặc biệt, với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm, đề xuất áp thuế 10% là phù hợp. Càng giữ tài sản lâu, mức thuế càng giảm, từ đó góp phần định hướng thị trường vào nhu cầu thực thay vì đầu tư ngắn hạn.

“Đề xuất đánh thuế này có nhiều lợi ích khi vừa tăng thu thuế cho nhà nước, vừa bình ổn thị trường, lại giúp giá bất động sản không bị tăng đột biến do giới đầu cơ đẩy giá, rất tốt cho người mua có nhu cầu ở thực. Đặc biệt, giảm đầu cơ bất động sản trên thị trường”, ông Quyết nhấn mạnh.

Mặc dù nhận định thanh khoản của thị trường sẽ giảm ở nhu cầu đầu cơ, song, theo lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc, việc giảm thanh khoản này chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn, không quá ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Về lâu dài, thị trường vẫn cần bình ổn và cần nhu cầu ở thật, đầu tư thật, chứ không phải đầu tư “ảo”, đẩy “sóng” lên.

Nên thí điểm tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), đánh giá, đề xuất sửa đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là bước cải cách tài khóa quan trọng. Việc này không chỉ đơn thuần điều chỉnh nguồn thu ngân sách, mà còn định hình lại cách vận hành thị trường bất động sản, vốn đang chịu nhiều bất cập.

Đó là tình trạng sốt đất ảo, đầu cơ lan rộng, gây lạm phát tài sản và đẩy giá nhà vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Giao dịch bất động sản phổ biến hiện tượng “hai giá”, “lách luật”, làm xói mòn lòng tin vào thể chế và thị trường.

Theo ông Huy, quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần là thiếu công bằng, tạo ra nghịch lý với người đầu tư dài hạn, ít lời vẫn bị đánh thuế như người đầu cơ siêu lợi nhuận.

Trong khi đó, mức thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là cách tiếp cận đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân, tức đánh vào phần lợi tức - chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lệ.

“Cách tính này phản ánh tinh thần công bằng, ai đầu tư lãi nhiều đóng thuế nhiều; ai lãi ít, thậm chí lỗ, có thể không phải nộp thuế. Khuyến khích người dân lưu giữ chứng từ, hóa đơn minh bạch, đồng thời thúc đẩy văn hóa tài chính cá nhân”, ông Huy nói.

Với đề xuất các mức đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản, vị chuyên gia đánh giá, đối với chuyển nhượng bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm, thuế suất 10% sẽ chặn đầu cơ ngắn hạn, lướt sóng gây bất ổn thị trường.

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế suất 6% sẽ cân bằng giữa đầu tư và sở hữu thực; bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thuế suất 4% sẽ khuyến khích đầu tư trung và dài hạn.

Còn với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất 2% là rất nhân văn, khuyến khích người dân giữ nhà lâu dài và chuyển giao tài sản gia đình.

Ông Huy đánh giá, cách đánh thuế này rất tiến bộ và phổ biến tại các quốc gia phát triển như Anh, Pháp, Đức, Mỹ... Đồng thời, mang theo 3 giá trị chiến lược, đó là: ổn định thị trường, giảm sốt đất, giảm dao động giá; giảm đầu cơ, tăng hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy người dân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh thay vì tích trữ đất đai.

“Nếu được thiết kế và triển khai đúng, đây sẽ là bước ngoặt lịch sử trong quản trị thị trường bất động sản. Bởi không chỉ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, công bằng, minh bạch, mà còn định hướng lại hành vi đầu tư, chống đầu cơ. Nhờ đó, giá bất động sản có thể quay về giá trị thực, người có nhu cầu ở thật dễ tiếp cận hơn”, ông Huy nhấn mạnh.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý, cần có hạ tầng dữ liệu số hóa, kết nối hệ thống thuế - đất đai - công chứng - ngân hàng để định giá đúng, tránh gian lận. Nên thí điểm tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng để đánh giá tác động thực tế trước khi nhân rộng toàn quốc.