Phân khúc nhà tập thể cũ bỗng nhộn nhịp trở lại được nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá là sự "hồi sinh" khá nổi bật trên thị trường nhà đất nửa đầu năm 2021.

Sau hàng chục năm tồn tại, đến nay, những căn nhà tập thể cũ vẫn được nhiều người chọn làm nơi ở, nơi kinh doanh bởi giá thành rẻ và cảm giác yên bình khó tìm giữa lòng Hà Nội nhộn nhịp.

Những bức tường vàng san sát, từng mảng sơn tróc vảy, khung sắt hoen rỉ càng chứng minh cho nơi ghi dấu thời gian của những khu tập thể cũ. Đây đã trở thành nơi sinh sống, gắn bó của nhiều thế hệ gia đình.

Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản, tập thể cũ vốn là phân khúc khá kén khách, bởi lẽ đây đều là những căn nhà có tuổi đời vài chục năm. Bên cạnh đó, các căn hộ chủ yếu có diện tích nhỏ (40-50m2), hơn nữa đa số được xây theo thiết kế cũ nên về mặt mỹ quan cũng như giá trị sử dụng không được nhiều khách hàng ưa chuộng.

Nhà tập thể cũ bỗng "hot" trở lại sau thời gian bị "thất sủng".

Đáng chú ý là dù cũ, thậm chí nhiều khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chúng vẫn luôn có giá cao ngang ngửa chung cư cao cấp tại Hà Nội, từ 40 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi cả trăm triệu đồng/m2.

Nguyên nhân là bởi các khu tập thể cũ thường nằm ở nội đô, sở hữu vị trí đất "vàng", thậm chí đất "kim cương". Bởi lẽ đó, lâu nay, phân khúc này vốn không sôi động và chỉ những người thích vị trí trung tâm mới muốn mua.

GIÁ NHÀ TẬP THỂ CŨ BẤT NGỜ TĂNG 5 -10%

Điều bất ngờ là phân khúc này gần đây bỗng "hot" trở lại. Theo ghi nhận của VTC News, anh Nguyễn Quân, một môi giới bất động sản chuyên giao dịch các căn hộ tập thể cũ, chia sẻ, một tháng trở lại đây, thị trường nhà tập thể cũ bỗng sôi động trở lại sau một thời gian bị "thất sủng", giá tăng từ 5 - 10%.

Cụ thể, trong tháng 7 vừa qua, một căn hộ tập thể tại quận Đống Đa trước đây được chủ nhà rao bán với giá 1,8 tỷ đồng, nay đã tăng lên 2,1 tỷ đồng. Nhà có diện tích trên sổ là 40m2, nhưng chủ nhà đã cơi nới "chuồng cọp" mở rộng diện tích sử dụng lên tới 50m2.

Hay một căn tập thể cũ khác ở Ngọc Hà (quận Ba Đình) có diện tích 46m2, vào đầu năm 2021 được chủ nhà rao bán với giá 1,6 tỷ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2) nhưng tháng trước, giá cũng được đẩy lên 2 tỷ đồng, tương đương khoảng 43 triệu đồng/m2.

Về lý do tăng giá, anh Quân được chủ nhà thông tin rằng do có khá nhiều người hỏi và ngỏ ý muốn mua nên chủ nhà biết giá trị căn hộ tập thể vẫn còn có thể khai thác được.

Anh Quân cho biết, qua khảo sát và tìm hiểu, anh nhận thấy thời gian gần đây không chỉ 1, 2 trường hợp đơn lẻ ở trên mà giá nhà tập thể cũ tăng rõ rệt, bất chấp nhiều nhà cũ nát, thậm chí là xuống cấp nghiêm trọng.

Điều này càng chắc chắn một điều, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm trở lại phân khúc này vì theo anh Quân, trước đây, vài ba tháng mới có vài người nhờ tìm căn hộ tập thể cũ, thì hiện tại, trong tháng 7 vừa qua, anh đã bán được 3 căn, chưa kể người tìm hiểu thông tin còn nhiều hơn nữa.

VÌ SAO PHÂN KHÚC NHÀ TẬP THỂ CŨ SÔI ĐỘNG TRỞ LẠI?

Theo phân tích của giới chuyên gia, nguyên nhân khiến phân khúc này hấp dẫn nhà đầu tư là do mới đây, Chính phủ hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đây được xem là bước tiến mới trong việc đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nhiều môi giới bất động sản cũng khẳng định, đây là sự "hồi sinh" khá nổi bật trên thị trường nhà đất nửa đầu năm 2021.

Trước đây, thời điểm khoảng 5- 6 năm trước, khi làn sóng cải tạo tập thể cũ được Hà Nội đẩy mạnh thì nhiều nhà đầu tư bắt đầu săn lùng, tìm mua nhằm chờ cải tạo để được đền bù giá cao. Đó là lý do những năm 2014, 2015, nhà tập thể càng cũ nát được ưa chuộng, giá tăng mạnh, từ 10 - 15%, lên mức 40 - 80 triệu đồng/m2.

Thời gian dài sau đó, những khó khăn trong cải tạo chung cư, tập thể cũ như giá đền bù quá cao, bị hạn chế chiều cao… đã khiến nhiều nhà đầu tư thờ ơ với phân khúc này. Giá nhà tập thể cũ lập tức giảm 10 - 20% so với thời "hoàng kim".

Song song với đó là các dự án nhà chung cư mới mọc lên khắp nơi cũng khiến nhà tập thể cũ nhanh chóng lép vé trên thị trường. Nhu cầu của người dân, đặc biệt là giới trẻ đã thay đổi, các căn hộ chung cư được ưa chuộng hơn bởi thiết kế hiện đại với nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm. Trong khi đó, nhà tập thể thường bị chê là sập sệ, xuống cấp, không gian chật chội, thiếu chỗ gửi xe,...

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định mới vẫn chưa thể giải quyết triệt để những bài toán vướng mắc và cần thêm nhiều cơ chế nữa mới có thể thực hiện được đồng bộ như kỳ vọng.

Nhưng bù lại, do nhà ở tập thể được phê duyệt và đầu tư bởi ngân sách Nhà nước, thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nên trong trường hợp Nhà nước muốn thu hồi đất, người mua nhà sẽ được đền bù tương xứng. Đó là lý do nhiều người còn tìm mua nhà tập thể cũ với kỳ vọng rằng khi nhà xuống cấp sẽ được cải tạo với mức đền bù hấp dẫn.

Ngoài ra, những căn hộ tập thể thường tọa lạc ở vị trí đô thị sầm uất, nhiều dịch vụ xung quanh tiện lợi, mật độ xây dựng không quá chật chội, số lượng căn hộ kề nhau ít, đảm bảo mang đến cho chủ sở hữu một không gian sống thoải mái và tiện nghi.

Vì vậy, bên cạnh giá tiền thì vị trí là ưu thế tuyệt vời của nhà tập thể cũ mà không phải khu chung cư mới nào cũng có được.

Hà Nội là một trong những địa phương có chung cư cũ nhiều nhất cả nước.

Điểm được các chuyên gia lưu ý là Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường… mới được cải tạo nên người mua nhà cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng khi mua không phải với mục đích ở mà để chờ cải tạo, bồi thường.

Theo dữ liệu thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo đang rất chậm chạp.

Trong đó, tính riêng địa bàn thành phố Hà Nội có 1.516 chung cư cũ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990; ngoài ra còn một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954, theo Sở Xây dựng Hà Nội. Hà Nội cũng là một trong những địa phương có chung cư cũ nhiều nhất cả nước.

Tình trạng chung của các khu tập thể này là tập trung khá đông cư dân, vượt ra ngoài thiết kế ban đầu khoảng 1,5 lần trong khi đã cũ nát, xuống cấp, nguy cơ cháy nổ, chập điện. Một số liệu đáng quan ngại là trong hơn 20 năm, Hà Nội chỉ có 1% chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa.

Theo Hải Yến (Doanh Nghiệp & Tiếp Thị)