Thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm gần như không thể mua được nhà ở Hà Nội và TP HCM

Giá nhà tăng, giao dịch vẫn sôi động

Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM vẫn sôi động, bất chấp giá nhà tăng cao kỷ lục.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023 – 2025. Khu Đông và Tây Hà Nội tiếp tục là hai tâm điểm. 

Trong đó, khu Tây chiếm tới 36% tổng nguồn cung, nhờ hạ tầng giao thông hoàn thiện và quỹ đất dồi dào. Còn khu vực Văn Giang (Hưng Yên) chiếm khoảng 11% lượng mở bán, cho thấy xu hướng mở rộng không gian đô thị ra vùng ven đang tăng mạnh.

Trong khi đó, TP HCM sau sáp nhập ghi nhận sự bứt phá rõ rệt với 5.500 căn hộ mở bán, tăng tới 261% so với cùng kỳ 2024, mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Sự khởi sắc này được cho là nhờ các quy định pháp lý mới đã bắt đầu phát huy tác dụng, giúp quá trình phê duyệt và triển khai dự án thuận lợi hơn. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn phân bố không đồng đều: khu Bình Dương (cũ) chiếm hơn 60% lượng mở bán, trong khi trung tâm TP HCM vẫn khan hiếm do nhiều dự án vướng pháp lý kéo dài.

Giá căn hộ trung bình tại cả hai thành phố lớn tiếp tục tăng mạnh, trên 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Hà Nội đạt mức trung bình 85,6 triệu đồng/m², còn TP HCM (cũ) đạt 95,4 triệu đồng/m². 

Nhiều dự án vượt 100 triệu đồng/m2

Riêng các dự án mở bán mới trong quý III đã tiệm cận ngưỡng 108 – 131 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng phát triển mạnh của phân khúc cao cấp. Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới tại cả hai thị trường có giá trên 100 triệu đồng/m².

Tại khu Tây Hà Nội, nhiều dự án lần đầu mở bán đã niêm yết giá từ 104 triệu đồng/m². Còn ở TP HCM, mặt bằng giá dao động 30 – 200 triệu đồng/m², trong đó các căn hộ tầm trung chủ yếu tập trung ở Bình Dương, còn khu trung tâm vẫn dẫn đầu về mức giá cao nhất.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, một hộ gia đình có thu nhập khá (200 triệu đồng đến 1,3 tỉ đồng/năm) cần  9 – 10 năm làm việc mới mua được căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85 – 95 triệu đồng/m², chưa gồm thuế GTGT). Trong khi đó, nhóm thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại, khi phải mất hơn 35 năm tích lũy mới đủ khả năng tài chính.

"Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà đang ngày càng nới rộng, khiến bài toán an cư trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Tuy vậy, sức mua trên thị trường vẫn duy trì ổn định nhờ nhu cầu ở thật và các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ" - ông Tiến nhận định.

Theo One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM đang trong giai đoạn phục hồi rõ nét, song đà tăng giá nhanh đang đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu phát triển nhà ở bền vững, đặc biệt đối với nhóm người thu nhập trung bình và thấp tại hai đô thị đặc biệt này.