Toà án "điểm mặt” công ty đặt cọc biệt thự chưa hình thành ở Lâm Đồng

Ngày 30-9, TAND Khu vực 7 – TP HCM mở phiên xét xử và tuyên án vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn, bà Nguyễn Thị Xuân Đào (ngụ phường An Hội Đông, TP HCM).

Theo hồ sơ, ngày 25-11-2020, ông Sơn và bà Đào ký hợp đồng vay của VPBank 3,65 tỉ đồng. Mục đích vay là thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận để được mua biệt thự song lập số NWP.5.5-2.71 thuộc dự án NovaWorld Phan Thiết (tên chính thức là Thung Lũng Đại Dương; nay thuộc phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng). 

Hợp đồng vay có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm; tài sản bảo đảm chính là quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận mua biệt thự này.

Tuy nhiên, đến ngày 9-5-2025, vợ chồng ông Sơn chỉ thanh toán được 900 triệu đồng tiền lãi, chưa trả đồng nào tiền gốc và ngưng chi trả từ tháng 12-2022. 

VPBank xác định dư nợ đến 30-9-2025 đã vượt 5,32 tỉ đồng. Ngân hàng nhiều lần yêu cầu nhưng khách hàng không thanh toán, buộc phải khởi kiện, yêu cầu trả nợ hoặc sẽ xử lý tài sản bảo đảm.

Tại phiên xét xử, phía bị đơn thừa nhận khoản nợ nhưng xin được giảm lãi, lãi phạt để có thể trả dần.

Có dấu hiệu "lừa đảo chiếm đoạt tài sản"

Xét yêu cầu của đương sự, HĐXX xác định VPBank đã giải ngân tiền vay để ông Sơn đóng tiền đặt cọc (đợt 2) theo văn bản thỏa thuận ngày 5-11-2020 với Công ty Novareal. Văn bản này chính là căn cứ để bị đơn có thể mua được căn biệt thự song lập NWP.5.5-2.71.

Như vậy, tài sản thế chấp của khoản vay không phải là bất động sản hiện hữu mà là "quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận mua bán". Nói cách khác, ngân hàng nhận thế chấp chính "quyền mua" căn biệt thự trong tương lai, chứ không phải là căn biệt thự. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, tòa án buộc phải xem xét trước tính hợp pháp của văn bản thỏa thuận ngày 5-11-2020 giữa vợ chồng ông Sơn và Công ty Novareal.

Qua đối chiếu, HĐXX nhận thấy văn bản này thực chất chỉ là "hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản". Nội dung cho thấy Novareal đứng ra giới thiệu, tư vấn, môi giới các sản phẩm thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương. 

Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp môi giới chỉ được hưởng thù lao và hoa hồng khi giao dịch thành công, không được phép trực tiếp nhận tiền đặt cọc mua bán nhà ở thay cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trong văn bản thỏa thuận này, Novareal lại quy định rõ về tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức nộp tiền. HĐXX nhận định điều này vượt quá thẩm quyền môi giới, trái quy định pháp luật.

Kết quả thẩm định hiện trạng cũng cho thấy nhiều bất thường. Điển hình, chính quyền địa phương không có thông tin quản lý dự án, hồ sơ vụ án không có chứng cứ từ chủ đầu tư chứng minh biệt thự đã xây xong phần móng (điều kiện tiên quyết để đưa vào kinh doanh).

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 cấm chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, HĐXX nhận định việc Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận (chủ đầu tư) để Novareal đứng ra nhận tiền là trái pháp luật. 

Từ những cơ sở này, HĐXX nhận định công ty môi giới có dấu hiệu "lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Văn bản thỏa thuận ngày 5-11-2020 vì vậy vô hiệu theo Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Hợp đồng tín dụng bị vô hiệu

Sau khi ký hợp đồng vay, số tiền 3,65 tỉ đồng được VPBank giải ngân thẳng vào tài khoản Novareal. Tuy nhiên, theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, ngân hàng không được cho vay để phục vụ giao dịch trái pháp luật. Vì giao dịch đặt cọc giữa ông Sơn và Novareal đã bị xác định trái luật, khoản tín dụng phát sinh từ đó cũng không có giá trị pháp lý.

Do vậy, HĐXX tuyên bố hợp đồng tín dụng số LN2011183036955 vô hiệu, đồng nghĩa yêu cầu khởi kiện của VPBank không được chấp nhận. Bị đơn không có yêu cầu phản tố nên tòa án chỉ xem xét trong phạm vi yêu cầu của nguyên đơn. 

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, nếu có tranh chấp, sẽ do ông Sơn – bà Đào khởi kiện bằng vụ án dân sự khác.