Bỏ công chứng khi mua bán nhà đất, xe: Cải cách quan trọng, người dân lưu ý gì?

Bộ Công an đang lấy ý kiến về Nghị quyết của Chính phủ về bỏ yêu cầu thủ tục công chứng, xác định tình trạng hôn nhân và xuất trình bản sao giấy tờ cá nhân trong các giao dịch mua bán đất, phương tiện giao thông đối với các trường hợp đã có dữ liệu số hóa. Theo đó, hợp đồng giao dịch điện tử ký bằng chữ ký số hoặc tài khoản định danh mức 2 sẽ thay thế hợp đồng công chứng như truyền thống lâu nay.

Đề xuất của Bộ Công an nhận được sự ủng hộ vì góp phần thúc đẩy chuyển đổi số, cắt giảm thủ tục hành chính khi thực hiện các giao dịch dân sự cho người dân.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, nhìn nhận việc bỏ công chứng là một phần trong xu thế cải cách hành chính công, hướng đến ứng dụng công nghệ trong quản lý giao dịch dân sự.

Theo ông Cao, nếu được thực hiện trên nền tảng số như cổng VNeID, việc xác thực sẽ bảo đảm hơn so với quy trình thủ công tại phòng công chứng.

“Hệ thống số giúp loại bỏ dữ liệu trùng lặp, tối ưu chi phí, hạn chế việc đi lại và đặc biệt là tránh được tình trạng công chứng giả, công chứng sai mà thực tế từng xảy ra,” ông Cao nói.

Vị này cho rằng, cải cách nào cũng tạo ra xung đột giữa cái cũ và cái mới. Để thay đổi thành công, Nhà nước cần có hướng dẫn rõ ràng, giải pháp đồng bộ và hệ thống hỗ trợ kỹ thuật.

Bên cạnh đó cũng có những ý kiến băn khoăn việc bỏ thủ tục công chứng khi mua bán tài sản, nhất là tài sản có giá trị lớn như nhà đất, có đảm bảo an toàn?

Luật sư Lê Hằng, thành viên TAT Law Firm – Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú, người có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn và tham gia bảo vệ quyền lợi trong các vụ tranh chấp nhà đất lớn tại TPHCM và các tỉnh phía Nam, cho rằng công chứng hiện nay đang đóng vai trò như “lá chắn” bảo vệ người dân.

Theo Luật Đất đai 2024 hiện hành, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải công chứng hoặc chứng thực. Đối với phương tiện cơ giới, hợp đồng mua bán không bắt buộc công chứng nhưng phải có xác nhận tại cơ quan công an khi sang tên.

Theo bà Hằng, công chứng viên không chỉ là người xác nhận chữ ký mà còn là “người gác cổng” giúp sàng lọc, kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch. Họ có trách nhiệm xem xét quyền sở hữu tài sản, tình trạng pháp lý của nhà đất, phát hiện tranh chấp hoặc hạn chế quyền để cảnh báo cho người dân trước khi ký kết.

Khi hệ thống dữ liệu điện tử chưa hoàn thiện, người mua sẽ phải cẩn trọng trước những rủi ro pháp lý có thể phát sinh khi bỏ công chứng bởi rất khó kiểm tra được tài sản có đang thế chấp, bị kê biên hay thuộc quyền sở hữu của ai. Đây là nguy cơ dẫn đến những tranh chấp kéo dài.

Cần cơ chế thay thế tương đương công chứng

Luật sư Lê Hằng phân tích, xác nhận tình trạng hôn nhân trong giao dịch nhà đất cũng là một lớp bảo vệ quan trọng. Nhiều trường hợp, một bên tự ý bán tài sản chung mà không có sự đồng ý của vợ hoặc chồng. Khi tranh chấp xảy ra, tòa án thường tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu bỏ bước xác nhận này mà chưa có cơ sở dữ liệu liên thông, người mua không thể biết tài sản là riêng hay chung, dẫn đến rủi ro lớn.

Cũng theo bà Hằng, một số quốc gia đã bỏ hoặc hạn chế công chứng trong giao dịch bất động sản, nhưng họ có hệ thống đăng ký quyền sở hữu công khai, dữ liệu công khai minh bạch và định danh điện tử mạnh mẽ. Giao dịch đều được xác thực qua nền tảng số, kiểm tra quyền sở hữu, tình trạng tài sản và tình trạng hôn nhân chỉ trong vài phút, và có cơ chế bồi thường nhà nước khi thông tin sai lệch. 

Trong khi đó, tại Việt Nam, hệ thống đăng ký đất đai và dữ liệu tình trạng hôn nhân chưa liên thông đồng bộ, chưa đủ để thay thế vai trò của công chứng viên.

“Việc bỏ công chứng và xác nhận tình trạng hôn nhân chỉ nên được thực hiện khi đã có cơ chế thay thế tương đương hoặc cao hơn về mức độ bảo vệ quyền lợi các bên,” bà Hằng nhận định.

Giải pháp khả thi, theo vị này, là từng bước số hóa toàn bộ quá trình giao dịch dân sự . Cần xây dựng hệ thống đăng ký tài sản điện tử thống nhất, cho phép người dân tra cứu tình trạng pháp lý, quyền sở hữu, thế chấp, kê biên của tài sản.

Đồng thời, phải phát triển cơ chế xác thực bằng định danh điện tử, chữ ký số có giá trị pháp lý tương đương công chứng, và quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nếu để xảy ra sai sót dữ liệu.

“Ở Việt Nam, nhà đất không chỉ là tài sản, mà còn là nơi ở, là di sản của cả gia đình. Một sai sót nhỏ trong thủ tục có thể khiến người dân mất trắng hoặc rơi vào tranh chấp pháp lý kéo dài nhiều năm”, luật sư Lê Hằng nhấn mạnh.

Luật sư cũng khuyến cáo người dân cần hiểu biết pháp luật và thận trọng, không bỏ qua bước kiểm tra pháp lý. 

Bên cạnh đó, người dân cũng nên giữ đầy đủ bằng chứng giao dịch điện tử như hợp đồng ký số, chứng từ thanh toán, thư điện tử trao đổi… để cung cấp các tài liệu này khi cần thiết cho cơ quan có thẩm quyền.