Các căn hộ chung cư giá dưới 2 tỷ đồng 'biến mất' khỏi thị trường

Savills Hà Nội vừa có báo cáo về thị trường bất động sản quý 1/2025. Theo đó, đối với loại hình căn hộ chung cư, nguồn cung mới trong quý 1/2025 giảm 39% theo quý nhưng tăng 95% theo năm đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm.

Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 84%. Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình đạt 79 triệu VNĐ/m², tăng 5% theo quý và 32% theo năm.

Theo bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, trong quý1/2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 50% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 6% trong năm 2021. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ VNĐ chiếm 50%. Không có căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ. Hiệu ứng giàu có được thể hiện rõ nét khi người mua nhà sẵn sàng hoặc có khả năng đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có giá trị cao hơn.

Trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung tăng 22% theo năm. Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm do dự án Vinhomes Global Gate mở bán. Tây Hồ dẫn đầu giá sơ cấp với 185 triệu VNĐ/m² và đứng thứ hai về tốc độ tăng trưởng đạt 40%/năm. Giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu VNĐ/m², giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo năm. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở các dự án hạng A (52%), theo sau là hạng B (21%).

Còn theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Cụ thể, đối với các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố từ 30 đến 60 phút, giá bán phổ biến dao động trong khoảng từ 40 đến 80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại các dự án nằm xa hơn, với thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60 đến 90 phút, giá bán chủ yếu nằm trong khoảng dưới 20 đến 50 triệu đồng/m², chỉ một số ít dự án vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m². Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch về giá do khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến trung tâm thành phố.

Trước đó, tại buổi công bố thị trường bất động sản quý 1/2025 của Hội Môi giới Việt Nam, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, các dự án mở bán nhà ở trong quý 1 nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu tăng. Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội trong khi sức cầu tại Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý 1/2025, nhưng căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn “vắng bóng”.

Giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội trong quý 1/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên.

“Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội”, bà Miền nhấn mạnh.

Theo Hải Sơn (Nhịp sống Thị trường)