Cầm 3 tỷ vẫn khó mua, giá chung cư Hà Nội bao giờ mới giảm?

Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn cao

Gia đình anh Nguyễn Thịnh (Ninh Bình) tích cóp được 3 tỷ đồng, mong muốn mua căn hộ khoảng 70m2 ở khu vực Định Công, Hoàng Liệt (Hà Nội). Thế nhưng, sau hơn hai tháng tìm kiếm, vợ chồng anh vẫn chưa chốt được căn nào. Giá một số dự án nhà ở xã hội 70m2 giờ đều rơi vào khoảng 4 tỷ đồng.

“Căn vừa ý thì đều trên 4 tỷ, còn căn tầm 3 tỷ thì diện tích nhỏ hoặc xa trung tâm. Tính vay thêm 1-1,5 tỷ nhưng cân đối thu nhập thì áp lực quá nên gia đình tôi đành đi thuê nhà, chờ thị trường hạ nhiệt”, anh Thịnh chia sẻ.

Chị Thanh Phương (Cầu Giấy) kể giữa năm 2024, chị quyết định mua căn hộ cũ gần 3 tỷ. Đến nay, căn hộ cùng khu vực được rao 3,5-3,7 tỷ. “Nếu lúc đó không mua, chắc bây giờ tôi đã không thể với tới”, chị Phương nói.

Báo cáo quý II/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá  chung cư Hà Nội đạt mức bình quân 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ 2024, cao nhất trong gần một thập kỷ.

Dữ liệu CBRE cũng ghi nhận giá sơ cấp trung bình chạm 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 33% theo năm. Giá thứ cấp (mua đi bán lại) duy trì quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý, 15% theo năm.

Không ít người kỳ vọng, khi nguồn cung được cải thiện, giá nhà sẽ hạ nhiệt. Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại. 

Theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường, quý II vừa qua, chung cư Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái và đã xấp xỉ đạt mức nguồn cung tương đương với thời điểm thị trường phát triển mạnh mẽ những năm trước đại dịch.

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, giá mở bán các dự án mới vẫn liên tục leo thang, dự án mở bán sau có giá cao hơn dự án trước. 

Thực tế cho thấy, nguồn cung tăng nhưng phân khúc vừa túi tiền vẫn khan hiếm, tạo áp lực giữ giá chung cư ở mức cao. Thậm chí, không ít dự án cao cấp ra hàng giá lên tới 120-270 triệu đồng/m2, tiệm cận giá biệt thự. 

Bao giờ giá mới giảm?

Trao đổi với PV VietNamNet , ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định, giá chung cư Hà Nội khó giảm trong ngắn hạn do sự mất cân đối lớn giữa cung và cầu, nhất là với căn hộ thương mại vừa túi tiền.

“Thanh khoản không còn nóng như trước, nhưng do thiếu căn hộ giá phù hợp nên giá vẫn neo cao. Thời gian tới, giá có thể ổn định hoặc tăng nhẹ, thậm chí ở một số khu vực có thể bật mạnh khi 'ăn theo' dự án mở bán mới”, ông Chung nhìn nhận.

Savills dự báo, năm 2025, Hà Nội có thể đạt khoảng 26.400 căn hộ mới, từ 2026-2027 sẽ bổ sung thêm hơn 58.000 căn từ 58 dự án. Khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội chính thức triển khai, nguồn cung nhà ở sẽ cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở khu vực ngoài trung tâm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm triển khai, nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ tăng đáng kể, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Diễn biến này có thể tạo điều kiện điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng dễ tiếp cận hơn, nhất là tại những dự án ở khu vực xa hơn. Đây là cơ hội mua nhà cho người có nhu cầu ở thực. 

Theo ông Chung, từ nay đến cuối năm 2025, giá chung cư Hà Nội  khó có kịch bản giảm. Người có nhu cầu ở thực nên mua ngay khi tìm được căn phù hợp, thay vì chờ giá hạ.

“Thực tế, chờ giảm giá là điều không thể. Quan trọng là người mua cân đối tài chính hợp lý, thì thời điểm nào xuống tiền cũng là đúng”, ông Chung nói.

Trong khi đó, giới đầu tư vẫn được khuyến nghị coi biến động thị trường là cơ hội, nhưng cần thận trọng có sự tìm hiểu về yếu tố vĩ mô, quy hoạch của khu vực. Cùng với đó là yếu tố về mật độ dân cư, vị trí trung tâm, khu công nghiệp, thuận lợi về hạ tầng giao thông...

“Pháp lý dự án vẫn là vấn đề then chốt, cùng với đó là năng lực chủ đầu tư để đảm bảo dòng tiền cho nhà đầu tư”, ông Chung nhấn mạnh. 

Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, chỉ khi nguồn cung chung cư được bổ sung đáng kể, đặc biệt là các dự án thương mại với mức giá hợp lý, thì mặt bằng giá nhà ở Hà Nội mới có cơ hội hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, việc Nhà nước đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông, kết nối từ lõi nội đô ra các khu vực lân cận sẽ tạo động lực dịch chuyển nhu cầu, mở rộng không gian đô thị. Khi nguồn hàng tăng cùng với hệ thống hạ tầng đồng bộ, áp lực giá mới dần được giảm tải.