Chung cư cũ tại TP.HCM tăng giá mạnh nhờ “ăn theo” dự án cao cấp

Trong quá trình tìm mua nhà gần trục đường Phạm Văn Đồng, vợ chồng chị Xuân không khỏi bất ngờ khi chứng kiến giá nhiều căn hộ cũ tăng nhanh trong thời gian ngắn. Tại một dự án ven sông ở khu vực TP Thủ Đức cũ, căn hộ rộng gần 80 m² đã sử dụng hơn hai thập kỷ hiện được rao bán với mức giá lên tới 5,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 73 triệu đồng mỗi m², cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá của năm trước.

Theo tìm hiểu, dự án này từng được mở bán ở phân khúc bình dân với giá khoảng 14 triệu đồng mỗi m². Sau hơn 20 năm, giá trị căn hộ đã tăng hơn bốn lần. Môi giới cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ vị trí ven sông và kỳ vọng hưởng lợi từ một dự án cao cấp quy mô lớn sắp được triển khai tại khu vực đối diện. Viễn cảnh mặt bằng giá mới lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông đã khiến nhiều chủ nhà mạnh tay nâng giá bán, dù giao dịch thực tế chưa có nhiều cải thiện.

Không chỉ những khu vực có lợi thế cảnh quan, hàng loạt chung cư trung cấp và bình dân khác tại TP.HCM cũng đang chứng kiến làn sóng tăng giá tương tự. Nhiều căn hộ được bàn giao từ hơn 10 năm trước hiện được chào bán với mức giá cao gấp nhiều lần so với thời điểm mở bán ban đầu.

Tại khu vực Bình Triệu, một căn hộ diện tích khoảng 70 m² không có ban công hiện được rao bán hơn 4,6 tỷ đồng, trong khi giá gốc chưa đến 800 triệu đồng. Ở khu Nam thành phố, một căn hộ rộng 53 m² trên trục Đào Trí được chủ nhà chào bán 3,6 tỷ đồng, tăng gần 1,5 tỷ đồng so với thời điểm mua lại năm 2022. Dù dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng, nhiều chủ sở hữu tin rằng giá sẽ còn tiếp tục đi lên khi khu vực này chuẩn bị đón thêm các dự án cao cấp mới.

Xu hướng “neo giá” theo các dự án hạng sang cũng xuất hiện tại nhiều khu vực khác. Một số căn hộ tại TP Thủ Đức hiện được rao bán với giá cao hơn đáng kể so với vài năm trước sau khi hàng loạt dự án cao cấp quanh khu vực thiết lập mặt bằng giá mới. Dù thanh khoản giảm và việc sang nhượng trở nên khó khăn hơn, nhiều chủ nhà vẫn chưa chấp nhận giảm giá vì không chịu áp lực tài chính.

Theo dữ liệu thị trường, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM trong năm qua đã tăng trung bình từ 20-30%. Nhiều dự án từng thuộc phân khúc bình dân nay được giao dịch ở mức giá tiệm cận các sản phẩm cao cấp. Một số khu vực như Thủ Thiêm, Cát Lái, Gò Dưa hay Đào Trí đều ghi nhận mức tăng giá đáng kể nhờ hưởng lợi từ mặt bằng giá mới do các dự án sơ cấp thiết lập.

Các đơn vị nghiên cứu cho rằng nguồn cung căn hộ khan hiếm cùng việc giá bán của các dự án mới liên tục leo thang là nguyên nhân chính kéo thị trường thứ cấp đi lên. Hiện nay, tại nhiều khu vực nội đô, rất khó tìm thấy các dự án mở bán mới dưới ngưỡng 80 triệu đồng mỗi m². Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũng đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, đà tăng giá nhanh đang tạo ra những thách thức lớn cho thị trường. Các báo cáo gần đây cho thấy lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM có xu hướng giảm khi người mua ngày càng thận trọng trước chi phí sở hữu nhà ở tăng cao. Thanh khoản sụt giảm trong khi giá bán vẫn liên tục được giữ ở mức cao đã tạo nên nghịch lý trên thị trường.

Theo các chuyên gia, hiệu ứng lan tỏa từ phân khúc sơ cấp sang thứ cấp đang khiến nhiều căn hộ cũ được định giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế. Không ít tài sản đã sử dụng từ 10-20 năm nhưng chỉ thấp hơn khoảng 20-25% so với các dự án mới, dù chất lượng công trình, tiện ích và tuổi thọ tài sản đã giảm đáng kể theo thời gian.

Khoảng cách giữa giá rao bán và giá giao dịch thành công cũng đang ngày càng lớn. Nhiều căn hộ được chào bán trong thời gian dài nhưng vẫn khó tìm được khách mua, phản ánh sự chênh lệch giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của thị trường.

Trong bối cảnh đó, tâm lý giữ tài sản chờ giá tiếp tục tăng vẫn phổ biến ở nhiều chủ nhà. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co: người bán kiên quyết neo giá, còn người mua dè dặt vì ngân sách ngày càng bị đẩy lên cao. Các chuyên gia cảnh báo nếu xu hướng định giá dựa trên kỳ vọng thay vì giá trị thực tiếp tục kéo dài, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ hình thành mặt bằng giá thiếu bền vững và làm khoảng cách giữa thu nhập của người dân với khả năng sở hữu nhà ở ngày càng lớn hơn.