Chung cư HH Linh Đàm "bốc hơi" cả tỷ đồng: Chủ nhà ngậm đắng rao bán không ai mua

Người bán đứng trước bài toán khó

UBND TP Hà Nội đã ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả và bảo đảm an sinh xã hội trong quá trình giải quyết các vụ án, vụ việc liên quan đến những dự án nhà ở của các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh do ông Lê Thanh Thản làm đại diện pháp luật/chủ sở hữu trên địa bàn thành phố.

Trong 12 công trình, dự án thuộc diện rà soát có Khu CT6 Kiến Hưng, Khu hỗn hợp Đại Thanh, Khu nhà ở Xa La, CT5 Tân Triều, VP3, VP5, VP6 Linh Đàm, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm và Khu nhà ở CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ.

Đáng chú ý, việc rà soát sẽ không chỉ dừng lại ở phạm vi từng dự án. Thành phố yêu cầu xác định số lượng căn hộ, diện tích hiện trạng và vị trí của từng căn tại từng tầng, từng tòa nhà. Sau đó, các hạng mục sẽ được phân loại, trong đó có những trường hợp được phép tồn tại và những trường hợp phải di dời hoặc phá dỡ.

Thông tin này khiến nhiều cư dân HH Linh Đàm rơi vào thế khó. Giữ lại căn hộ thì lo ngại những vấn đề liên quan đến việc xử lý; bán ra lại gặp cảnh giá giảm và thanh khoản kém hơn trước.

Chị Nguyễn Kim, một cư dân tại HH Linh Đàm, cho biết gia đình đang khá sốt ruột trước những thông tin liên quan đến việc rà soát tại khu nhà. Vợ chồng chị cũng tính đến phương án chuyển nơi ở để thuận tiện hơn cho công việc và việc học của con.

Chồng chị làm việc tại khu vực Kangnam, còn chị làm tại khu Ngoại giao đoàn. Gia đình hiện có 2 căn hộ tại HH Linh Đàm. Một căn 3 phòng ngủ rộng khoảng 80 m2 là nơi cả gia đình đang sinh sống; căn còn lại rộng 62 m2 và đang được cho thuê với giá khoảng 7 triệu đồng mỗi tháng.

Căn hộ đang ở được chị Kim mua với giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Căn có view hồ và đến nay vẫn đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt của gia đình nên dù có ý định chuyển nhà, chị chưa dễ quyết định bán.

“Bán cũng tiếc vì dòng tiền cho thuê hiện vẫn ổn định”, chị Kim chia sẻ với Nhịp sống Thị trường.

Theo chị, con lớn hiện học lớp 12. Sau khi con hoàn thành việc học, gia đình dự tính chuyển về khu vực Cầu Giấy. Tuy nhiên, giá nhà ở khu vực trung tâm khiến việc chuyển đổi tài sản trở thành một bài toán không đơn giản.

“Nếu bán cả 2 căn may ra mới mua được một căn ở khu trung tâm”, chị nói.

Trong khi đó, anh Văn Kiên, một cư dân khác tại HH Linh Đàm, đang chịu áp lực lớn hơn khi giá căn hộ giảm mạnh sau thời điểm mua.

Anh cho biết năm ngoái đã mua căn hộ rộng 66 m2 với giá 3,4 tỷ đồng. Hiện căn này chỉ được định giá khoảng hơn 2 tỷ đồng nhưng dù đăng bán trong thời gian dài vẫn chưa tìm được khách. Đáng chú ý, gia đình anh vẫn đang có khoản vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng.

“Mới nửa năm mà mất cả tỷ bạc, giờ xuống còn hơn 2 tỷ mà đăng mãi không bán được”, anh Kiên chia sẻ.

Căn hộ “cắt lỗ” hàng trăm triệu, có căn giảm hơn 1 tỷ đồng

Trên các sàn rao bán, giá căn hộ HH Linh Đàm hiện có sự phân hóa khá rõ. Những căn diện tích 65-75 m2 được chào bán quanh mức 2,4-2,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 32-37 triệu đồng/m2.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn được cung cấp, giá rao bán tại HH2 Linh Đàm giảm 29,5% trong một năm, trong khi HH3 giảm 16,4%.

Mức giảm được thể hiện rõ hơn từ đầu năm 2026 và tiếp tục chịu sức ép sau thông tin Hà Nội lấy ý kiến cư dân về phương án xử lý các căn hộ tại HH Linh Đàm từ tháng 4.

Trên thị trường hiện xuất hiện ngày càng nhiều tin rao “cắt lỗ”, với mức giảm từ hàng trăm triệu đồng. Thậm chí, một số trường hợp được môi giới cho biết đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với thời điểm mua.

Chị Hà My, một môi giới đang giao dịch tại khu vực HH Linh Đàm, cho biết giá căn hộ tại đây đã giảm đáng kể. Theo chị, có những trường hợp “mỗi một căn bay hơn 1 tỷ đồng”, khiến mặt bằng giá quay về mức khoảng 2,5 năm trước.

Dù vậy, thị trường chưa rơi vào tình trạng bán tháo trên diện rộng. Giao dịch vẫn xuất hiện ở một số phân khúc.

Theo chị Hà My, cách đây 2 ngày, chị giao dịch một căn hộ tầng 25, diện tích khoảng 70 m2 với giá 2,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 37 triệu đồng/m2.

“Những căn hộ tầng trung vẫn có giao dịch, nhưng các căn tầng cao đang giảm rất mạnh. Điển hình căn 46 m2 tại tầng 40 đang rao với giá chỉ hơn 1,3 tỷ đồng, tương đương giá 28 triệu đồng/m2”, chị Hà My nói.

Tuy nhiên, theo môi giới này, người mua hiện thận trọng hơn đáng kể. Họ chưa biết phương án cuối cùng đối với từng nhóm căn hộ sẽ được xử lý như thế nào, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến pháp lý và bồi thường.

Người mua chờ, người bán cũng chưa dễ thoát hàng

Tình trạng pháp lý của từng tòa, từng tầng và từng căn hộ đang trở thành một trong những yếu tố khiến giá HH Linh Đàm phân hóa mạnh.

Theo chị Hà My, trên thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều thông tin khác nhau về việc một số tầng tại HH Linh Đàm được cấp phép xây dựng. Những văn bản mà chị cho biết đã tiếp cận thể hiện các tòa được xây dựng trước có quy mô đến khoảng tầng 35, trong khi một số tòa xây dựng sau có quy mô khoảng 40 tầng.

Với một số cụm được xây dựng trước, tầng 1 là khu ki-ốt, còn tầng 2-5 thuộc khu hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, được xác định để cho thuê thay vì mua bán. Tuy nhiên, các giao dịch tại những tầng này vẫn xuất hiện trên thị trường.

Theo môi giới, những người bán hiện nay phần lớn là những trường hợp thực sự có nhu cầu, chẳng hạn cần tiền hoặc muốn chuyển đổi tài sản. Ở chiều ngược lại, người mua có xu hướng chờ đợi thêm.

Cư dân HH Linh Đàm cũng đặc biệt quan tâm đến cách xử lý đối với những người đã mua và sinh sống tại đây trong nhiều năm.

Chị Hà My cho rằng trường hợp HH Linh Đàm cần được nhìn nhận khác với CT6 Kiến Hưng. Theo chị, CT6 là trường hợp không được cấp phép xây dựng nên phải xử lý theo hướng di dời. Trong khi đó, nhiều cư dân HH Linh Đàm đã mua nhà từ thời điểm dự án được triển khai, thậm chí có người từng tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Nhà nước.

Vì vậy, một số cư dân cho rằng họ đang ở vào thế khó khi tài sản đã được mua bán, sử dụng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn phải chờ phương án xử lý về pháp lý.

HH Linh Đàm là một trong những tổ hợp nhà ở có quy mô lớn nhất trong danh sách các dự án được rà soát. Tổ hợp có diện tích khoảng 42.260 m2, gồm 12 tòa nhà với tổng số hơn 8.896 căn hộ, dân số khoảng 26.688 người.

Quy mô dân số tại đây tương đương cả một phường Hoàng Liệt (cũ), trong khi quy hoạch được duyệt chỉ xác định quy mô dân số khoảng 6.300 người.

Theo thông tin được cung cấp, dự án chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng từ 36-41 tầng, vượt nhiều tầng so với quy hoạch được phê duyệt.

Theo kế hoạch xử lý các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh, các công trình sẽ được kiểm tra cụ thể đến từng tầng, từng căn hộ. Đây là cơ sở để phân loại những trường hợp được phép tồn tại và những trường hợp phải di dời, phá dỡ hoặc nhận lại tiền.

Trong lúc chờ phương án cuối cùng, thị trường HH Linh Đàm tiếp tục giằng co. Người bán phải giảm giá để tìm thanh khoản, có căn mất hơn 1 tỷ đồng, trong khi người mua vẫn dè chừng và chờ câu trả lời rõ hơn về số phận pháp lý của từng căn hộ.

PN (SHTT)