Đề xuất cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ hồng

Sáng 19/8, Quốc hội khóa XVI tiếp tục kỳ họp không thường lệ thứ nhất, thảo luận về định hướng xây dựng một số luật, trong đó có nội dung sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo dự thảo, nhiều quy định mới được đề xuất nhằm hoàn thiện quy trình giao dịch bất động sản, từ nguyên tắc thực hiện đến khung quy trình giao dịch.

Mở rộng diện hợp đồng được chuyển nhượng

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng.

Cụ thể, nhóm này bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; cùng hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận.

Nếu được thông qua, quy định sẽ mở rộng phạm vi những hợp đồng bất động sản có thể được chuyển nhượng trước khi tài sản hoàn tất thủ tục đăng ký.

Dự thảo đồng thời bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Một nội dung khác là bổ sung quy định về mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Dự thảo cũng đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với những dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT bằng hình thức bảo lãnh, nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Lo ngại chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ

Đóng góp ý kiến về định hướng sửa luật, Ủy ban Kinh tế - Tài chính đồng tình với sự cần thiết phải sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, song cho rằng một số nội dung cần tiếp tục được làm rõ.

Đối với đề xuất mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, cơ quan này đề nghị bổ sung đánh giá tác động và làm rõ cơ sở thực tiễn. Đồng thời, cần xác định cụ thể nguyên tắc kế thừa quyền, nghĩa vụ cũng như cơ chế kiểm soát giao dịch.

Theo Ủy ban Kinh tế - Tài chính, việc mở rộng thị trường thứ cấp trong khi tài sản chưa được đăng ký cần được đánh giá thận trọng. Các quy định phải bảo đảm hạn chế nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế.

Với nội dung liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai trong các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, cơ quan thẩm tra cho rằng việc bổ sung quy định là cần thiết và có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, các dự án BT hiện được thực hiện theo Nghị định số 257/2025. Trong quá trình triển khai có thể phát sinh những vấn đề mới liên quan đến giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi và thu hồi.

Do đó, Ủy ban Kinh tế - Tài chính đề nghị các nội dung này cần được hoàn thiện đồng bộ với pháp luật về đất đai và pháp luật về PPP. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ nên quy định những nguyên tắc mang tính khung và dẫn chiếu sang pháp luật PPP, thay vì quy định riêng lẻ từng vấn đề ở nhiều luật khác nhau.

Theo cơ quan thẩm tra, cách tiếp cận này sẽ giúp tránh tình trạng các quy định bị tách rời, đồng thời bảo đảm tính tổng thể của chính sách đối với các dự án BT.