Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt bán dự án, thoái vốn để giảm áp lực tài chính

aA

Từ chuyển nhượng dự án nghìn tỷ đến bán bớt cổ phần tại các công ty con, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang mạnh tay thu hẹp danh mục đầu tư. Áp lực nợ vay, chi phí vốn và bài toán dòng tiền khiến việc bán tài sản trở thành lựa chọn để xoay xở tài chính, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Làn sóng bán dự án, thu về hàng nghìn tỷ đồng

Thị trường bất động sản năm nay chứng kiến nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án và thoái vốn quy mô lớn. Thay vì tiếp tục ôm đồm nhiều quỹ đất, không ít doanh nghiệp đã chủ động bán bớt tài sản, chuyển nhượng công ty con hoặc tìm kiếm đối tác góp vốn để bổ sung dòng tiền, giảm gánh nặng tài chính.

Trong bối cảnh đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) đang trở thành một giải pháp quan trọng giúp các doanh nghiệp địa ốc sắp xếp lại nguồn vốn và danh mục đầu tư.

Riêng trong quý III, hàng loạt thương vụ đáng chú ý được ghi nhận, trong đó có dự án Empire City tại Thủ Thiêm với giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng, EverRich 2 (River City) khoảng 5.230 tỷ đồng, Amata Township Long Thành hơn 492 tỷ đồng và Phú Định Riverside trị giá 245 tỷ đồng.

Đáng chú ý, chỉ trong tháng 7 và tháng 8, tổng giá trị các thương vụ M&A được thống kê đã vượt 22.000 tỷ đồng. Bất động sản chiếm khoảng 58% tổng giá trị, tương đương 13.000 tỷ đồng. Những con số này phần nào cho thấy xu hướng doanh nghiệp tái cơ cấu thông qua chuyển nhượng tài sản đang diễn ra mạnh mẽ.

Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) là một trong những đơn vị chủ động điều chỉnh danh mục đầu tư. Cuối tháng 8, doanh nghiệp đã chuyển nhượng dự án Khu nhà ở thương mại Phú Định Riverside với giá trị 245 tỷ đồng.

Theo định hướng của Saigonres, thương vụ này nhằm rà soát lại các khoản đầu tư, dành nguồn lực tài chính cho những dự án có quy mô lớn hơn và triển vọng phát triển dài hạn.

Một trường hợp đáng chú ý khác là Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Trong nửa đầu năm, doanh nghiệp liên tiếp hoàn tất nhiều thương vụ chuyển nhượng với tổng giá trị hàng nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, Phát Đạt đã bán dự án Thuận An 1 cho Mitsubishi Corporation với giá hơn 1.900 tỷ đồng, đồng thời chuyển nhượng Thuận An 2 cho Công ty Đầu tư Xây dựng Bcons với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng.

Không dừng lại ở đó, doanh nghiệp còn thoái 99% vốn tại dự án Serenity Phước Hải với giá 2.500 tỷ đồng, chuyển nhượng 30% vốn tại Công ty Phát triển Đô thị Tam Hiệp, thu về khoảng 637 tỷ đồng. Đáng chú ý nhất là thương vụ bán toàn bộ dự án The EverRich 2 tại TP.HCM cho Big Gain, với giá trị hơn 5.225 tỷ đồng.

Trong khi đó, Tập đoàn DIC (DIC Corp) cũng thông qua các thủ tục chuyển nhượng hai phần thuộc dự án Đại Phước. Một phần là phân khu 8, có diện tích hơn 134.300 m2, được chuyển nhượng cho DCP Châu Á. Phần còn lại rộng hơn 19.100 m2, thuộc các phân khu 1, 2 và 3, được chuyển nhượng cho Quốc tế Việt Nét.

Dự án Empire City (Thủ Thiêm) với giá trị chuyển nhượng khoảng 7.000 tỷ đồng (ảnh: SV).

Doanh nghiệp không thể tiếp tục phụ thuộc vào vốn vay

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, hoạt động M&A bất động sản trong năm 2026 diễn ra sôi động nhưng có sự chọn lọc và thận trọng hơn. Thay vì chạy theo quy mô giao dịch, nhà đầu tư ngày càng chú trọng khâu thẩm định, ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng sinh lời rõ ràng và thời gian triển khai không quá dài.

Chi phí vốn ở mức cao cùng những thay đổi trong chính sách đất đai cũng khiến các bên tham gia giao dịch phải tính toán kỹ hơn. Người bán không chỉ cân nhắc giá chuyển nhượng mà còn phải xem xét tổng mức đầu tư và biên lợi nhuận có thể đạt được.

Theo bà Trang, chuyển nhượng tài sản đang trở thành công cụ hữu hiệu để doanh nghiệp sắp xếp lại các khoản đầu tư, đẩy nhanh vòng quay vốn, giảm sự lệ thuộc vào vốn vay và dành nguồn lực cho những dự án có triển vọng tốt hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6, cho rằng bán tài sản không phải giải pháp duy nhất. Các chủ đầu tư cần chủ động đa dạng hóa nguồn huy động vốn, trong đó có khoản tiền khách hàng trả trước khi mua nhà.

Tuy nhiên, phương án này cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ. Doanh nghiệp phải xây dựng quy trình quản lý dòng tiền rõ ràng, có chế tài cụ thể và kiểm soát việc thực hiện các cam kết với khách hàng. Ngân hàng tham gia quản lý dòng tiền cũng cần có cơ chế giám sát phù hợp, bảo đảm tiền huy động được sử dụng đúng mục đích.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhận định doanh nghiệp bất động sản cần triển khai đồng thời nhiều giải pháp nếu muốn vượt qua áp lực tài chính hiện nay.

Trước tiên, các chủ đầu tư phải nâng cao khả năng dự báo và quản trị rủi ro, đặc biệt là những biến động liên quan đến lãi suất và dòng tiền. Nếu không có các kịch bản tài chính linh hoạt, doanh nghiệp rất dễ rơi vào tình thế bị động khi chi phí vốn tăng lên.

Một vấn đề khác là cần thay đổi tư duy đầu tư dàn trải. Thay vì phân tán nguồn lực vào quá nhiều dự án, doanh nghiệp nên ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp với nhu cầu thực tế. Điều này giúp hạn chế tình trạng vốn bị mắc kẹt trong các dự án kéo dài, chưa thể đưa vào khai thác.

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm cũng cần được điều chỉnh. Thị trường đang xuất hiện nghịch lý khi nguồn cung nhà ở cao cấp khá dồi dào, nhưng phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, doanh nghiệp cần dịch chuyển sang những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Đây không chỉ là hướng đi giúp cải thiện khả năng thanh khoản mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn để tiếp cận các chính sách hỗ trợ tín dụng.

Nhìn chung, làn sóng chuyển nhượng và thoái vốn cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc đang phải thay đổi cách sử dụng vốn để thích ứng với tình hình mới. Thay vì tiếp tục mở rộng bằng mọi giá, việc chọn lọc dự án, thu hồi vốn và tập trung vào những phân khúc có nhu cầu thực đang trở thành bài toán sống còn đối với các chủ đầu tư.

QT (SHTT)