Kinh tế
03/11/2026 09:32Người có sẵn tiền mặt bắt đầu xuống tiền săn bất động sản giá tốt
Giữa năm 2025, những căn hộ có cùng diện tích tại một dự án ở khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) được chào bán quanh mức 9 tỷ đồng. Thời điểm đó, chị Nguyễn Hòa, sống tại quận Thanh Xuân, đã tìm hiểu nhưng chưa thể chốt giao dịch.
Đến nay, một căn hộ chị đang thương lượng đã được chủ nhà giảm giá từ 8,5 tỷ đồng hồi quý I xuống còn 7,8 tỷ đồng. Chị Hòa tiếp tục đề nghị mức 7,5 tỷ đồng để phù hợp hơn với khả năng tài chính của gia đình.
Gia đình chị hiện sống trong một căn nhà trong ngõ và muốn chuyển sang chung cư khi có thêm thành viên. Tuy nhiên, suốt hơn một năm qua, chị vẫn chưa tìm được sản phẩm phù hợp do giá nhà duy trì ở mức cao.
“Việc chung cư giảm giá trong khoảng một năm nay là điều tôi chưa từng nghĩ đến. Nhưng mua một căn 7,8-8 tỷ đồng, tôi dự tính vẫn phải vay 1-1,5 tỷ đồng. Với lãi suất hiện tại, khoản vay này không dễ chịu nên tôi vẫn phải đàm phán thêm”, chị Hòa chia sẻ.
Người có tiền mặt chiếm ưu thế trên bàn đàm phán
Diễn biến giảm giá chào bán đang mở ra thêm lựa chọn cho những người có nhu cầu mua nhà để ở. Thay vì phải tìm kiếm các sản phẩm vượt quá khả năng chi trả, người mua có thể tận dụng áp lực bán hàng của chủ sở hữu để tiếp tục thương lượng về giá.
Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt hiện chủ động tìm kiếm những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, khả năng khai thác tốt và đặc biệt là thuộc sở hữu của những người đang chịu áp lực tài chính.
Ông Kiên dẫn chứng một số trường hợp tại TP.HCM. Ở quận Bình Tân, căn nhà từng được khách trả 10,6 tỷ đồng vào năm trước nhưng chủ sở hữu không đồng ý bán, nay đã giao dịch quanh mức 9,4 tỷ đồng, thấp hơn hơn 11%.
Tại Bình Thạnh, một căn nhà từng được hỏi mua với giá 13 tỷ đồng nhưng chủ từ chối, sau đó đã chấp nhận giao dịch ở mức 12 tỷ đồng, giảm gần 8%.
Một trường hợp khác tại khu vực trung tâm từng được trả 51 tỷ đồng hồi đầu năm 2025. Đến nay, do cần tiền gấp, chủ nhà chấp nhận mức 43 tỷ đồng, nhưng bên mua chỉ đưa ra đề nghị 40 tỷ đồng, thấp hơn 22% so với mức giá từng bị từ chối.
Theo ông Kiên, thanh khoản thị trường suy giảm, thời gian rao bán kéo dài và áp lực tài chính khiến nhiều chủ sở hữu phải điều chỉnh kỳ vọng. Trong bối cảnh đó, người mua có sẵn tiền mặt sở hữu lợi thế đáng kể khi thương lượng.
Đặc biệt, với những bất động sản có giá trị lớn, số lượng khách hàng đủ khả năng chi trả thường hạn chế. Điều này buộc người bán phải cân nhắc giảm giá nếu muốn sớm tìm được người mua và cải thiện dòng tiền.
Không nên vội mua chỉ vì thấy giá giảm
Dù giá chào bán đã hạ nhiệt, ông Lê Quốc Kiên cho rằng người mua không nên quyết định xuống tiền chỉ dựa trên mức giảm mà chủ nhà đưa ra. Điều quan trọng là phải so sánh với giá giao dịch thực tế của những bất động sản tương đồng trong cùng khu vực.
Theo chuyên gia này, một tài sản có thể đáng cân nhắc khi giá mua thấp hơn khoảng 10-15% so với mặt bằng giao dịch, hoặc giá hiện tại chỉ cao hơn khoảng 10% so với thời điểm 3 năm trước, trong khi các yếu tố về pháp lý, vị trí và chất lượng vẫn được bảo đảm.
Ông đưa ra ví dụ một căn hộ từng tăng giá từ 3 tỷ đồng lên 4,2 tỷ đồng, hiện được chủ nhà giảm xuống còn 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu những căn tương tự trong khu vực đang giao dịch quanh mức 3,5 tỷ đồng, mức giá mới này vẫn chưa chắc đã hợp lý.
Tại một hội thảo bất động sản diễn ra đầu tháng 10, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, nhận định lãi suất đang tác động trực tiếp đến sức mua và thanh khoản của thị trường. Trong khi đó, giá chào bán của nhiều chủ tài sản vẫn ở mức cao do chịu ảnh hưởng từ chi phí đất đai, xây dựng, vốn và tâm lý kỳ vọng.
Vì vậy, mức độ điều chỉnh giá giữa các nhóm chủ sở hữu không giống nhau. Những người cần tiền hoặc chịu áp lực dòng vốn có xu hướng hạ giá để bán nhanh, trong khi các chủ tài sản chưa gặp khó khăn về tài chính vẫn có thể giữ giá và chờ thị trường phục hồi.
Đồng quan điểm, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khuyến nghị người mua nhà để ở không nên đặt mục tiêu chờ đúng thời điểm giá chạm đáy.
Thay vào đó, người mua cần xem xét giá trị hiện tại của bất động sản có tương xứng với công năng sử dụng, diễn biến giá trong quá khứ và khả năng tài chính của bản thân hay không. Nếu giá đã tăng quá cao so với giá trị thực, việc tiếp tục theo dõi thị trường là cần thiết. Ngược lại, khi bất động sản đã về vùng giá phù hợp và đáp ứng đúng nhu cầu, người mua có thể cân nhắc giải ngân.
Áp lực trả nợ cần được tính toán trong dài hạn
Bên cạnh việc xác định mức giá hợp lý, khả năng quản trị dòng tiền vay cũng là yếu tố quan trọng đối với người mua nhà. PGS.TS Ngô Trí Long cảnh báo, giá bất động sản giảm trong khi chi phí vay vốn có xu hướng tăng có thể tạo ra rủi ro tài chính đáng kể.
Ông khuyến nghị tổng số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng, bao gồm cả gốc và lãi, không nên vượt quá 30-35% tổng thu nhập của gia đình. Người mua cũng cần duy trì khoản dự phòng đủ trang trải chi phí sinh hoạt trong 6-12 tháng, đồng thời tính đến kịch bản lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm.
Chẳng hạn, với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm, nếu lãi suất ở mức 10%/năm, số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng vào khoảng 14,5 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu lãi suất tăng lên 15%/năm, khoản thanh toán này sẽ tăng lên khoảng 19,8 triệu đồng.
Điều đó cho thấy người mua không nên chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu để quyết định vay vốn, mà cần tính toán khả năng trả nợ trong suốt thời gian vay.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng lưu ý người mua cần đánh giá khả năng nắm giữ bất động sản trong dài hạn. Nếu sử dụng vốn vay, cần tính đến tình huống hết thời gian ưu đãi lãi suất, chi phí vay tăng hoặc căn nhà không tìm được khách thuê. Theo ông, người mua nên có khoản dự phòng đủ để thanh toán tiền vay ngân hàng ít nhất trong 6 tháng.
“Bất động sản thường cần thời gian nắm giữ 5-10 năm để phát huy giá trị, nên nếu dòng tiền không đủ sức chịu đựng thì dù mua được giá tốt vẫn có nguy cơ phải bán lỗ”, ông Kiên nhận định.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, người mua còn cần kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thi công thực tế, khả năng bàn giao dự án và những ngân hàng tham gia tài trợ.
Bích Ngọc (SHTT)
Bài đọc nhiều
