Dự án ảo đang giăng bẫy khắp Sài Gòn

Doanh nghiệp, cá nhân tự nhận mình là chủ đầu tư, phân lô rồi tung tin thu hút khách hàng mua đất nền đang diễn ra ngày một nhiều trên thị trường đất nền TP.HCM. Không ít dự án chào mời nhà đầu tư với cam kết, lợi nhuận hơn 10%/năm, thậm chí có công ty cam kết mua lại sản phẩm của khách hàng đã đầu tư với lợi nhuận 28%/năm.

Môi giới đang ra sức giăng bẫy

Khi vụ việc của Alibaba chưa kịp lắng xuống, UBND quận 12, TP.HCM cuối tuần qua cũng phát đi thông báo về dự án ảo trên địa bàn quận. Cụ thể, một số đối tượng đã phát tờ rơi, thông tin khu dự án nhà ở liền kề Royal Gold Land tại phường Đông Hưng Thuận thuộc quận này.

Qua kiểm tra, địa phương nhận thấy đây là khu đất thuộc quy hoạch đất cây xanh (đối diện trụ sở UBND phường Đông Hưng Thuận). Cơ quan chức năng không phê duyệt hoặc thỏa thuận bất kỳ dự án nào thuộc khu vực này.

Dù dự án “ảo” đã được UBND quận 12 cảnh báo kịp thời, tình trạng này liên tiếp diễn ra thật sự đáng báo động. Thời gian qua, việc doanh nghiệp, cá nhân qua mặt cơ quan chức năng, tự nhận là chủ đầu tư dự án để phân lô bán đất nền đang nở rộ. Để bán được đất hay giữ tiền cọc của khách hàng, môi giới bằng mọi cách tung đi khắp nơi “giăng bẫy”.

Với dự án khu nhà ở thấp tầng, dịch vụ đô thị tại Khu VIII - 3 thuộc khu đô thị Tây Bắc mà Alibaba tự xưng là chủ đầu tư, thực chất đang được thành phố mời gọi đầu tư. Dự án chưa được giải phóng mặt bằng; chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên chưa thể có bản đồ phân lô nền nhà để chào bán.

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, dự án này đến nay chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, nên Công ty Cổ phần Alibaba Tây Bắc TP.HCM và Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba không có tư cách để tự xưng là chủ đầu tư.

Trước đó, với cách tương tự, các nhân viên kinh doanh của Alibaba thực hiện bán hàng chục dự án tại Đồng Nai. Mồi nhử vẫn là đất chính chủ và cam kết lợi nhuận 28%/năm. Đến nay đã có hàng nghìn người đặt chân vào bẫy.

Ngoài tâm điểm Alibaba, nhiều khách hàng cũng đã ấm ức vì mất tiền khi dính vào những dự án mà Công ty CP Địa ốc Kim Phát (quận 1, TP.HCM) rao bán.

Công ty này soạn sẵn hợp đồng với nội dung hoàn toàn bất lợi nếu khách hàng lỡ ký và đặt cọc. Chào bán dự án ở quận 2 (TP.HCM), nhưng khách hàng được chở xuống giao dịch tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Cảnh tượng giao dịch sôi nổi, hấp dẫn kích thích nhu cầu của khách hàng và đi đến quyết định đặt cọc.

Ông T., khách hàng mua dự án của Kim Phát, cho rằng: “Thấy mua bán tấp nập và hấp dẫn nên tôi đặt cọc. Tuy nhiên sau đặt cọc vẫn chưa thấy hợp đồng chính thức, mà thay vào đó là hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn là hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Nội dung các hợp đồng này khác biệt với hợp đồng cọc trước đó”.

Sau khi bị khách hàng khiếu kiện, cuối tháng 10 vừa qua, Công ty địa ốc Kim Phát đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM khởi tố về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cả các dự án căn hộ cũng có nhiều chủ đầu tư năng lực yếu kém, dùng chiêu giảm giá khi mua sỉ để đánh vào lòng tham của khách hàng rồi “ôm tiền” lặn mất; hay bằng chiêu thức bán giá rẻ để bán một căn hộ cho nhiều người…

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, đa phần nhà đầu tư vẫn chăm chăm và kỳ vọng lợi nhuận mà không để ý nhiều đến tính pháp lý.

Ông Nguyễn Thái Luyện, CEO của Alibaba luôn cam kết lợi nhuận 28%/năm trong những lần mở bán dự án. Ảnh: P.Trí
Cái khó nhất là pháp lý dự án rất hiếm có kênh nào để kiểm tra, và người đầu tư cũng chỉ đầu tư theo quán tính, ít khi tham khảo ý kiến chuyên gia hay luật sư. Bẫy giăng ra nhiều nhưng khách hàng vẫn chưa trang bị cho mình kiến thức để nhận diện.

Cam kết lợi nhuận chỉ là chiêu bán hàng

Theo các chuyên gia bất động sản, việc cam kết lợi nhuận chỉ là để bán nhanh hàng chứ không có cơ sở đảm bảo tỷ suất này.

Ông Trần Khánh Quang phân tích thông thường một BĐS du lịch mỗi năm sinh lợi ở mức lý tưởng tầm 14-16%, nhưng chủ đầu tư đã trả cho nhà đầu tư 10-12% là quá cao. Có thể một số chủ đầu tư dùng chiêu thức “lấy mỡ nó rán nó”. Nghĩa là nâng giá cao hơn giá trị thực để bán cho khách hàng, rồi lấy chính số tiền ấy trả cho khách hàng.

“Nếu khách hàng quyết định đầu tư, phải cân nhắc kỹ, so sánh giá của dự án dự định đầu tư với những dự án liền kề trong khu vực, khả năng khai thác… để biết sau khi chủ đầu tư không còn 'trả lãi' nữa, liệu khách hàng có thể tiếp tục khai thác? Tình trạng pháp lý, kết nối hạ tầng của dự án ra sao?”, ông Quang nhận định.

Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cũng đồng tình với quan điểm này. Ông Đực nói cam kết lợi nhuận chỉ là cách huy động vốn nhanh nhất từ khách hàng. Mức lợi nhuận càng cao càng có sức hấp dẫn trong bối cảnh thị trường đang ngập các dự án. Khách hàng có nhiều sự lựa chọn để cân nhắc các yếu tố về giá cả, tiện nghi, vị trí...

Ông Đực phân tích: "Nguồn vốn vay từ ngân hàng và vốn tự lực của các doanh nghiệp không đủ để duy trì dự án. Chủ đầu tư dùng chiêu trò đánh vào đồng tiền nhàn rỗi của khách hàng. Trong khi lãi suất gửi tiết kiệm chỉ dao động tầm 6%/năm thì dòng tiền nhàn rỗi đổ vào các dự án của họ tới 8-10%, mức lợi nhuận hấp dẫn đến khó tin".

Tỉnh táo nhận diện dự án ảo

Theo luật sư Phạm Đình Bắc, đoàn luật sư TP.HCM, có rất nhiều dấu hiệu nhận diện những dự án bất động sản đang có vấn đề.

Theo quy định của pháp luật, nội dung thông tin bất động sản mà chủ đầu tư phải công bố gồm: Loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô dự án; tính chất, công năng sử dụng, chất lượng; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản.

Chủ đầu tư cũng phải cung cấp hồ sơ của chủ đầu tư, của dự án gồm: giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định ủy quyền ký hợp đồng mua bán nhà...; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quy hoạch 1/500. Các tài liệu về giải phóng mặt bằng; giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế mặt bằng điển hình, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà văn bản cho phép bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng,...

Cuối cùng về nội dung hợp đồng. Khách hàng cần cẩn trọng với những trường hợp sau: Hợp đồng không quy định rõ về thời hạn bàn giao nhà, chất lượng và tính đồng bộ của công trình khi bàn giao, hồ sơ bàn giao kèm theo…

Theo Bình Nguyên (Tri Thức Trực Tuyến)