Chuyên gia Savills cho biết, tình trạng thiếu hụt nguồn cung đang được cải thiện; tuy nhiên, giá bán vẫn ở mức cao, phản ánh nhu cầu của thị trường vẫn lớn. Tại Hà Nội, giá sơ cấp căn hộ chung cư quý 4/2025 đạt 75 triệu đồng/m2, biệt thự/liền kề lên tới 327 triệu đồng/m2.
Quý 4/2024, giá chung cư và biệt thự/liền kề đều tăng mạnh. (Ảnh: MarkeTimes).

Căn hộ Hạng B tiếp tục dẫn đầu

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2024, bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội chia sẻ, trong quý nguồn cung mới căn hộ tăng mạnh, đạt 12.972 căn, tăng 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm.

Tính chung trong năm 2024, tổng nguồn cung mới đạt 24.996 căn, cao nhất kể từ năm 2020 trở lại đây. Trong đó, Hạng B chiếm chủ đạo có thị phần 97%, với sự đóng góp của các dự án thành phần trong Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tổng cộng đạt 89% nguồn cung mới.

Đáng chú ý, nguồn cung tăng mạnh nhưng hoạt động bán hàng trong quý sôi động với 13.401 căn đượcgiao dịch thành công, tăng 96% theo quý và 340% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 83% số lượng căn bán được và đạt tỷ lệ hấp thụ 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Giá chào bán sơ cấp đạt 75 triệu VNĐ/m², tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ VNĐ chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ.

Tại thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là các dự án gần các nhà ga của tuyến đường sắt đô thị số 2A và 3, nơi giá thứ cấp tăng 24% theo quý, cao hơn mức trung bình của thị trường 4 điểm %.

Kể từ năm 2020, giá bán thứ cấp trung bình tăng 22% mỗi năm, Hạng C ghi nhận mức tăng cao nhất đạt 26% mỗi năm, tiếp theo là Hạng B với 20% và Hạng A với 19%.

Phân tích nguyên nhân nguồn cầu tăng mạnh, theo bà Đỗ Thu Hằng, do nhu cầu được thúc đẩy bởi người mua trong nước, chủ yếu là việc tăng tỷ lệ dân nhập cư và quá trình đô thị hoá tăng.

“Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại 9 triệu người, ngoài ra dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 70% vào năm 2030, tăng từ mức hiện tại là 49%”, bà Hằng phân tích.

Về triển vọng căn hộ chung cư năm 2025, bà Hằng cho biết, nguồn cung mới dự kiến gồm 25.200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần.

Giá thứ cấp rẻ hơn sơ cấp

Ông Matthew Powell Giám đốc, Savills Hà Nội cho biết, trong quý 4/2024, nguồn cung mới đạt 4.655 căn từ 11 dự án. Vinhomes Global Gate chiếm 89% nguồn cung mới, bao gồm 296 biệt thự, 2.832 liền kề và 1.019 nhà phố thương mại.

Nguồn cung sơ cấp đạt 5.002 căn từ 18 dự án, tăng gấp bảy lần theo quý và theo năm. Liền kề chiếm 63% nguồn cung sơ cấp, theo sau là nhà phố thương mại với 25% và biệt thự chiếm 12%.

Cũng như căn hộ chung cư, số lượng giao dịch trong quý tăng mạnh, đạt 3.317 giao dịch, cao gấp 10 lần theo quý và 52 lần theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý tăng 18 điểm % theo quý, đạt mức 66%.

Các dự án tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên có nguồn cầu lớn. Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 2.799 căn. Theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương với khoảng 140 căn đã bán.

Về giá, đáng chú ý, nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án cao cấp, chất lượng cao như Vinhomes Global Gate, GIA22 by Kita và Him Lam Diamond Palace khiến giá sơ cấp chung của thị trường tăng mạnh. Giá sơ cấp trung bình biệt thự tăng lên mức 327 triệu VNĐ/m2 đất. Giá liền kề sơ cấp là 279 triệu VNĐ/m2 đất. Giá nhà phố thương mại sơ cấp là 316 triệu VNĐ/m2 đất.

Giá bán thứ cấp cũng có sự tăng trưởng. Theo đó, giá thứ cấp của biệt thự tăng 5% theo quý đạt 178 triệu VNĐ/m2 đất. Giá liền kề tăng 6% theo quý đạt 198 triệu VNĐ/m2 đất và nhà phố thương mại tăng 4% theo quý lên 245 triệu VNĐ/m2 đất. Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp đã nới rộng đáng kể. Giá biệt thự thứ cấp rẻ hơn 46% so với giá sơ cấp, trong khi giá liền kề thứ cấp rẻ hơn 29%. Giá nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn 23% so với giá sơ cấp.

Dự báo về nguồn cung năm 2025, theo ông Matthew Powell, 15 dự án sẽ cung cấp tổng cộng 2.819 căn.Từ 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 18.827 căn.

“Trong tương lai, các dự án nhà ở quy mô lớn dự kiến sẽ thúc đẩy hiệu suất thị trường hơn nữa”, ông Matthew Powell cho hay.

Theo Dương Trang (Nhịp sống Thị trường)