-
Cận cảnh dàn xe tăng, xe thiết giáp, ngư lôi lần đầu xuất hiện tại triển lãm lớn nhất lịch sử
-
Công bố kết quả nghiên cứu ảnh hưởng của xăng E10 với ô tô, xe máy
-
Cùng đi xem xe, người đàn ông bỏ lại bạn gái rồi lấy xe máy phóng mất hút
-
Cô bé từng xuất hiện trong trận Chung kết Olympia 19 năm trước giờ đã thành Chị Đẹp, cuộc sống thay đổi 180 độ
-
Danh tính nam thanh niên xăm trổ thách thức công an tại chốt bảo vệ sơ duyệt A80
-
Bức ảnh nghiệt ngã: Người trao giải và người nhận giải Miss Audition 2006 đều vướng lao lý
-
TP HCM: Cán bộ, công chức thôi việc sau sắp xếp có thể vay đến 300 triệu đồng
-
Ô tô bất ngờ "sụt hố" trên phố Đội Cấn, Hà Nội
-
Lần đầu tiên người dân có thể bán vàng miếng với giá 127 triệu/lượng
-
Bão số 6 khả năng sắp hình thành, trọng tâm mưa lớn ở miền Trung
-
Vụ 8 cán bộ Quảng Ninh làm lộ bí mật nhà nước: Sơ suất nhỏ có thể phạm điều nghiêm cấm
-
"Ông Ba Minh cưu mang vợ nhặt 11 năm" nhận 1,6 tỷ đồng: Tiền sẽ được sử dụng thế nào?
-
Nhà triệu USD cứ mưa là ngập, vì sao giá không ngừng tăng?
-
iPhone 17 hoàn toàn "mất tích" khỏi đại lý chính hãng Việt Nam
-
"Bảo bối" UAV đa năng ra mắt tại công trình kỷ lục Việt Nam: Vận tốc tối đa 200km/h, có thể mang cả tên lửa
-
Danh tính chàng chiến sĩ 'triệu view' đang gây sốt mạng xã hội dịp lễ 2/9
-
Clip thanh niên đâm bạn tử vong: Hé lộ nguyên nhân phát sinh trên bàn nhậu
-
Cục Cảnh sát kinh tế ra yêu cầu khẩn đối với bà Đào Thị Hương Lan
-
Loạt ngân hàng hướng dẫn cách liên kết tài khoản hưởng an sinh xã hội trên VNeID
-
Đề nghị truy tố các cựu lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa liên quan đến các dự án Phúc Sơn
Kinh tế
18/11/2018 09:09Giá đất khu 'tứ giác vàng' của Sabeco biến động thế nào trong 12 năm?
Có lịch sử là tài sản thoái vốn Nhà nước thuộc Công ty cổ phần Bia rượu nước giải khát Sài Gòn (Sabeco), lô đất 4 mặt tiền rộng hơn 6.000 m2 tọa lạc tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng (quận 1, TP HCM) luôn lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà phát triển bất động sản.
Khu đất vàng này sở hữu bốn mặt tiền đường Hai Bà Trưng, Thi Sách, Đông Du và một mặt hướng ra Công trường Mê Linh, được xem là thế đất độc nhất vô nhị còn sót lại tại phường Bến Nghé, TP HCM.
12 năm qua, cùng với sự phát triển sôi động của khu vực CBD (Central Business District - lõi trung tâm thương mại) Sài Gòn, khu tứ giác này đã biến động mạnh về giá cũng như pháp lý. Từ một khu đất được Sabeco thuê dài hạn, tài sản này vụt sáng trở thành "siêu sao" khi được dự kiến đầu tư thành khu cao ốc phức hợp mang tính biểu tượng của ông lớn ngành bia Sài Gòn.
Năm 2006, theo kết quả định giá được bảo lưu trong các báo cáo sau này của Sabeco, khu đất được ghi nhận giá trị 735 - 760 tỷ đồng. Nếu tính theo mốc định giá cao nhất lúc này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có giá 127 triệu đồng mỗi m2.
Đến năm 2015, Tổng công ty Sabeco góp vốn thành lập Công ty cổ phần Sabeco Pearl cùng 4 cổ đông để đầu tư dự án khu thương mại văn phòng cao cấp tại khu tứ giác vàng này đã nâng giá trị lô đất lên cách đó 9 năm. Theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2015, tổng tài sản đầu tư của Sabeco Pearl đạt hơn 1.018 tỷ đồng (bao gồm quyền sử dụng đất của khu đất với giá trị 997 tỷ và một số chi phí khác).
Nếu tính giá trị của khu đất tương đương với tổng tài sản của Sabeco Pearl, đến năm 2015, về mặt lý thuyết, giá đất của khu tứ giác vàng Sabeco nhích lên vùng giá 166-170 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, trên thực tế, thời điểm này, giá thị trường của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng trên thị trường tiệm cận ngưỡng 900 triệu đồng mỗi m2.
Đến tháng 11/2018, theo cổng thông tin định giá bất động sản Biggee.vn, giá đất đường Hai Bà Trưng cao nhất 1,13 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất đường Thi Sách thậm chí ghi nhận mức giá trần 1,29 tỷ đồng mỗi m2 còn đường Đông Du có giá đỉnh xấp xỉ 1,28 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất bình quân 3 tuyến phố này tại khu vực phường Bến Nghé cũng lần lượt dao động trong ngưỡng từ 932 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng mỗi m2. Với mức giá này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có thể trị giá 6.800 tỷ đồng.
Trong khi đó, theo ước tính sơ bộ của một chuyên gia bất động sản, nếu chỉ định giá đất bình quân tại khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng là một tỷ đồng mỗi m2, cộng thêm tối thiểu 20% thặng dư do yếu tố 4 mặt tiền, thì tổng giá trị lô đất phải chạm ngưỡng 7.200 tỷ đồng.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét, bỏ qua yếu tố pháp lý và nguồn gốc tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, chỉ xét ở khía cạnh thương mại, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có rất nhiều cơ hội tăng giá đột phá.
Đây là một viên ngọc sáng giá nhất còn sót lại tại trục lõi trung tâm phường Bến Nghé, TP HCM. Các chuẩn mực: vị trí, kết nối, quy mô, độ khan hiếm của khu tứ giác đều đạt được đẳng cấp vượt trội.
Tuy nhiên, trên thực tế, hơn một thập niên qua, giá trị khu đất này đang bị đánh giá dưới mức tiềm năng. Ông Nghĩa phân tích, nếu lấy năm 2006 làm cột mốc, từ vùng giá 127 triệu đồng mỗi m2 đến nay (năm 2018) khu tứ giác vàng của Sabeco đã có giá cao nhất khoảng 1,3 tỷ đồng mỗi m2, tức là hơn một thập kỷ qua, giá đất lô 2-4-6 Hai Bà Trưng tăng 10 lần, tức mỗi năm tăng thêm một chấm.
Tốc độ tăng giá này quá bình thường so với vị thế CBD (Central Business District), chưa tương xứng so với tiềm năng to lớn của khu tứ giác vàng Sabeco. Thậm chí tốc độ tăng giá này cũng kém xa so với biên độ tăng giá đất toàn TP HCM sau rất nhiều cơn sốt đất diễn ra trong 12 năm qua, ông Nghĩa nhận xét.
Theo chuyên gia này, để xác định đúng giá trị của khu đất vàng Sabeco cần có hội đồng thẩm định giá toàn diện để cân đo đong đếm chính xác giá trị tài sản theo tiêu chuẩn Nhà nước quy định. Ngoài ra, tiến hành đấu giá cũng được xem là phương án khả thi, đảm bảo tính khách quan và công bằng, giúp lô đất tiệm cận gần với giá trị thật.
Ông Nghĩa cũng nêu thêm một vài phương án tham khảo về cách tính toán giá trị của bất động sản vị trí vàng như lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng. Theo ông, có 4 yếu tố cần được xem xét thêm khi tiến hành thẩm định giá khu tứ giác vàng này.
Thứ nhất, xác định giá trị tổng thể của khu vực xung quanh để từ đó đối chiếu với giá trị của lô đất. Thứ hai, xác định khả năng kết nối hạ tầng đa phương tiện như: kết nối đường bộ, đường thủy, đường sắt (metro). Thứ ba đánh giá phong thủy: hướng gió, view (tầm nhìn) tỏa ra các hướng, cận thị, cận sông... Thứ tư xem xét đến độ lớn của lô đất, quy mô của dự án trên đó.
Trong 4 yếu tố này, cần đặc biệt chú ý đến quy mô của lô đất. Với diện tích hơn 6.000 m2, vị trí mũi tàu có 4 mặt tiền, tọa lạc tại phường Bến Nghé, là một lợi thế vượt trội của khu tứ giác này, vì quy mô hơn 6.000 m2 vừa đủ lớn để thực hiện các ý tưởng kiến trúc, công trình cao tầng độc đáo.
Cũng cần lưu ý thêm, phường Bến Nghé là phường lâu đời của quận 1 (được xếp vào quận 1 ổn định từ năm 1975 đến nay), gắn liền với rất nhiều di tích, công trình lịch sử mang tính biểu tượng của TP HCM, lại có lợi thế trên bến dưới thuyền và tại đây không còn nhiều quỹ đất trống quy mô lớn nữa.
Chuyên gia này cho hay, trong nhiều chứng thư thẩm định giá ông đã từng tham khảo qua, trong điều kiện quỹ đất khan hiếm, quy mô đất càng lớn, càng cho phép khai thác vị thế thương mại cao, thường được xem xét là cơ sở để tạo nên giá trị gia tăng cho bất động sản có vị trí từ vàng đến kim cương. "Điều này cũng tương tự như độ lớn của viên kim cương có thể khiến cho giá trị của nó tăng theo cấp số nhân", ông Nghĩa nói.
Ví dụ: lô đất vị trí trung tâm có diện tích trên 2.000 m2 được cộng thêm 5-10% giá trị lợi thế. Lô đất ở khu CBD rộng từ 3.000 đến 4.000 m2 trở lên sẽ được cộng thêm ít nhất 15% giá trị. Với cách đánh giá lợi thế lũy tiến theo độ lớn của bất động sản, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng rộng hơn 6.000 m2 nằm ngay vị trí mũi tàu đắc địa của phường Bến Nghé vốn đã không còn nhiều đất trống, có thể cộng thêm tối thiểu 20-30% giá trị thặng dư.
Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM dự báo thêm, sự khan hiếm sẽ tạo nên thế độc quyền và đẩy giá tài sản tăng vọt một cách bất quy tắc. Vì vậy, giá trị của khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng sẽ còn tiếp tục biến động mạnh cùng với sự phát triển của khu trục lõi trung tâm Sài Gòn trong tương lai.
Theo Vũ Lê (VnExpress.net)








- Nhiều cảnh sát xuất hiện tại nhà "bầu" Đoan (28/08/25 23:57)
- Bốc thăm Champions League: Real đụng độ Man City, Liverpool (28/08/25 23:53)
- Cách nhận tiền ăn "Tết Độc lập" 2/9 do Nhà nước tặng, làm ngay các bước sau (28/08/25 22:59)
- Khoa Pug không nói suông: Đi kéo chân lần 2 vì gặp Hoa hậu Lương Thuỳ Linh? (28/08/25 22:30)
- 50 triệu đồng và màn gây sốc về báo hiếu của con rể với bố mẹ vợ (28/08/25 21:49)
- Robot hình người "Made in Vietnam" của tỷ phú Phạm Nhật Vượng làm 1 việc bất ngờ tại công trình top 10 TG (28/08/25 21:21)
- Nóng: Chính phủ tặng quà bằng tiền mặt cho toàn dân ăn Tết Độc lập (28/08/25 20:55)
- Triển lãm HOT nhất dịp 2/9 đã mở cửa: Quy mô khủng chưa từng có, choáng ngợp với các màn biểu diễn và hoàn toàn MIỄN PHÍ (28/08/25 20:51)
- "Mưa đỏ" mang về 200 tỷ đồng (28/08/25 20:33)
- Giám đốc BV Đại học Y Hà Nội lên tiếng về sức khỏe của GS Ngô Bảo Châu (28/08/25 20:30)




