Ngân hàng đổi chiều: Dồn vốn cho người mua nhà ở thực

Sau giai đoạn tập trung tín dụng cho doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư ngắn hạn, nhiều ngân hàng thương mại hiện chuyển hướng ưu tiên sang nhóm khách hàng mua nhà ở thực. Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tái cơ cấu mạnh, thanh lọc hoạt động đầu cơ và dịch chuyển dần sang nhu cầu ở thực.

Điểm đáng chú ý là các ngân hàng hiện không cạnh tranh bằng mức lãi suất thấp ngắn hạn như trước, mà tập trung kéo dài thời gian vay, gia tăng thời gian ưu đãi và nới chính sách ân hạn nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua nhà.

PVcomBank đang triển khai gói vay dành cho gia đình trẻ với lãi suất từ 5,99%/năm và thời hạn vay lên tới 35 năm. Trong khi đó, MB tung gói vay mua bất động sản cho nhóm khách hàng cao cấp với hạn mức tối đa 200 tỷ đồng, lãi suất từ 9,5%/năm.

Riêng với các dự án của Vinhomes, MB áp dụng mức lãi suất 10%/năm cho kỳ hạn cố định từ 18-24 tháng và 10,5%/năm với kỳ hạn 30 tháng. Đồng thời, khách hàng được ân hạn nợ gốc tối đa 24 tháng - mức ưu đãi được xem là khá dài trong bối cảnh hiện nay.

BVBank cũng triển khai gói tín dụng quy mô 4.800 tỷ đồng với lãi suất từ 10%/năm. Trong khi đó, KienlongBank và HDBank đưa ra các gói vay với lãi suất dao động từ 9,1-10,9%/năm tùy nhóm khách hàng và thời gian cố định lãi suất.

So với giai đoạn trước, mặt bằng lãi suất hiện tại không phải mức thấp nhất thị trường. Trước đây, nhiều ngân hàng từng áp dụng lãi vay ưu đãi khoảng 5-7%/năm, tuy nhiên thời gian hưởng ưu đãi thường chỉ kéo dài 3-6 tháng trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi.

Ở chu kỳ hiện nay, chiến lược của các ngân hàng đã thay đổi rõ rệt. Thay vì đẩy mạnh tín dụng vào hoạt động đầu tư ngắn hạn, dòng vốn đang ưu tiên nhóm khách hàng mua để ở hoặc tích lũy tài sản dài hạn. Điều này cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển của thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

Đại diện một ngân hàng cho biết tăng trưởng tín dụng cá nhân mua nhà thời gian gần đây ghi nhận tín hiệu tích cực nhờ nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TPHCM vẫn duy trì ở mức cao. Phần lớn khách vay hiện là người mua để ở thực, thay vì nhóm đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính như các chu kỳ trước.

Tại một hội thảo về bất động sản mới đây, TS. Cấn Văn Lực nhận định việc tín dụng ngân hàng dần hướng mạnh vào nhu cầu mua nhà ở thực sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn.

Tuy nhiên, theo ông Lực, dòng vốn tín dụng chỉ phát huy hiệu quả nếu đồng thời tháo gỡ được các điểm nghẽn về pháp lý, nguồn cung và mặt bằng giá nhà. Đây vẫn là ba vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Ông cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tăng nguồn cung và nâng cao hiệu quả điều tiết thị trường. Đồng thời, cần sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành để bổ sung nguồn lực tài chính cho thị trường.

Theo vị chuyên gia, mặt bằng giá nhà đất hiện vẫn neo ở mức cao, vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Vì vậy, cùng với điều hành tín dụng hợp lý, cần có giải pháp kiểm soát giá bất động sản hiệu quả hơn nếu muốn kích thích nhu cầu ở thực.

TS. Cấn Văn Lực dự báo tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 có thể đạt khoảng 15% nếu thị trường tiếp tục phục hồi theo hướng ổn định hơn.

Đáng chú ý, ông Lực đề xuất tập trung phát triển phân khúc căn hộ diện tích khoảng 70-100m2 với mức giá dao động từ 3-7 tỷ đồng/căn tùy từng địa phương. Đây được xem là phân khúc phù hợp với nhóm người có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng - nhóm khách hàng đang chiếm tỷ trọng lớn tại các đô thị.

Theo ông, để phát triển được phân khúc này, điều quan trọng nhất vẫn là tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp. Việc thủ tục triển khai dự án còn kéo dài và chồng chéo đang làm gia tăng thời gian thực hiện, chi phí đầu tư và cuối cùng là giá bán nhà ở.

“Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà thì trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông Lực nhấn mạnh.