Một số chung cư ở Hà Nội đã đưa vào sử dụng dù chưa được cấp sổ hồng nhưng nhiều căn hộ đã tăng giá mạnh, gấp 2-3 lần so với mức giá thời điểm mở bán.

Mới đây, UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản trả lời kiến nghị của cử tri về giải quyết vướng mắc để sớm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) cho các căn hộ tại các dự án chung cư: The Legacy, Golden West, Starcity Center, Sông Đà - Việt Đức.

Theo UBND TP. Hà Nội, dự án chung cư Golden West (đường Lê Văn Thiêm, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) do Công ty cổ phần phát triển thương mại Việt Nam (Vietradico) làm chủ đầu tư. Hiện nay, Sở Tài Nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội chưa thực hiện việc cấp sổ hồng cho các căn hộ tại dự án trên do Chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở để kiểm tra hồ sơ pháp lý phục vụ công tác đăng ký, cấp sổ hồng.

Tương tự, chung cư The Legacy (số 106, Đường Ngụy Như Kon Tum, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) do Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 41 làm chủ đầu tư. Hiện nay, Sở TN&MT chưa thực hiện việc cấp sổ hồng cho các căn hộ tại dự án trên do Chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở.

Bên cạnh đó, dự án chung cư Starcity Center tại ô đất ký hiệu HH (Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy), Hà Nội do Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt Làm chủ đầu tư: Dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các công trình có ký hiệu: A, B, C, D, G, H.

Hiện nay, Sở TN&MT đã và đang thực hiện việc cấp sổ hồng cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư tại các công trình có ký hiệu A, B, D, H. Công trình có ký hiệu C và G chưa thực hiện việc cấp sổ hồng cho các căn hộ trên do Chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở để kiểm tra hồ sơ pháp lý phục vụ công tác đăng ký, cấp sổ.

Còn với dự án Khu văn phòng - dịch vụ và nhà ở Việt- Đức Complex tại ngõ 164 đường Khuất Duy Tiến (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) do Công ty cổ phần đầu tư Sông Đà - Việt Đức là đại diện cho Liên danh làm chủ đầu tư. Hiện nay, chủ đầu tư đã nộp hồ sơ kiểm tra pháp lý phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận tại Sở TN&MT. Sở TN&MT đang thực hiện công tác kiểm tra, cấp sổ hồng theo quy định.

Trong năm 2025, UBND TP. Hà Nội sẽ đẩy nhanh quá trình cấp sổ đỏ cho 4 dự án kể trên. Điểm chung của các dự án này là đều là những chung cư cao cấp, vướng phải nhiều lùm xùm, tranh chấp và nằm tại các quận nội thành Hà Nội nhưng giá căn hộ vẫn không hề kém cạnh các chung cư mới mở bán, có pháp lý đầy đủ.

Cụ thể, với chung cư Golden West (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân), vào thời điểm năm 2014, chủ đầu tư Vietradico mở bán căn hộ với giá chỉ từ 23,5 triệu đồng/m2. Thậm chí, các sàn giao dịch còn tự tin tuyên bố, mức giá này thấp hơn từ 5 - 6 triệu đồng/m2 so với các dự án khác trong khu vực. Tuy nhiên, sau 10 năm, giá bán hiện đã tăng lên thành 50 - 55 triệu đồng/m2.

Vào năm 2020, chủ đầu tư chung cư The Legacy (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) cũng chào bán căn hộ ở đây với mức giá dao động 32-36 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, nhiều người đã đổ tiền ra mua do được quảng cáo là căn hộ thuộc phân khúc hạng sang cùng nhiều dịch vụ "5 sao" như bể bơi, bãi đỗ xe thông minh, sân vui chơi... Tuy nhiên, đến khi dự án hoàn thành, cư dân đến ở thì thấy không như lời quảng cáo. Mặc dù thế, giá căn hộ tại dự án này vẫn tăng gần gấp đôi sau gần 4 năm, hiện đang được rao bán với mức giá 60-65 triệu đồng/m2.

Căn chung cư tại The Legacy đang được rao bán trên chợ địa ốc trực tuyến với mức giá hơn 60 triệu đồng/m2. (Ảnh chụp màn hình)

Chị Linh Nga (Thanh Xuân, Hà Nội) kể, cách đây 3-4 tháng, tôi đi xem tìm mua chung cư khá nhiều. Tuy nhiên với những căn có đầy đủ pháp lý thì đã đi vào sử dụng từ lâu, giá thành tăng mạnh. Lúc đó, môi giới có nói với tôi rằng, tôi có muốn mua dự án mới đi vào sử dụng vài năm, giá thành mềm hơn thì họ sẽ dẫn tôi đi xem một số dự án quanh khu vực Thanh Xuân chưa có sổ.

“Mặc dù chưa được cấp sổ nhưng theo sự tìm hiểu của tôi, giá các dự án này cũng đều tăng gấp đôi so với thời điểm mở bán. Giá chỉ mềm hơn so với các dự án đã có sổ một chút”, chị Nga chia sẻ.

Tại chung cư Starcity Center (tên gọi khác: D'capitale) do Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt làm chủ đầu tư. Hiện cư dân tại hai tòa C2 và C5 vẫn chưa được cấp sổ hồng, do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở. Giá rao bán của 2 tòa này đang dao động trong khoảng 75 - 90 triệu đồng/m2 và có thời hạn sử dụng là 50 năm. Còn lại, cũng trong dự án có 4 tòa căn hộ sở hữu lâu dài sẽ có giá cao hơn, đa phần đều xung quanh mức 100 triệu đồng/m2.

Không nằm ngoài đà tăng giá như các dự án khác, chung cư Sông Đà - Việt Đức (Viet Duc Complex) giá rao bán hiện tại các căn hộ ở đây dao động trong khoảng 60-70 triệu đồng/m2. So với mức giá 24,5 triệu đồng mở bán năm 2017, giá rao bán hiện tại cao gấp 2,5-2,9 lần.

Mặc dù chung cư chưa có sổ hồng luôn có nguy cơ đối mặt với các rủi ro nhưng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, giá chung cư đầy đủ pháp lý tăng phi mã thì vẫn có nhiều trường hợp người dân chấp nhận rủi ro, mạo hiểm để giao dịch vì giá cả phù hợp với khả năng kinh tế.

Tuy nhiên, trước khi quyết định mua chung cư chưa có sổ hồng, người dân cần biết một số rủi ro. Rủi ro lớn nhất là người dân sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Người mua cũng dễ gặp rủi ro cao khi giao dịch ở thị trường thứ cấp nếu thỏa thuận dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng (có công chứng). Loại hợp đồng này chỉ thể hiện quyền quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này có nghĩa là từ người chủ thứ cấp (thứ hai trở đi) chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ. Nếu chủ đầu tư cấp sổ đỏ thì người chủ đầu tiên mới là người đứng tên trên giấy tờ. Do đó, chủ đầu tiên có thể không hợp tác sang tên cho chủ mới nhằm đòi tăng giá.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro không lường trước được như hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người bán qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Những trường hợp này sẽ không thể xác lập được quyền sở hữu trên thực tế của mình đối với căn hộ chung cư đó.

Bên cạnh đó, trong thời gian chưa có sổ đỏ, người mua cũng không thể vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ.

Theo Phương Hoàng (Nhịp sống Thị trường)