Chuyên gia cho rằng, giai đoạn tới, đất nền khó là "vua" của bất động sản. Bởi vì nguồn cung sắp tới bị hạn chế do cấm phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên đối với dự án 1/500, trừ dự án nhà nước đấu giá bán cho người dân, dự án tái định cư và đất người dân tách thửa.

Quy định mới về phân lô, tách thửa

Bám sát Điều 220, Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất, UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.

Dự thảo nhằm cụ thể hóa các điều khoản của Luật Đất đai 2024, xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ, giúp quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đồng thời bảo đảm an ninh, quốc phòng trên địa bàn Thủ đô.

Theo dự thảo, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới, tại phường, thị trấn, thửa đất phải bảo đảm chiều dài từ 4m trở lên, chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 4m trở lên và diện tích ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 50m2; tại xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu là 80m2; tại xã vùng trung du, diện tích tối thiểu 100m2 và tại xã miền núi, diện tích tối thiểu 150m2.

Đối với trường hợp tách thửa có hình thành lối đi, lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với thị trấn, 4m trở lên đối với khu vực đồng bằng và 5m trở lên đối với khu vực trung du, miền núi.

Về đất phi nông nghiệp, quy định này áp dụng cho các thửa đất ngoài trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án.

Tại phường, thị trấn, đối với đất thương mại, dịch vụ, thửa đất mới phải có chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 10m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 400m2. Đối với các loại đất phi nông nghiệp khác, phải có chiều rộng từ 20m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 1.000m2.

Tại các xã khác, đối với đất thương mại, dịch vụ, diện tích không nhỏ hơn 800m2 và đối với đất phi nông nghiệp khác, diện tích không nhỏ hơn 2.000m2.

Ảnh minh họa: Internet

Còn điều kiện tách thửa đối với đất nông nghiệp, quy định này áp dụng cho đất không thuộc đối tượng giao đất theo Nghị định số 64 ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và nằm ngoài phạm vi khu vực dồn điền, đổi thửa.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc chia tách thửa đất cần thực hiện bảo đảm sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh.

Các quy định về chia tách thửa đất phải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại. Điều này đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật, mà còn cần cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.

Ngoài ra, việc tách thửa đất cũng cần bảo đảm không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nhằm tránh tình trạng quá tải và bảo đảm chất lượng cuộc sống trong các khu vực dân cư.

Việc chia tách thửa đất về lâu dài, cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững nhằm tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời, cần phải chú trọng đến việc duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Đất nền sẽ diễn biến ra sao?

Thời gian gần đây, đất đấu giá nóng trở lại khi những phiên đấu giá ở huyện ven ngoại thành Hà Nội thu hút lượng lớn nhà đầu tư đổ về đây đấu giá. Các phiên đấu giá đất liên tục "cháy hàng". Giá đấu thành công ở phiên sau không ngừng phá kỷ lục của phiên trước.

Cụ thể, ngày 10/8, phiên đấu giá 68 lô đất ở huyện Thanh Oai ghi nhận tới 7.000 bộ hồ sơ tham gia, trong đó có lô đất được đấu trúng với giá lên hơn 100 triệu đồng/m2 khiến nhiều người bất ngờ.

Hay phiên đấu giá kỷ lục ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kéo dài gần 19 giờ, từ ngày 19/8 đến tận 4h30 sáng 20/8 mới kết thúc. Theo ban tổ chức, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên có 517 khách hàng tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ. Phiên đấu giá này diễn ra căng thẳng, hồi hộp và mệt mỏi đối với cả đơn vị tổ chức và người đấu giá. Giá trúng cao nhất 133 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, phiên đấu giá ở Đan Phượng, Phúc Thọ cũng nhận được lượng lớn người đi đấu giá. Qua đó, thị trường đất nền ở các huyện vùng ven, ngoại thành Hà Nội trở nên "nóng" hơn bao giờ hết.

Tuy nhiên, Phó Tổng Giám đốc của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho rằng các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực, dự báo từ quý 2/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi.

Vị này cho rằng có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Cũng theo vị chuyên gia, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó.

Cũng chia sẻ về thị trường đất nền, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group phân tích, giai đoạn 2020-2021, do Nhà nước bơm tiền nên đã tạo đà tăng 20-40%. Hầu hết các tỉnh đều tăng và tăng "vô tội vạ", không chỉ tập trung vào các khu công nghiệp, thủ phủ du lịch, thành phố mà kể cả miền núi xa xôi cũng tăng.

Chính vì đà tăng giá đấy, mà đến năm 2022-2024, đất nền đã giảm 15-30%, lượng giao dịch cũng giảm tới 70-80%. Song từ tháng 1 đến nay, đất nền đã có dấu hiệu phục hồi ở cả giá và giao dịch ở TP.HCM và Hà Nội rồi lan ra các tỉnh lân cận như gần TP.HCM có Long An, Bình Dương, Đồng Nai, gần Hà Nội có Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ, Bắc Giang.

Qua những diễn biến này, ông Quê dự báo, sang quý 4, xu hướng sẽ chuyển hẳn sang bất động sản các tỉnh phía Nam, miền Trung, tập trung vào các địa phương liên quan tới công nghiệp, du lịch, đô thị. Bởi nguyên tắc của đầu tư, khi giá đã lên cao thì cần phải có "quãng nghỉ", vùng nào có giá đất thấp thì sẽ thu hút dòng tiền. Và khi đổ tiền vào đấy, nhà đầu tư bị kẹt sẽ thoát được hàng.

Chủ tịch G6 Group cho rằng: "Giai đoạn tới, đất nền khó là "vua" của bất động sản. Bởi vì nguồn cung sắp tới bị hạn chế do cấm phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên đối với dự án 1/500, trừ dự án nhà nước đấu giá bán cho người dân, dự án tái định cư và đất người dân tách thửa".

"Đất của người dân tách thửa cũng là một loại đất nền, tuy nhiên tại Điều 220 Luật Đất đai quy định 8 điều kiện tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa cũng gặp nhiều khó khăn. Như vậy, nguồn cung sắp tới vô cùng ít, từ đó giá sẽ tăng. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chưa chắc đã tăng, bởi vì khi lượng cầu đã ít đi thì sẽ hấp thụ hết, tái diễn lại tình trạng chung cư như bây giờ", ông Quê cho biết thêm.

Theo Dương Dương (An Ninh Tiền Tệ)