Sau cơn sốt “bỏ phố về rừng”, đất trang trại giảm giá sâu vẫn ế khách

Từ “gà đẻ trứng vàng” đến cảnh khó tìm người mua

Anh Nguyễn Tuấn Anh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết giai đoạn 2020-2021 từng chứng kiến làn sóng săn đất vườn, đất rừng và trang trại nghỉ dưỡng diễn ra sôi động. Tâm lý muốn rời đô thị, tìm về không gian rộng rãi, gần thiên nhiên khiến phân khúc này nhanh chóng tăng giá.

Cuối năm 2021, đất rừng, đất đồi tại một số khu vực ven Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì và các địa bàn thuộc Hòa Bình cũ như Lương Sơn, Tân Lạc, Cao Phong, Kỳ Sơn... có nơi được đẩy lên tới 2 triệu đồng/m².

Thế nhưng, cơn sốt không kéo dài. Hiện nay, nhiều sản phẩm đã giảm giá gần một nửa so với giai đoạn đỉnh điểm, song người bán vẫn khó tìm được khách chốt giao dịch.

Một mảnh đất rộng 5.000 m² tại xã Lương Sơn, tỉnh Phú Thọ, gồm 500 m² đất ở và phần còn lại là đất vườn, đang được rao bán với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,1 triệu đồng/m². Theo chủ đất, mức giá này chỉ bằng khoảng một nửa so với thời điểm thị trường nóng sốt.

Tại xã Suối Hai, Hà Nội, một khu đất gần 1.400 m², trong đó có 100 m² đất ở, cũng đang được chào bán 1,5 tỷ đồng. Chủ đất cho biết từng mua tài sản này với giá 3 tỷ đồng vào đầu năm 2021. Dù đã chấp nhận giảm mạnh vì cần tiền, người này vẫn chưa tìm được người mua.

Theo anh Tuấn Anh, không ít đất vườn và đất trang trại hiện được rao bán với mức giảm tới 50% so với đỉnh, nhưng giao dịch vẫn gần như đóng băng. Nguyên nhân được cho là dòng tiền đầu tư đã thay đổi, trong khi xu hướng “bỏ phố về rừng” không còn tạo sức hút như trước.

“Đất vườn, đất trang trại trước đây vốn là dòng sản phẩm lướt sóng kiếm bạc tỷ của nhà đầu tư. Đến nay, khi các phân khúc chậm giao dịch, loại hình này gần như bất động”, anh Tuấn Anh cho biết.

Cắt lỗ để cứu dòng tiền nhưng vẫn khó thoát hàng

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định, trước đại dịch COVID-19, farmstay và homestay từng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Tuy nhiên, sau đại dịch, chi phí vận hành tăng trong khi nhu cầu nghỉ dưỡng giảm dần khiến nhiều nhà đầu tư phải rút lui.

Từ đầu năm 2023 đến nay, thanh khoản của phân khúc trang trại nghỉ dưỡng suy giảm. Không ít chủ sở hữu buộc phải hạ giá sâu nhằm thu hồi dòng tiền nhưng vẫn khó tìm người mua.

Theo ông Hiếu, nếu đầu tư vào phân khúc này, nhà đầu tư cần xem xét kỹ vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế. Bên cạnh đó, việc theo dõi diễn biến thị trường và chuẩn bị kế hoạch tài chính đủ dài cũng đóng vai trò quan trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng vẫn có tiềm năng bởi thị trường còn nhu cầu. Tuy nhiên, việc đầu tư ồ ạt, thiếu tính toán đã dẫn đến tình trạng dư thừa sản phẩm tại nhiều nơi.

Theo ông Đính, kinh doanh nghỉ dưỡng đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, từ quản lý dòng tiền, hiệu suất đầu tư đến vận hành và chăm sóc khách hàng. Không thể chỉ mua đất, dựng nhà rồi chờ khách thuê mà thiếu nghiên cứu về thị trường.

Thực tế, tại một số khu vực vùng ven, số lượng farmstay, homestay và khu nghỉ dưỡng mọc lên dày đặc trong khi lượng khách không đủ đáp ứng. Hoạt động kinh doanh thua lỗ khiến nhiều chủ đầu tư phải giảm giá để tìm đường thoát hàng.

Ông Phạm Đức Toản, CEO bất động sản EZ, cũng cho rằng cơn sốt đất trang trại, đồi rừng thời COVID-19 bắt nguồn từ tâm lý muốn rời khỏi đô thị và tìm kiếm không gian sống gần thiên nhiên. Nhiều người mua đất với kỳ vọng xây nhà nghỉ dưỡng hoặc phát triển mô hình lưu trú, nhưng sau đó nhận ra bài toán vận hành phức tạp hơn dự tính.

Những khu vực này thường thiếu hạ tầng thiết yếu, trong khi việc duy trì một khu đất rộng đòi hỏi nhiều chi phí và công sức. Với những người ít sử dụng tài sản, khoản tiền thuê người trông coi cũng trở thành gánh nặng kéo dài.

Ông Toản cũng lưu ý, việc nhìn vào giá mua và giá bán chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả đầu tư. Một tài sản có thể được bán với giá cao hơn thời điểm mua nhưng sau khi tính toàn bộ chi phí đã bỏ ra trong nhiều năm, chủ sở hữu có thể chỉ hòa vốn, thậm chí thua lỗ.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng cho rằng chi phí vận hành cao đang khiến nhiều chủ homestay, farmstay phải tính đến phương án rút lui, qua đó tạo thêm áp lực bán trên thị trường thứ cấp.

Sau giai đoạn tăng nóng năm 2021, đất trang trại và đất đồi rừng đang dần trở về đúng tính chất của một dòng bất động sản đặc thù. Loại hình này phù hợp hơn với người có nhu cầu sử dụng thực tế hoặc đủ năng lực vận hành mô hình nông nghiệp, nghỉ dưỡng, thay vì đơn thuần mua để chờ tăng giá.

Trong năm 2026, các sản phẩm trang trại và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn xuất hiện tại Ba Vì, Sóc Sơn cùng một số khu vực vùng núi phía Bắc như Mộc Châu, Sơn La. Tuy nhiên, sự quan tâm của người mua đã thay đổi: vị trí, pháp lý, khả năng khai thác và tổng chi phí đầu tư được đặt lên bàn cân nhiều hơn, thay vì chỉ nhìn vào diện tích hay kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.