Thị trường văn phòng Hà Nội: Bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng

Sự thay đổi không đến từ một cú bứt phá đột ngột, mà là kết quả của quá trình tái cơ cấu nhu cầu thuê, sự sàng lọc mạnh về chất lượng tòa nhà và xu hướng dịch chuyển trung tâm văn phòng ra các khu vực mới như phía Tây và Tây Hồ Tây.

Nhu cầu nâng cấp không gian làm việc tạo lực đẩy giá thuê

Trong bối cảnh DN ngày càng coi văn phòng là công cụ quản trị nhân sự và xây dựng văn hóa thay vì chỉ là chi phí cố định, những tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn cao về vị trí, tiện ích, vận hành và yếu tố bền vững đang dần lấy lại lợi thế trong đàm phán giá thuê.

Một trong những động lực quan trọng nhất hỗ trợ xu hướng tăng giá văn phòng tại Hà Nội là nhu cầu nâng cấp không gian làm việc của DN. Thay vì mở rộng diện tích bằng mọi giá, nhiều DN lựa chọn di dời sang các tòa nhà có chất lượng tốt hơn, tối ưu hơn về thiết kế, công năng và trải nghiệm nhân sự.

Theo các chuyên gia thị trường, xu hướng “đổi chất” đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch thuê văn phòng. Các DN trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng – bảo hiểm, công nghệ thông tin, dịch vụ chuyên nghiệp là nhóm đi đầu trong làn sóng này. Đây cũng là những nhóm khách thuê sẵn sàng trả giá cao hơn cho văn phòng đạt chuẩn, có hệ thống kỹ thuật ổn định, không gian linh hoạt và đáp ứng yêu cầu ESG.

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam từng nhận định rằng, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Những tòa nhà mới, vận hành tốt, có vị trí kết nối thuận tiện sẽ giữ được đà tăng giá, trong khi các tòa nhà cũ, thiếu nâng cấp sẽ khó cạnh tranh. Theo ông, DN không còn lựa chọn văn phòng chỉ vì giá rẻ, mà ưu tiên hiệu quả dài hạn, từ năng suất lao động đến khả năng giữ chân nhân sự.

Thực tế cho thấy giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã có xu hướng tăng nhẹ theo năm, trong khi hạng B cũng ghi nhận mức tăng ổn định. Mức tăng chưa lớn, nhưng đủ cho thấy sự tự tin dần quay lại của chủ tòa nhà ở những phân khúc có cầu thực.

Song song với nhu cầu nâng cấp, cấu trúc không gian văn phòng Hà Nội cũng đang thay đổi nhanh chóng. Nếu trước đây khu vực trung tâm lịch sử giữ vai trò gần như độc tôn, thì hiện nay thị trường đang dịch chuyển theo hướng đa cực, với sự nổi lên của các cụm văn phòng mới ở phía Tây và Tây Hồ Tây.

Các khu vực này có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và khả năng phát triển các tòa nhà quy mô lớn, đồng bộ. Việc nhiều dự án văn phòng mới đi vào hoạt động đã tạo ra chuẩn mực mới về chất lượng, từ đó thiết lập lại mặt bằng giá cho phân khúc cao cấp.

Theo ông William Gramond - Giám đốc cấp cao phụ trách cho thuê thương mại tại Savills Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không làm suy yếu thị trường, mà ngược lại đang mở rộng “địa bàn” tăng giá. Các DN chấp nhận ra xa hơn, miễn là nhận được không gian tốt hơn, giá trị sử dụng cao hơn. Điều này giúp các tòa nhà mới có dư địa điều chỉnh giá thuê, nhất là khi tỷ lệ lấp đầy cải thiện.

Ở chiều ngược lại, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng nhờ tính khan hiếm. Những tòa nhà văn phòng tại lõi trung tâm có vị trí tốt, quản lý chuyên nghiệp tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Do nguồn cung mới tại khu vực này hạn chế, giá thuê được dự báo vẫn có thể nhích lên trong trung hạn, dù tốc độ tăng sẽ không quá nhanh.

Văn phòng xanh, linh hoạt trở thành yếu tố quyết định giá thuê

Một xu hướng mang tính nền tảng khác đang định hình thị trường văn phòng Hà Nội là sự gia tăng yêu cầu về tiêu chuẩn xanh và tính linh hoạt. Sau đại dịch, mô hình làm việc kết hợp (hybrid) khiến DN chú trọng hơn đến hiệu suất sử dụng không gian, khả năng thay đổi layout và chất lượng môi trường làm việc.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, văn phòng trong giai đoạn mới không còn là “chỗ ngồi làm việc” đơn thuần. “DN sẵn sàng trả thêm cho văn phòng giúp họ tuyển dụng và giữ chân nhân sự tốt hơn. Không gian xanh, ánh sáng tự nhiên, tiện ích nội khu và khả năng tùy biến đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định thuê”, ông David Jackson phân tích.

Điều này tạo lợi thế rõ rệt cho các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh hoặc được thiết kế theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng. Khi chi phí vận hành dài hạn giảm và hình ảnh thương hiệu được nâng cao, mức giá thuê cao hơn trở nên hợp lý trong mắt người thuê. Đây cũng là lý do khiến nhiều chủ đầu tư tin rằng giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội vẫn còn dư địa tăng trong vài năm tới.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng, việc tăng giá chỉ bền vững khi đi kèm nâng cấp thực chất. Nếu chỉ tăng giá theo kỳ vọng thị trường mà không cải thiện chất lượng dịch vụ, nguy cơ mất khách là rất lớn, nhất là khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội trong thời gian tới có nhiều cơ sở để bước vào chu kỳ tăng giá mới, nhưng đó sẽ là sự tăng trưởng có chọn lọc. Nhu cầu nâng cấp không gian làm việc, sự hình thành các cụm văn phòng mới và xu hướng văn phòng xanh – linh hoạt đang tạo lực đẩy rõ rệt cho phân khúc chất lượng cao.

Với DN thuê, đây là giai đoạn cần cân nhắc chiến lược dài hạn, lựa chọn văn phòng phù hợp trước khi mặt bằng giá tăng thêm. Với chủ đầu tư, bài toán không chỉ là tăng giá, mà là đầu tư đúng chuẩn để có “quyền” tăng giá. Trong bức tranh đó, thị trường văn phòng Hà Nội đang dần rời khỏi giai đoạn phòng thủ, bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng – yếu tố then chốt quyết định xu hướng giá trong thời gian tới.

Các chuyên gia nhìn nhận rằng, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ không tăng giá đồng loạt. Sự tăng giá, nếu có, sẽ tập trung vào nhóm tài sản “đúng chuẩn”: tòa nhà mới hoặc đã được cải tạo bài bản, có tiện ích đầy đủ, đáp ứng yêu cầu về bền vững và trải nghiệm người dùng. Những tòa nhà không theo kịp xu hướng sẽ buộc phải cạnh tranh bằng giá hoặc ưu đãi.