-
Nam hành khách đòi hỏi vô lý, chửi bới, giật vô lăng tài xế taxi gây bức xúc: MBS bất ngờ lên tiếng
-
Khuyến khích cán bộ, công chức nghỉ theo Nghị định 178 kết thúc trước ngày 31/8
-
Phát hiện người đàn ông tử vong ven đường ở Thanh Hóa
-
Giết 11 người chồng trong hơn 20 năm để chiếm tài sản ở Iran
-
Bộ Quốc phòng nêu lý do quy định chỉ số BMI 18-29.9 khi tuyển công dân nhập ngũ
-
“Út Ngáo” tái xuất cùng dàn chiến mã quanh hồ Hoàn Kiếm: Đã trưởng thành thấy rõ!
-
Giá xe Vision mới nhất giảm kỷ lục, rẻ chưa từng có, thấp nhất từ trước tới nay
-
Áp thấp nhiệt đới có khả năng mạnh thành bão?
-
Ông Nguyễn Mạnh Cường nhận quyết định phê chuẩn làm Phó Chủ tịch UBND TP HCM
-
Clip người đàn ông bước xuống xe buýt, cầm dao chĩa thẳng vào tài xế ô tô
-
Hàng loạt xe sang Mercedes-Benz bị nứt ốp gỗ nội thất, hãng từ chối bảo hành
-
Từ lệnh cấm xe máy xăng đến đô thị không khói: Bài học của Thâm Quyến
-
Trên tay mẫu tablet 11.5 inch có pin trâu 10 tiếng, giá 6,6 triệu đồng
-
Người dùng iPhone cần làm ngay điều này nếu không muốn bị chiếm quyền điều khiển thiết bị
-
Sau cuộc điện thoại với vợ, nam tài xế bất ngờ trúng độc đắc: Ngỡ ngàng tổng giải thưởng
-
Bộ Công an cảnh báo hàng chục triệu người đang dùng ứng dụng VNeID
-
Khó khăn dạy 2 buổi/ngày, chi phí giáo dục sẽ tăng?
-
5 thực phẩm màu tím là “vua chống oxy hóa”, giảm cân, phòng ung thư nhưng nhiều người không biết
-
Tổng thống Trump công bố thời gian và địa điểm gặp Tổng thống Putin
-
Quảng Ninh: Người đàn ông ngừng tim ngay trước cửa phòng lọc máu, hành động của bác sĩ khiến cả phòng lặng đi
Kinh tế
15/04/2021 06:29Tích cóp 300 triệu, mua căn hộ cho thuê hay đi thuê rồi cho thuê lại
Đối với trường hợp như của Trang, đề bài đặt ra là số vốn tự có không cao (300 triệu đồng), do đó cần sử dụng vốn thế nào để hiệu quả về mặt lợi nhuận tích luỹ cao nhất. Với hai trường hợp mà Trang đang phân vân, người viết đưa ra hướng phân tích cụ thể như sau để dễ dàng cân nhắc và lựa chọn:
Phương án 1: Vay thêm ngân hàng mua chung cư cho thuê
Với 300 triệu đồng sẵn có, Trang có thể vay vốn ngân hàng mua căn hộ chung cư Studio trị giá 1,2 tỷ để cho thuê, thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay và nguồn trả gốc lãi hàng tháng, được lấy từ nguồn cho thuê chính căn hộ đó cộng với thu nhập từ đi làm.
Như vậy, Trang cần vay thêm 900 triệu với lãi suất trung bình vào khoảng 10%/năm, như vậy tiền lãi hàng tháng phải trả ngân hàng khoảng tầm 7,5 triệu/tháng. Khi đã xác định vị trí mua ở những khu vực dễ dàng cho thuê, nhu cầu của những người thuê nhà đi làm, đi công tác cao, tiện ích dịch vụ đầy đủ, đi lại tàu xe thuận tiện,... thì có thể cho thuê được tầm 7-12 triệu đồng/tháng tuỳ theo mô hình khai thác (cho thuê truyền thống lâu dài hay cho thuê hiện đại ngắn hạn linh hoạt).

Số tiền thu được từ cho thuê căn hộ này vừa đủ trả lãi ngân hàng, nếu kinh doanh tốt có thể trả thêm tiền gốc khoảng 3,5 triệu/tháng (giả định khoản vay 900 triệu trả góp trong vòng 20 năm).
Lưu ý, các con số trên được đưa ra dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường, có thể thay đổi do nhiều yếu tố đột biến. Với phương án này, xét về yếu tố lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê là không cao, có thể nói là hoà vốn, vì thu nhập từ cho thuê gần như chỉ vừa đủ để trả lãi ngân hàng.
Mặt khác, về lâu dài, việc giữ căn hộ chung cư để cho thuê không phải là phương án tối ưu nhất, bởi giá căn hộ chung cư về dài hạn thường không tăng (hoặc có tăng nhẹ theo lạm phát), thậm chí rất nhiều căn càng để lâu càng mất giá. Tại sao lại như vậy? Bởi, khách hàng mua căn hộ chung cư thường là những người linh hoạt, năng động, yêu thích cái mới, và quan trọng là họ sẵn sàng thay đổi khi có dự án tốt hơn và mới hơn, tối ưu hơn.
Do đó, khi Trang phải vay tới 75% giá trị căn hộ chung cư để cho thuê lâu dài thì không có lãi về dòng tiền và cũng không có nhiều khả năng tăng giá trị căn hộ. Khi BĐS đầu tư không có khả năng tăng giá trong dài hạn, nghĩa là Trang cũng mất luôn cơ hội sử dụng vốn 300 triệu vào những cơ hội đầu tư BĐS khác tốt hơn.
Phương án 2: Đi thuê - cho thuê lại
Giả định vẫn là căn hộ chung cư ở phương án 1 vay để mua và cho thuê, Trang có thể đi thuê với giá 8 triệu đồng/tháng (giá thuê dài hạn) và cho thuê lại với giá khoảng 12 triệu/tháng (theo mô hình cho thuê hiện đại ngắn hạn và linh hoạt). Với mỗi căn đi thuê - cho thuê lại, Trang có thể lãi khoảng 4 triệu/tháng.
Chi phí đầu tư cho mỗi căn ban đầu thường bao gồm tiền đặt cọc + một kỳ thanh toán đầu tiên (ở miền Bắc thông thường đặt cọc 1 tháng và thanh toán 6 tháng). Ví dụ, Trang đầu tư thuê căn hộ ở Hà Nội, ban đầu cần bỏ ra 8 triệu x 7 tháng = 56 triệu. Với 300 triệu, Trang có thể cùng lúc đầu tư vào khoảng 5 căn hộ, mỗi căn lãi tầm 4 triệu đồng/tháng, tức lợi nhuận thu về có thể lên tới 20 triệu/tháng (lưu ý, đây là con số thống kế dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường). Trường hợp này, hiệu quả tạo ra lợi nhuận trên vốn cao hơn phương án 1.

Tuy nhiên, nhược điểm là Trang phải quản lý nhiều căn hộ cho thuê cùng một lúc và mất nhiều thời gian, công sức hơn, đồng thời phải học tập, nghiên cứu, phát triển nhiều kỹ năng như làm chủ một công việc kinh doanh thực thụ.
Lời khuyên của người viết dành cho các bạn khi vừa bắt đầu tham gia mô hình đi thuê - cho thuê lại theo phương án 2 là nên chọn những căn hộ đầy đủ nội thất, đỡ tốn kém phí đầu tư ban đầu và không bị áp lực thu hồi vốn đầu tư. Nhờ đó, chúng ta có thể cơ động rút ra khỏi mô hình kinh doanh này nhanh nhất khi tình huống xấu xảy ra (như dịch Covid-19), hoặc dễ dàng thu vốn để chuyển hướng kinh doanh khác nếu muốn.
Trên đây là bài giải trong trường hợp Trang có 300 triệu đồng, muốn đầu tư vào căn hộ chung cư để cho thuê. Nếu số vốn tự có còn ít (dưới 50% giá trị căn hộ) và phải đi vay với tỷ trọng lớn để mua căn hộ đó, theo người viết, đây không phải là cách lựa chọn tốt nhất. Để cho thuê BĐS với số vốn trên, nên chọn mô hình đi thuê - cho thuê lại.
Ngoài phương án 2 như phân tích, lĩnh vực BĐS cho thuê còn nhiều phân khúc khác có thể tham khảo, như cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ lâu dài cho người đi làm... Cũng có thể đầu tư “mua sỉ bán lẻ” trong mô hình đi thuê - cho thuê lại theo nhiều cách khác, như đi thuê 1 toà nhà văn phòng và cho thuê lại theo từng tầng, từng phòng, hoặc thuê toàn bộ toà nhà căn hộ mini và cho thuê lại từng căn theo mô hình dài hạn hoặc hiện đại (hai mô hình này có thể chạy song song trong cùng một toà nhà); hoặc thuê 1 nhà phố và tầng 1 làm kinh doanh, các tầng trên cho thuê lại dạng căn hộ...
Mỗi phương án đều có những ưu, nhược điểm riêng, cần xét xem thế mạnh của mình là gì, phù hợp với cách làm nào và nghiên cứu cẩn trọng để hạn chế rủi ro trong kinh doanh.
Theo Hồng Nguyễn (VietNamNet)








- Sau bữa rượu ốc, 2 nam thanh niên rủ 2 bé gái 12 và 13 tuổi thuê phòng nghỉ quan hệ tình dục (12:22)
- Hiệu trưởng nâng điểm thi, tráo vị trí thủ khoa: Gian lận có tổ chức trong môi trường giáo dục? (1 giờ trước)
- Nam hành khách đòi hỏi vô lý, chửi bới, giật vô lăng tài xế taxi gây bức xúc: MBS bất ngờ lên tiếng (1 giờ trước)
- Clip 17 phút gây sốc MXH: Vợ hất tung mâm cơm trong sự bàng hoàng của chồng, ai cũng ủng hộ (1 giờ trước)
- Khuyến khích cán bộ, công chức nghỉ theo Nghị định 178 kết thúc trước ngày 31/8 (1 giờ trước)
- Tiết lộ bất ngờ về đường dây sản xuất "cỏ Mỹ" lớn nhất Đà Nẵng vừa bị triệt phá (1 giờ trước)
- Phát hiện người đàn ông tử vong ven đường ở Thanh Hóa (1 giờ trước)
- Vợ chồng trẻ từ bỏ công việc thành thị, chi tiền tỷ xây biệt thự hơn 700 m² tại quê: Nghỉ hưu sớm sống an nhàn ở tuổi 35 (1 giờ trước)
- Giết 11 người chồng trong hơn 20 năm để chiếm tài sản ở Iran (2 giờ trước)
- Bộ Quốc phòng nêu lý do quy định chỉ số BMI 18-29.9 khi tuyển công dân nhập ngũ (2 giờ trước)




