Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá nhà không được gấp quá 30 năm thu nhập của một công nhân. Tuy nhiên, tại Việt Nam, giá gấp khoảng 60 năm, theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa.

Ngày 27/12, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội nghị "Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào Kỷ Nguyên mới".

Trong khuôn khổ hội thảo, tọa đàm "Kỷ nguyên mới của thị trường bất động sản Việt Nam" với sự xuất hiện của nhiều chuyên gia đã khái quát bức tranh toàn cảnh thị trường, đồng thời, khai mở những giải pháp giảm nhiệt giá nhà.

Chuyên gia cũng "chóng mặt" vì giá nhà

Nhận định về đà tăng của giá bất động sản năm qua, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa dùng từ “tăng chóng mặt”.

Chuyên gia này dẫn chứng, theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá nhà không được gấp quá 30 năm thu nhập của một công nhân. Nếu quá mức này, dấu hiệu bong bóng bất động sản xuất hiện.

“Ở Việt Nam đã vượt mốc 30 năm từ lâu. Giá nhà ở Việt Nam đâu đó ở mức 60 năm. Đây là thực tế đáng buồn. Chúng ta là quốc gia đông dân, mật độ dân cư cao, thậm chí gấp đôi Trung Quốc. Tuy nhiên, giá bất động sản đang tăng ở mức chóng mặt”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Lý giải nguyên nhân giá nhà tăng “chóng mặt”, theo ông Nghĩa xuất phát từ hai lý do. Đầu tiên, vấn đề nằm ở nguồn cung bất động sản. Thứ hai, mỗi năm tổng cung tiền của Việt Nam tăng cao hơn GDP và lạm phát. Do đó, tiền chênh thường sẽ đi vào chứng khoán, bất động sản hoặc bitcoin, đẩy giá nhà lên cao.

Trước câu hỏi “Liệu giá nhà còn tiếp tục tăng không?”, tiến sĩ Nghĩa trích dẫn khảo sát với các chuyên gia kinh tế.

Trong đó, một nửa số chuyên gia cho rằng, giá nhà không thể xuống được, sẽ còn tiếp tục tăng. Ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia cũng nhận đinh, giá nhà sẽ “hạ nhiệt” trong bối cảnh nguồn cung tăng lên mạnh mẽ với các dự án nhà giá rẻ hoặc nhà ở xã hội.

“Nếu giá nhà giảm sẽ thắp lên hy vọng cho thế hệ trẻ. Bởi hiện nay, ở nhà nhu cầu thiết yếu, tuy nhiên, nhiều người không dám mơ tới việc sở hữu một ngôi nhà”, ông Nghĩa nói.

Người dân không "mặn mà" vay ngân hàng mua nhà

Đồng quan điểm, tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia chỉ ra ba vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam.

Đầu tiên, giá nhà đang cao hơn nhiều so với mức thu nhập trung bình của người lao động. Một khảo sát gần đây chỉ ra, trên thế giới, trung bình một người lao động mất 14,5 năm sẽ mua được nhà. Còn tại Việt Nam, giá bất động sản ở Việt Nam so với thu nhập trung bình của người dân phải mất khoảng 23,5 năm thu nhập.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng giá bất động sản của Việt Nam tăng nhanh nhất khu vục về giá bất động sản và đất nền, khoảng 60%, thậm chí 70%.

“Mặc dù nguồn cung thiếu, nhu cầu thực có mà giao dịch thời gian qua chững lại, vì sao?”, ông Lực đặt câu hỏi trước khi chia sẻ góc nhìn thứ ba về thị trường. Theo đó, chuyên gia này phủ nhận quan điểm thiếu nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy, 9 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản tăng 9,15%. Tuy nhiên, cho vay chủ đầu tư tăng 16%, cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%, tức là người dân chưa vay tiền để đi mua nhà dù lãi suất khá hấp dẫn. Nhu cầu thực có nhưng người dân không mặn mà vay tiền bởi đang chờ giá bất động sản chững lại.

Từ thực tế trên, ông Lực cũng “hiến kế” giúp tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Chuyên gia này đề xuất, việc cấp thiết trong bối cảnh hiện nay là nâng cao nguồn cung nhà ở.

Theo ông Lực, thời gian qua, đơn vị quản lý đề xuất sớm đưa gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Gói tín dụng quy mô khoảng 60.000 tỷ, trong đó, 30.000 tỷ từ Trung ương dưới dạng phát hành trái phiếu Chính phủ. Còn địa phương khoảng 30.000 tỷ đồng.

“Đặc biệt, cần tháo gỡ nhanh những dự án bất động sản, đất đai còn vướng mắc hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua. Nếu giải quyết được vấn đề này, lượng cung bất động sản sẽ cực lớn”, ông Lực nhấn mạnh.

Không chỉ thảo luận về tình trạng “cung yếu và cục bộ” của thị trường bất động sản, tiến sĩ Cần Văn Lực cho rằng, cần tăng nguồn cung bên cạnh việc thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở để tránh sự nhiễu loạn về thông tin.

Bên cạnh đó, khi giá bất động sản tăng 20% một quý, Nhà nước phải can thiệp để thị trường phát triển phù hợp, bền vững hơn cho cả người mua lẫn người bán”

Trong thời gian diễn ra tọa đàm, các diễn giả khác cũng chỉ ra những giải pháp kiểm soát giá bất động sản, đề xuất các tiêu chí rõ ràng để xác định giá hợp lý và kiểm soát giá hiệu quả, đảm bảo sự ổn định, minh bạch cho thị trường. Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, thu hút FDI và cải cách thuế sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.

Tại sự kiện, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng  công bố Báo cáo toàn cảnh thị trường 2024. Bên cạnh câu chuyện về nguồn cung và nhà ở xã hội, năm qua cụm từ “giá nhà” thu hút sự quan tâm của dư luận.

Theo VARS, thị trường căn hộ Hà Nội năm qua dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán 72,4%. Xếp sau là thị trường căn hộ TP Đà Nẵng và TP HCM với đà tăng lần lượt 49,9% và 34,3%.

Không chỉ giá bán căn hộ, năm 2024 cũng là năm chứng kiến nhiều kỷ lục về đất đấu giá được xác lập. Một địa phương vùng ven Hà Nội, đất đấu giá đã đạt 186 triệu đồng/m2 – điều gần như chưa từng có trong giai đoạn trước đây.

Dù giá bất động sản không ngừng tăng cao từ phân khúc căn hộ chung cư cho đến đất nền đấu giá, song khả năng hấp thụ trên thị trường vẫn tương đối tốt. Minh chứng là lượng giao dịch trên thị trường liên tục cải thiện.

VARS cho biết, tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Riêng quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.

Theo Thảo Vân (Nhịp Sống Thị Trường)