Từ năm 2026, cá nhân và hộ kinh doanh cho thuê nhà với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ chịu tổng mức thuế 10%, gồm 5% thuế TNCN và 5% thuế VAT. Quy định này khiến nhiều người cho thuê nhà phải chủ động tính toán và kê khai thuế thuê nhà, tránh vi phạm pháp luật.

Theo dự thảo Nghị định mới về quản lý thuế, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, ngoại trừ dịch vụ lưu trú, sẽ phải nộp thuế TNCN dựa trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm với mức 5%. Riêng thuế VAT cho hoạt động cho thuê nhà áp dụng 5% trên toàn bộ doanh thu vượt ngưỡng, và trong một số trường hợp, từ đồng doanh thu đầu tiên nếu doanh thu đã vượt 500 triệu đồng.

Doanh thu tính thuế thuê nhà được xác định dựa trên số tiền mà bên thuê thanh toán theo hợp đồng. Trường hợp người thuê trả trước nhiều năm, khoản doanh thu sẽ được phân bổ theo số năm hoặc tính toàn bộ nếu thanh toán một lần. Điều này đồng nghĩa với việc các cá nhân cho thuê nhà cần theo dõi doanh thu hàng năm để xác định đúng nghĩa vụ thuế, tránh sai sót trong kê khai thuế cho thuê.

nhà 1s
Dự kiến, hộ kinh doanh có doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm có nghĩa vụ nộp ngân sách tổng cộng 10% thuế trên doanh thu.

Bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, phân tích rằng thu nhập từ cho thuê nhà thuộc nhóm thu nhập kinh doanh và tính thuế riêng, không gộp chung với thu nhập từ tiền lương. Người cho thuê nhà không được áp dụng giảm trừ gia cảnh, kể cả trường hợp đã về hưu hoặc không có nguồn thu nhập khác. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với cách tính thuế TNCN đối với lương, tiền công.

Để giảm gánh nặng thủ tục hành chính, pháp luật dự kiến cho phép thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, theo đó bên thuê có thể thực hiện kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Khoản thuế nộp thay vẫn được tính là chi phí hợp lệ, giúp người cho thuê, đặc biệt người cao tuổi, tránh các thủ tục phức tạp.

Việc hiểu rõ nghĩa vụ nộp thuế thuê nhà từ năm 2026 là rất cần thiết. Các cá nhân và hộ kinh doanh cần xác định doanh thu, thỏa thuận trách nhiệm kê khai thuế trong hợp đồng cho thuê, đồng thời nắm vững cách tính thuế TNCN và thuế VAT. Việc này không chỉ đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn giúp quản lý chi phí hợp lý khi cho thuê nhà.