Tương lai cho thị trường căn hộ bình dân và nhà ở xã hội - phân khúc có nguồn cung lớn, vẫn khá mù mờ trong thời gian tới.

Giá nhà tăng: Kẻ cười, người khóc

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà và chung cư của các dự án thuộc phân khúc bình dân hiện đã tăng lên mức ngang bằng với phân khúc trung cấp, giá phân khúc trung cấp lại tăng tương đương phân khúc cao cấp, trong khi chất lượng không đổi.

Thậm chí, trước kia giá nhà thuộc phân khúc bình dân dao động quanh mốc 800 USD/m2. Sau đó, mức giá này được đẩy lên ở mức dưới 1.100 USD/m2, và bây giờ là khoảng gần 1.500 USD/m2.

Tại một hội thảo diễn ra đầu tháng 1/2021, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thị trường khó có khả năng xảy ra bong bóng, nhưng cũng dự báo giá bất động sản sẽ tăng 10% trong năm mới.

Điều này được coi như một tín hiệu đáng mừng cho các nhà phát triển bất động sản nhưng lại là tin buồn đối với không ít người dân khi cơ hội sở hữu nhà ngày càng mong manh. Thực tế, với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, nhiều người vẫn không thể mua nổi một căn hộ ở Hà Nội hay TP.HCM, hoặc phải mất rất nhiều năm để tích lũy.

Một độc giả chia sẻ với trang Vietnamnet, cho biết với tổng thu nhập 32 triệu đồng/tháng, nuôi một con nhỏ, mỗi tháng cặp vợ chồng chỉ tiết kiệm được 5 triệu đồng. Như vậy, họ phải mất 20 năm mới mua được căn nhà giá 1,2 tỷ đồng, 27 năm mới mua được nhà 1,6 tỷ đồng.

Đó là chưa kể đến việc với đà tăng giá như hiện nay, việc tìm kiếm một căn nhà giá dưới 2 tỷ đồng cũng không hề dễ dàng khi phần lớn thị trường vẫn đang được chi phối bởi phân khúc trung cấp.

Bộ Xây dựng cũng nhận định giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

BĐS trung - cao cấp: Vì đâu “cứ đâm đầu”?

Theo dự báo của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ trung và cao cấp sẽ tiếp tục dồi dào trong năm tới. Cụ thể, sẽ có khoảng 25.000 căn hộ từ 25 dự án sẽ được mở bán, trong đó phân khúc trung cấp tiếp tục chi phối thị trường với 78% (tương đương 19.5000 căn hộ).

Trái lại, tương lai của nhà ở bình dân - vốn có sức tiêu thụ rất tốt, vẫn là một dấu hỏi lớn và cũng rất ít được nhắc tới.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định: “Thực tế này một phần được quyết định bởi lượng người giàu đang sinh sống tại thành phố, và Hà Nội hiện có số lượng lớn hơn. TP. HCM có nhiều căn hộ bình dân hơn, trong khi Hà Nội có nguồn cung hạng B là chủ yếu”.

Lý giải về thực trạng lệch pha cung -cầu, khi các chủ đầu tư không mặn mà phát triển phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ bình dân trong khi nhu cầu rất lớn, ông Troy cho biết: “Những ưu đãi cho phân khúc bình dân và nhà ở xã hội chưa đủ để thu hút các nhà phát triển bất động sản.

Đồng thời, biên độ lợi nhuận của các căn hộ trung, cao cấp đang cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân.

Khi mua một mảnh đất có mức định giá tương đương với hạng A, B, hay C, người mua sẽ có nhiều động lực để đầu tư tăng thêm giá trị tài sản, qua quá trình xây dựng hay quảng cáo, tiếp thị,... Mặt khác, đối với nhà ở xã hội, tỷ suất lợi nhuận là rất nhỏ, tạo nên ít động lực hơn”.

Đồng thời, phát triển các dự án hạng A và B cũng giúp các chủ đầu tư xây dựng thương hiệu dễ dàng và nhanh chóng hơn.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng các chủ đầu tư không nên chỉ nhìn vào biên độ định giá. Đối với căn hộ bình dân, đây là phân khúc sẽ đáp ứng tốt với thị trường và sẽ tạo nên nhiều cơ hội trong thời gian tới.

Ông Troy tin tưởng rằng dù thị trường hiện vẫn tập trung phần lớn vào căn hộ hạng B, nhưng các căn hộ bình dân và nhà ở phân khúc thấp hơn sẽ sớm xuất hiện nhiều trong tương lai.

“Không có nhiều ưu đãi dành cho căn hộ bình dân, và cũng không nên có quá nhiều do phân khúc này phụ thuộc phần lớn theo phản ứng của thị trường (lượng cung, cầu,...). Tuy nhiên, đối với nhà ở xã hội thì khác.

Phân khúc này là cần thiết và cần phải có thêm các cơ chế, điều luật, do các cơ chế hiện chưa đủ cứng rắn. Điều này phải cải thiện nhiều do nhu cầu về nhà ở xã hội còn khá lớn trong khi các cơ chế lại chưa đủ linh hoạt để mang đến sự thay đổi nhất định. Sau kỳ Đại hội, chắc chắn sẽ có nhiều sự thay đổi, và chúng ta nên chờ xem thị trường sẽ dịch chuyển theo hướng nào”.

Theo T.Dương (Doanh Nghiệp & Tiếp Thị)