Hóa giải cuộc chiến sạc xe điện chung cư: Bước ngoặt từ quy định bắt buộc phân vùng và thiết lập hàng rào an toàn

Có những khu chung cư, cư dân chia làm hai phe đối đầu nảy lửa, kiện tụng qua lại: một bên kiện vì ban quản lý lắp nhiều trụ sạc dưới hầm gây bất an về cháy nổ, bên còn lại kiện vì bị cấm vận hành sạc xe. Thậm chí, nhiều người mua xe hợp pháp nhưng khi về đến nhà lại bị bảo vệ chặn cửa hầm. Ở góc độ quản lý, các chủ đầu tư cũng gặp rào cản lớn khi hệ thống đường dây và trạm biến áp của chung cư cũ không đủ sức gánh tải nếu hàng loạt xe cùng cắm sạc.

Để chấm dứt tình trạng hỗn loạn và lạm quyền này, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành Thông tư 31 sửa đổi Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD). Quy định mới này được kỳ vọng là "bệ phóng" tháo gỡ mọi nút thắt, tạo hành lang pháp lý đồng bộ để xe điện phát triển bền vững và an toàn.

Nguyên tắc phân vùng bắt buộc: Tách biệt xe điện và xe xăng

Theo Thông tư 31 năm 2026 của Bộ Xây dựng, kể từ ngày 15/12/2026, công tác phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với khu vực đỗ và sạc xe điện tại các tòa nhà chung cư sẽ phải tuân thủ loạt tiêu chuẩn kỹ thuật vô cùng khắt khe. Quy định mới áp dụng cho cả các dự án chung cư mới lẫn các công trình hiện hữu.

Về vị trí, toàn bộ khu vực dành cho xe điện phải nằm trong phần diện tích đã được phê duyệt của dự án, đồng thời được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên giảm dần: từ ngoài trời, trên mặt đất, tầng bán hầm, rồi mới đến tầng hầm 1 và các tầng hầm tiếp theo.

Điểm mấu chốt của quy định lần này là tinh thần tách biệt phương tiện để ngăn ngừa nguy cơ cháy lan. Các chung cư bắt buộc phải phân chia khu vực riêng biệt giữa không gian để ô tô điện với không gian để xe máy điện, xe đạp điện. Đồng thời, cơ quan quản lý khuyến khích các tòa nhà tách biệt hoàn toàn xe điện với các dòng xe sử dụng nhiên liệu xăng, dầu.

Trong trường hợp diện tích tầng hầm bị giới hạn không thể chia tách, khu vực đỗ xe hỗn hợp bắt buộc phải nâng cấp để đáp ứng toàn bộ các tiêu chuẩn kỹ thuật của khu để xe điện. Lúc này, khoảng cách tối thiểu giữa các khu vực đỗ xe phải đạt từ 2 mét trở lên. Nếu không đảm bảo được cự ly này, ban quản lý bắt buộc phải xây dựng tường hoặc vách ngăn bằng vật liệu không cháy với chiều cao tối thiểu là 2 mét.

Giới hạn số lượng trạm sạc và rào cản công suất dưới tầng hầm

Nhằm kiểm soát rủi ro và tránh quá tải hệ thống điện, Thông tư 31 áp đặt các hạn mức nghiêm ngặt về số lượng vị trí sạc tại mỗi phân vùng. Cụ thể:

• Nếu bố trí dưới tầng hầm hoặc tầng bán hầm: Mỗi phân vùng giới hạn không quá 25 chỗ sạc đối với ô tô điện, hoặc không quá 50 chỗ sạc đối với xe máy điện và xe đạp điện.
• Nếu bố trí trên mặt đất: Giới hạn được nới rộng hơn, tối đa 30 chỗ sạc ô tô điện hoặc 80 chỗ sạc xe hai bánh chạy điện.

Đặc biệt, để bảo vệ kết cấu và an toàn dưới lòng đất, công suất danh định của các trụ sạc lắp đặt trong tầng hầm được quy định nghiêm ngặt không được vượt quá 22 kW. Hệ thống sạc này phải sở hữu tính năng thông minh: tự động ngắt nguồn điện ngay khi phát hiện các dấu hiệu bất thường, đồng thời cho phép người dùng kích hoạt cơ chế ngắt điện khẩn cấp khi có sự cố phát sinh.

Riêng đối với khu vực đổi pin xe điện — một hạng mục tiềm ẩn rủi ro cao — Thông tư yêu cầu phải ưu tiên bố trí ở không gian ngoài trời hoặc trên mặt đất. Các chung cư chỉ được phép đặt khu đổi pin tại tầng bán hầm hoặc tầng hầm 1 khi không còn phương án nào khác phù hợp hơn. Đi kèm với đó, khu vực này phải thiết lập sẵn các giải pháp cô lập, xử lý hoặc di chuyển thiết bị đổi pin ra ngoài một cách nhanh chóng nếu không may xảy ra hỏa hoạn.

Giám sát 24/24h và hệ thống cảnh báo độc chất từ pin Lithium-ion

Bên cạnh các trang thiết bị PCCC cơ bản, tiêu chuẩn an ninh tại các khu vực đỗ xe điện từ ngày 15/12/2026 sẽ được siết chặt tối đa. Các không gian này bắt buộc phải lắp đặt hệ thống báo cháy tự động, đèn chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn thoát nạn và camera giám sát liên tục truyền dữ liệu trực tiếp về phòng trực an ninh 24/24h.

Một điểm mới mang tính đột phá về mặt công nghệ trong quy định lần này là yêu cầu bắt buộc phải lắp đặt thiết bị cảnh báo chuyên dụng đối với khí Carbon Monoxide (CO) và Hydrofluoric Acid (HF). Đây là hai loại khí cực kỳ độc hại và nguy hiểm, thường phát sinh khi các khối pin Lithium-ion của xe điện gặp sự cố hỏa hoạn hoặc nổ.

Để các quy định mới sớm đi vào thực tế, Thông tư 31 quy định rõ: trong vòng 6 tháng kể từ ngày văn bản này chính thức có hiệu lực, các chủ sở hữu hoặc đơn vị ủy quyền quản lý tại các chung cư hiện hữu phải khẩn trương hoàn thành việc rà soát lại toàn bộ hiện trạng khu vực để xe, sạc điện và đổi pin. Nếu phát hiện các hạng mục chưa đáp ứng đúng tiêu chuẩn mới, đơn vị quản lý có trách nhiệm tiến hành sửa chữa, cải tạo công trình theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng, chấm dứt tình trạng cư dân phải tìm cách sạc "chui" đầy nguy hiểm.