Bảng giá đất 15 triệu/m2 còn đất nông nghiệp chỉ 85 nghìn đồng/m2: Vì sao lại thế?

Giá đất nông nghiệp ít nhất phải có 14 loại, 14 giá khác nhau

Sau loạt bài phản ánh của VietNamNet về việc nhiều hộ dân ở Nghệ An và Ba Vì (Hà Nội) phải nộp tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở do phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch quá cao giữa hai loại đất, nhiều bạn đọc đặt câu hỏi: Vì sao giá đất nông nghiệp lại quá thấp, trong khi đất ở được tính sát với giá thị trường?

Chẳng hạn như trường hợp vợ chồng ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng, trú tại khối Đức Thịnh, phường Hưng Lộc, TP Vinh (Nghệ An), khi chuyển đổi 300m2 đất vườn (nằm cạnh khu nghĩa trang) sang đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất gần 4,5 tỷ đồng.

Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Nghệ An cho biết, tiền sử dụng đất của thửa đất này được tính theo giá đất ở trong bảng giá đất là 15 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85 nghìn đồng/m2.

Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho biết, trong quá trình xây dựng Nghị định 103/2024 của Chính phủ về quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cung cấp dữ liệu để đánh giá, xây dựng với mục tiêu không làm tăng đột biến số tiền sử dụng đất tại các địa phương.

Vị chuyên gia chỉ ra điểm mâu thuẫn tại Điều 8, Điều 9 của Nghị định 103. Đó là, trường hợp những người chưa có sổ đỏ, nếu đi làm sổ mới, đăng ký đất thổ cư chỉ nộp 20% tiền sử dụng đất; trong khi người đã có sổ đỏ, khi chuyển mục đích sử dụng đất lại phải nộp 100%.

“Có lẽ việc xây dựng nghị định khi không đủ dữ liệu dẫn đến chuyện ấn định đó nên bất cập”, ông Thuận nói.

Cùng với đó, theo ông Thuận, bảng giá đất của các tỉnh, thành ban hành, giá đất nông nghiệp cũng được ấn định, không theo quy định của Nghị định 71 của Chính phủ.

“Phải xây dựng theo Nghị quyết 18 về quản lý sử dụng đất và Nghị định 71/2024 quy định về giá đất mới ra đơn giá đất nông nghiệp. Yêu cầu bỏ khung giá đất, nhưng lại ấn định giá đất nông nghiệp trong khu đất ở là bất hợp lý, không phù hợp với Luật Đất đai. Giá đất nông nghiệp ít nhất phải có 14 loại, 14 giá khác nhau”, ông Thuận nêu vấn đề.

Đáng chú ý, theo vị chuyên gia, Điều 8 của Nghị định 103 trong quá trình xây dựng đã bỏ sót phép tính nhân tỷ lệ phần trăm, dẫn đến bất nhất trong Điều 8 và Điều 9.

Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp

Trước những bất cập, TS Phạm Viết Thuận cho biết, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã kiến nghị tới Chủ tịch UBND TPHCM đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp đã có quy hoạch đất ở lên 65-70% trong bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 của UBND TPHCM về bảng giá đất trên địa bàn. 

Theo ông Thuận, bảng giá đất ban hành có phần đất nông nghiệp giá ấn định quá thấp, thiếu tính khoa học, không đảm bảo nguyên tắc thị trường theo Nghị định 71, do vậy cần điều chỉnh.

Cụ thể, Viện đề xuất UBND TPHCM cần điều chỉnh giá đất nông nghiệp xen lẫn trong khu dân cư đã có quy hoạch đất ở hoặc thửa đất ở có đất nông nghiệp chưa chuyển đổi đất ở quy định trong Quyết định 79 nói trên bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất ở đã ban hành.

Đất nông nghiệp chưa có quy hoạch đất ở không được điều chỉnh tăng theo kiến nghị, nhằm tạo điều kiện cho dự án và các khu, cụm công nghiệp phát triển trong dài hạn.

Theo tính toán của Viện, nếu áp dụng mức giá như kiến nghị, khi chuyển mục đích sử dụng, người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất tăng khoảng 2,5-3 lần so với thời điểm trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Cách tính này được đánh giá sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, giá trị đất nông nghiệp tùy thuộc vào giá trị khai thác kinh tế. Nếu đất không có giá trị khai thác kinh tế thì khó có thể tăng giá.

Theo Luật Đất đai, đất nông nghiệp hiện được sử dụng đa mục đích, có thể được kinh doanh khai thác nhà hàng, khu du lịch, nơi trải nghiệm... Do đó, theo ông Đính, giá đất nông nghiệp khó có thể tăng theo một “tỷ lệ cứng” nào. Chỉ nên điều chỉnh giá khi việc khai thác mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt.