Chung cư mới ra mắt "hét giá" hơn 100 triệu đồng/m2, liệu có thao túng?

Giá căn hộ ngày càng đắt đỏ

Mỗi ngày đi làm về trong căn phòng trọ chật chội hơn 20m2, vợ chồng chị Nguyễn Thoa (tạm trú ở phường Thanh Xuân, Hà Nội) lại cố gắng tích cóp để có thể mua được một căn hộ chung cư.

“Giá nhà mỗi ngày một tăng. Tôi tìm hiểu một số dự án chung cư đang xây dựng được bán trên thị trường đều có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Không biết đến bao giờ mơ ước có căn nhà an cư của chúng tôi mới thành hiện thực”, chị Thoa lo lắng.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ đã được tung ra thị trường Hà Nội. Dù tăng mạnh, nhưng cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha so với nhu cầu.

Theo đó, từ quý III/2024 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm nay, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Tình trạng lệch pha được dự báo khó cải thiện khi số lượng các dự án được bung ra thị trường có mức giá khoảng 100 triệu đồng/m2 ngày càng tăng.

Theo khảo sát, giá cả chào bán và giá "rumor" (giá thăm dò thị trường) của các dự án mới tại Hà Nội hiện đều rất cao.

Đơn cử, căn hộ chung cư tại dự án Hausman Premium Residences thuộc khu đô thị FLC Premier Parc, phường Đại Mỗ giá công bố trung bình 120 triệu đồng/m2 (chưa chiết khấu). Hay căn hộ ở một dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo - Mễ Trì, phường Từ Liêm có mức giá trung bình 130 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Mức giá này cao gấp đôi so với giai đoạn 1 chủ đầu tư mở bán 4 năm trước.

Tại khu vực Long Biên, dự án Long Biên Central cũng có mức giá dự kiến vượt 120 triệu đồng/m2.

Một vài dự án khác đang triển khai cũng thăm dò thị trường với mức giá cao ngất ngưởng. Chẳng hạn, dự án Greenera Southmark tại xã Thanh Trì (huyện Thanh Trì cũ), giá rumor khoảng gần 80 triệu đồng/m2. 

Hay dự án Galia Hanoi tại phường Yên Sở (quận Hoàng Mai cũ) cũng đang thăm dò thị trường với giá trung bình 82 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, một dự án ở khu vực phường Cầu Giấy dự kiến có giá không dưới 150 triệu đồng/m2. 

Vì sao giá cao?

Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho hay, từ đầu năm 2025, nguồn cung căn hộ ra thị trường Hà Nội bắt đầu tăng.

Thế nhưng, các dự án mới đều có giá rất cao. Thậm chí, có dự án “đắp chiếu” nhiều năm nay bắt đầu đem ra bán, như dự án Hà Nội Signature ở đường Nguyễn Văn Huyên (phường Cầu Giấy) có giá hơn 200 triệu đồng/m2.

Chỉ ra nguyên nhân của việc giá căn hộ tại Hà Nội ngày càng cao, ông Toản cho rằng, một số chủ đầu tư ‘neo’ theo mặt bằng giá từ đợt sốt giá trước để đẩy giá sản phẩm lên.

Bên cạnh đó, có những dự án chủ đầu tư mất nhiều thời gian triển khai dự án, khiến chi phí tài chính lớn. Một số chủ đầu tư định vị sản phẩm giá cao.

Tuy nhiên, ông Toản lưu ý, thanh khoản thị trường hiện sụt giảm và mức giá chào bán cao đó đang vượt quá ngưỡng chịu đựng, khả năng tiếp cận của số đông người dân.

“Nguồn cung hiện tại tập trung chủ yếu ở một nhóm chủ đầu tư. Họ định vị sản phẩm cao, gần như 'một mình một chợ' để thao túng thị trường. Mặt bằng giá căn hộ hiện nay như có một nhóm ‘thao túng’ về giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm tối đa hóa lợi nhuận của họ”, ông Toản nói.

Theo Tổng giám đốc EZ Property, dự kiến sắp tới, thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung khi có gần 300 dự án được triển khai theo Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội khi cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, thay vì chỉ được triển khai trên đất ở như trước đây. 

Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang công an nhân dân... sắp tới cũng sẽ được triển khai rầm rộ. Hay việc cải tạo các tập thể, chung cư cũ ở nội thành sẽ tạo nguồn cung phong phú. Khi đó, người mua sẽ có đa dạng sự lựa chọn sản phẩm cũng như giá thành.