Đất nền vùng ven Hà Nội có nơi "bốc hơi" hơn 60% so với đỉnh

Nhiều lô đất giảm hơn nửa giá

Tại một số khu vực từng ghi nhận giá đất tăng mạnh, mặt bằng rao bán đang được điều chỉnh đáng kể so với các mức đỉnh của cuối năm 2025 và đầu năm 2026.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, một lô đất rộng 90 m2 tại khu đấu giá Đoan Bái, Hiệp Hòa, Bắc Giang, có hướng ra hồ, đang được chào bán 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng mỗi m2.

Mức giá này thấp hơn 65,5% so với đỉnh 29 triệu đồng mỗi m2 ghi nhận trong quý IV/2025. Tuy nhiên, giá rao hiện vẫn cao hơn khoảng 113% so với mặt bằng giá phổ biến của khu vực trong quý I/2026.

Tại Cẩm Trang, Mai Trung, một mảnh đất rộng 400 m2 được rao bán 2,5 tỷ đồng, tương đương 6,25 triệu đồng mỗi m2. Giá này thấp hơn 58,8% so với mức đỉnh ghi nhận trong quý I/2026.

Ở thành phố Hòa Bình cũ, giá đất nền cũng giảm sâu. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy một số khu vực đã giảm hơn 50% trong một năm.

Đơn cử, lô đất 118 m2 tại khu đô thị Thống Nhất đang được rao bán 1,95 tỷ đồng, tương đương 16,5 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này thấp hơn 55,4% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, mức điều chỉnh nhẹ hơn. Giá đất nền khu vực Phú Cát trong quý II/2026 phổ biến khoảng 33 triệu đồng mỗi m2, giảm 15,4% so với mức đỉnh 39 triệu đồng mỗi m2 của quý II/2025.

Sau khi rời đỉnh, giá đất nền tại Phú Cát chủ yếu đi ngang quanh mức 36 triệu đồng mỗi m2 trong ba quý liên tiếp trước khi giảm về mặt bằng hiện nay.

Tại khu vực Tân Xã cũ, giá đất nền giảm gần 30% so với thời điểm đạt đỉnh sốt.

Còn ở Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 35-45 triệu đồng mỗi m2. Mức này thấp hơn hơn 30% so với đỉnh 60,2 triệu đồng mỗi m2 hồi tháng 8/2025.

Một nguồn dữ liệu khác ghi nhận giá phổ biến tại Cienco 5 trong tháng 6/2026 khoảng 41,5 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 31,1% so với đỉnh.

Tại Phú Thọ, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng mỗi m2, giảm khoảng 50% so với mức đỉnh 35-40 triệu đồng mỗi m2 ghi nhận trong quý II/2025.

Giá đấu giá cũng hạ nhiệt

Không chỉ thị trường thứ cấp, một số phiên đấu giá đất tại các địa phương cũng cho thấy sự thay đổi rõ rệt so với thời điểm sốt cuối năm ngoái.

Ngày 19/7, phiên đấu giá 167 lô đất tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn, Ninh Bình thu hút 274 khách hàng với gần 2.100 hồ sơ, tương đương khoảng 12,5 hồ sơ mỗi lô. Trong số này có 102 lô từng bị người trúng đấu giá bỏ cọc sau phiên cuối năm 2025.

Các lô liền kề vị trí đẹp tại phiên này có giá trúng phổ biến 15-17 triệu đồng mỗi m2, cao hơn giá khởi điểm khoảng 3-5 triệu đồng mỗi m2. Những lô liền kề mặt trong được đấu thành công ở mức 8,5-9,5 triệu đồng mỗi m2, cao hơn khoảng 3,5-4,5 triệu đồng mỗi m2 so với giá khởi điểm 5 triệu đồng.

So với các phiên đấu giá cuối năm 2025, giá trúng của nhiều lô giảm 500-600 triệu đồng mỗi lô, cá biệt có lô giảm gần 900 triệu đồng.

Tại xã Lai Thành, Ninh Bình, phiên đấu giá lại 24 lô đất gần đây cũng ghi nhận giá giảm khoảng 30% so với lần đấu giá trước.

Người mua thận trọng, nhà đầu tư chịu áp lực

Diễn biến trên xuất hiện rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư mua đất khi giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi thanh khoản chậm, một số chủ đất phải điều chỉnh giá để tìm người mua.

Anh Xuân Hoà, 42 tuổi, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết từng mua một lô đất vùng ven cuối năm 2025 với kỳ vọng hưởng lợi từ thông tin quy hoạch và hạ tầng.

Sau nhiều tháng không tìm được người mua lại, trong khi vẫn phải chịu chi phí vốn, anh quyết định giảm giá. Ban đầu, anh dự kiến giảm vài trăm triệu đồng để chốt nhanh nhưng sau đó tiếp tục phải điều chỉnh.

Hiện mức giá chào bán thấp hơn gần một nửa so với lúc mua. Theo anh Hoà, nếu tiếp tục giữ mức giá theo kỳ vọng ban đầu thì rất khó tìm được người mua.

Anh Nguyễn Cường, chủ một sàn chuyên phân phối đất nền tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, cho biết lượng khách quan tâm vẫn có nhưng tỷ lệ xuống tiền thấp hơn nhiều so với giai đoạn thị trường sốt.

Người mua hiện chủ yếu tìm những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá đã giảm sâu, hạ tầng hiện hữu và có khả năng khai thác thực tế. Những lô đất được chào giá cao dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai khó giao dịch hơn.

Theo anh Cường, một số chủ đất phải giảm giá 20-30%, thậm chí sâu hơn, mới có thể tiếp cận nhóm khách thực sự có nhu cầu.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong nửa đầu năm 2026, điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao và mua vào khi giá đã tăng mạnh.

VARS nhận định thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch.

Ngược lại, các sản phẩm bị định giá cao, triển khai chậm hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

TS Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, cho rằng tại nhiều khu vực, mức điều chỉnh hiện nay chủ yếu mới dừng ở "cắt lãi", chưa thực sự chuyển sang "cắt lỗ".

Theo ông, mặt bằng giá vẫn neo cao, chưa đủ hấp dẫn để dòng tiền quay trở lại mạnh, đặc biệt với nhóm người mua ở thực. Vì vậy, thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực.